房地產經濟的影響因素及其戰略分析

李艷（華通置業有限公司，北京 100048）

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房地產經濟的影響因素及其戰略分析

李艷
（華通置業有限公司，北京 100048）

摘要：房地產經濟的發展是驅動我國經濟的主要動力，對宏觀經濟的發展有著極為重要的引導作用。正是房地產經濟在我國經濟發展中的不可替代性，使得與其相關的各界研究人員都關注于能夠驅動房地產經濟的發展因素，以及致力于如何進行戰略的規劃或調整來驅動與完善房地產經濟的平衡發展。本文在綜合分析當下房地產經濟發展現狀的基礎上，從內在與外在兩個角度深入分析它的驅動因素，并進行了深度的戰略分析，以求能夠為促進房地產經濟的發展提供借鑒。

關鍵詞：房地產經濟；影響因素；戰略分析

一、引言

近幾年來，我國房地產經濟發展不穩定，主要是由于影響房地產經濟的驅動因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產經濟的影響因素，并在此基礎上對能夠正向驅動房地產經濟的戰略進行剖析。

二、房地產經濟的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關政策。我國房地產經濟的發展是以市場經濟為關鍵，宏觀調控為輔助，但整個經濟的正常、平衡的運轉是絕對脫離不了政府相關的宏觀政策的調節與控制。從另一個角度來看，房地產行業觸及到的領域較為廣泛，自身的穩定性不夠強，整個房地產行業的發展會直接或間接地受到國家政府出臺的各種相關調控政策的影響，如貨幣調節政策、行業政策，甚至是政府所期望實現的經濟發展目標等。因此，有關房地產行業或者相關行業的宏觀調控政策的出臺，都會使得業界相關企業或部門進行管理內容或目標的調整，在一定程度上決定了該行業的整體發展趨向。

（2）市場現狀。通過對現階段房地產行業的市場狀況進行深入調查發現，當面臨較為蕭條的市場環境時，由于地產的需求較少，甚至會出現供大于求的的供需嚴重不平衡的情況，就會使得整個房地產行業內企業不再具有市場的主動優勢，進而導致地產的價格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內會產生波動。面對如此緊張的市場現狀，房地產行業會隨著地產經濟的蕭條而逐漸縮小規模與范圍。當然，地產的需求大小在很大程度上取決于當地城市的發展現狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產行業發展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產開發商需要通過招標或者拍賣的方式與相關的土地管理部門或其它企業爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權，進而擁有建設用地的使用權。以上是房地產交易市場的第一個環節，供需雙方分別為土地管理部門與房地產開發商。在此之后，房地產開發商與建筑房屋使用者形成需求供給關系，在這個環節中涉及到土地使用權的轉讓與房屋所有權的交接等。由此可以看出，土地資源是整個房地產開發與交易市場不容忽視的關鍵因素，制約與影響著房地產行業的發展。

（4）金融資本。房地產行業能否正常運轉，在很大程度上取決于是否能夠保持持續的現金流。房地產行業作為經濟密集型產業，不論是地產開發的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運用，才能保證地產企業的正常經營與運轉。其中，在房地產開發商通過招標等方式獲得土地資源的使用權的過程中，需要向銀行等金融機構貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產開發商與建筑公司進行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產交易的過程中有部分來自房地產需求者的資金流，但該資金流不具有連續與穩定性。由此，房地產行業的相關企業應該足夠重視金融資本對地產經營的影響作用。

2、內在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產交易市場，往往很難達到供給與需求平衡的狀態。當房地產的供給相對量超過需求的相對量時，在一般情況下會形成地產行業的激烈競爭，阻礙房地產經濟的快速發展，甚至會產生房屋的“庫存”，這時房屋的需求者便占據了主導地位，有一定的議價優勢。造成這種現象的原因有很多，如該地區的整體的經濟發展水平、人們的消費理念等。在這種市場狀態之下，房地產開發商應扭轉被動的局面，主動發掘需求者的潛在消費點，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產行業的市場供求與供給經常處于不匹配的狀態，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動，就會導致房地產行業經濟發展一直處于不穩定的狀態。

（2）房地產價格的波動。通過對房地產行業的實際調查發現，房地產的價格一直處于不穩定的狀態，也會導致整個房地產經濟發展不平衡。尤其是最近十年的房地產行業，價格大體處于波動式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產開發商投機心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產的價格處于不規律的上升態勢，無疑會刺激大量的房地產開發商加大地產開發的投資力度，刺激房地產行業經濟的發展。這樣的發展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價的不合理上升說明行業正處于極端化的發展，產生了許多價格泡沫，整個市場的發展是不健康的，可能會為之后的房地產經濟留下隱患。

（3）房地產投資的變化。房地產行業的投資是房地產經濟發展的關鍵性因素，當行業內的投資商看好現有的地產經濟時，會主動地將大量的資金投入其中，持續、大量的資金流在短期內會有效地刺激當下的房地產的經濟發展。相反，當投資商不看好房地產行業的發展時，便會減少對房地產的投資與交易，資金流的短缺與間斷會導致房地產的開發力度減小，交易量也會大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會對房地產行業的經濟發展產生即時的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對于房地產經濟的變化，地產投資的變化頻率更大。

三、房地產經濟發展的戰略分析

面對房地產經濟發展不穩定的現實狀況，各界都極為關注影響其發展的驅動因素及其相匹配的戰略分析。在深入調查與探究房地產行業及其內部、外部環境的基礎上，從不同的角度發掘影響其發展的內在與外在相關因素，本文有針對性地從以下幾個不同的視角進行相關的戰略分析，進而為有效地解決房地產經濟問題提供借鑒，以求能夠保持房地產經濟的健康穩定的發展。

1、有效控制房地產市場

針對房地產價格不穩定性、供需不平衡以及市場現狀等因素導致房地產經濟不穩定的現狀，必須采取必要的措施應對市場變化。面對價格的不合理波動，我國相關企業與部門應保持足夠的重視，并需要有針對性地進行市場價格的調節與控制。這并不意味著需要嚴格地控制房地產的市場價格，這會完全限制市場自身的調節作用；應該通過適度的調節將房地產的市場價格保持在一定的正常的波動范圍之內，保證其不會出現極端化的非健康狀態。房地產價格在合理范圍內較小幅度的波動，是出于市場的健康狀態，而且有利于房地產行業的良性競爭，刺激地產企業的管理改善，進而有效地促進房地產行業的持續穩定的發展。但是，對于較高與較低的房地產價格，很有必要采取調節控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會對房地產經濟的發展帶來極大的負面影響。

2、有效加強土地的管理

政府需要嚴格地把控用于房地產開發的土地資源的價格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價格會直接影響房地產開發的成本，從而影響房地產的價格，進而干擾房地產經濟的發展。同時，應該嚴格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監管，最好對用于房地產開發與市場交易的土地資源供應進行規范化操作，設計相應的機制，實現土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產土地資源的供給，構建完善的體制，進而能夠及時的調整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產投資政策

房地產投資的變化與投資回報率的變動對房地產經濟的影響，應建設與當下的房地產經濟現狀相契合的房地產投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對象，確保產權分明，有效降低房地產投資風險的同時，確保房地產有相對量的資產投資與整體規模的發展，避免投資的不合理化。其次，及時的通過市場調查來檢驗原有制定的投資政策是否合理，進而能夠進行及時的糾正或者重新擬定相關的投資政策。

4、健全房地產開發的金融機制

針對金融資本對于房地產行業經濟發展的制約問題，有必要結合當下的實際情況，完善與健全現有的金融體制。對于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關的金融機制來予以相關的扶持。另外，應該及時地洞察當下運行的金融機制與房地產經濟發展不契合的情況，保證有效地監督與管理，進而不斷健全金融機制，以求為房地產經濟發展起到正向驅動作用。當然這是需要房地產行業、金融行業及政府等相關部門的協調與合作，結合當下的實際情況，共同構建完善的房地產的融資體制。

5、保證房地產投資的理性化

要有效地確保房地產投資的理性化。首先，應該清晰構建房地產投資主體的結構，保證各主體權責分明。其次，應該嚴格的把控房地產投資的力度與數量，以求能夠使得房地產經濟與整體經濟的發展相契合，房地產經濟的發展雖然是我國整體宏觀經濟的關鍵點，但是過度的不合理投資會打破整個經濟生態圈的平衡，甚至會制約或阻礙其它行業經濟的發展。再次，有效避免投資的盲目追風，促使投資者在房屋需求分析的基礎之上進行合理投資，可以通過全面的市場調研，也可以借助于高效或科研機構對現有的房地產市場進行深入的調查與統計分析，在此基礎上做出更為準確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設計與規劃房地產行業的發展戰略，制定滾動性的發展目標，這樣就為房地產行業的相關企業部門的開發與投資決策提供了指導與借鑒，有效地調整了房地產投資的規模與進程。

參考文獻

［1］潘泓宇：房地產經濟波動的影響因素及應對措施［J］．企業改革與管理，2015（22）．

［2］劉寧：淺談導致房地產經濟波動的因素及應對策略［J］．財經界（學術版），2015（20）．

［3］李艷明：房地產經濟波動影響因素分析及應對策略［J］．經營管理者，2015（21）．

（責任編輯：郭亞娟）