房地產公司的社會責任探析——以萬科回購天津爆炸樓盤為例

雷瓊芳

（武漢工程大學　法商學院，湖北　武漢　430073）

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房地產公司的社會責任探析——以萬科回購天津爆炸樓盤為例

雷瓊芳

（武漢工程大學法商學院，湖北武漢430073）

摘要：開發商回購源于目前我國住房消費信貸風險防范與補償機制不完善所致。現行立法對此并無明文規定，司法實踐中對回購的效力認定也有爭議。開發商對售出商品房的回購承諾實質上是對房屋的保證擔保。房地產開發公司在開發經營活動中應當承擔社會責任，但貸款人要求開發商在購房人無力還貸時承擔回購責任缺乏法律依據。現行公司法關于公司社會責任的相關規定顯得薄弱，為促進我國住房金融業的健康發展，立法亟待：強化公司社會責任制度，采取授權型立法思路；對開發商回購進行立法規制。

關鍵詞：公司社會責任；回購；擔保

天津港“8·12”特別重大火災爆炸事故發生后，在天津市政府和天津港爆炸的受災業主的重重壓力下，中國最大住宅開發商萬科房地產股份有限公司在2015年8月26日宣布將付出4億元用以回購海港城三期未交付的近400套房源。

作為天津爆炸案中房企里的最大受害者，在事故發生后，萬科投入了大量人力物力做救援和安置工作，包括萬科在內的開發商在此次爆炸事件之后是否應承擔回購義務的問題。作為中國最大的住宅開發公司，萬科在此次事件中的表現值得我們關注和探討。

一、開發商回購的概念及法理分析

關于“回購”目前只存在于我國司法實踐中，現行立法對此并無明文規定。在我國目前個人住房按揭貸款實踐中，開發商應銀行要求以“回購”方式來承擔擔保責任成為銀行發放貸款的關鍵。開發商回購是指開發商通過合同由原來的賣方變為買方，將其已出售給購房人的商品房從購房人手中購回的行為。開發商回購的標的是由開發商開發的向社會發售的商品房，包括正在建設之中的預售商品房（期房）和已經竣工驗收合格的現售商品房（現房）。

實踐中，開發商出于不同的目的，往往對購房人承諾對其買房投資進行回報回購，或是當購房人無力還貸時對其售出的商品房進行擔保型回購。擔保型回購在實踐中比較多見，它幫助購房人堅定了購房信心，提高了貸款人的放貸積極性，有利于開發商擴大銷售，從而促進了房地產市場的發展。

我國司法實踐中對回購的效力認定也有爭議。在個人住房按揭貸款中，購房人必須用所購商品房作為償還貸款的抵押擔保。如果購房人無力還貸，則貸款人要求開發商承擔回購責任缺乏法律依據。開發商對售出商品房的回購承諾實質上是對房屋的保證擔保。根據我國現行《擔保法》及其司法解釋之規定，如果第三人以物為一項債權提供擔保，該項債權上同時又存在有保證的，當主合同履行期屆滿后，債權人因怠于行使擔保物權從而構成放棄掉第三人所提供的部分或者全部物的擔保，則在債權人放棄權利的范圍內保證人的保證責任被減輕或者免除掉，保證人只需對物的擔保以外的債權承擔保證責任。據此，購房人購買的商品房在按揭貸款中作為“物的擔保”使得貸款人取得抵押權，而貸款人如果要求開發商以承擔回購責任的方式實現自己的債權，則相當于其作為債權人放棄了通過行使抵押權的方式實現“物的擔保”，從而免除了開發商對于貸款人放棄權利范圍內的保證責任，而只需對“物的擔保”以外的債權承擔保證責任。因此，從法律上講，開發商違背承諾而不進行回購并不構成違法，也無須對此承擔法律責任。

二、公司社會責任的涵義

按照傳統公司法理念，公司是營利性的組織，它為其股東利益而存在。“公司社會責任”一詞源于美國，它的提出是對傳統公司一元營利目的的挑戰。美國學者早期側重于從道德倫理層面對公司社會責任加以定義。1924年，謝爾頓認為公司社會責任是含有道德因素在內的，因而社區利益遠遠高于公司的盈利。他將公司社會責任與公司經營者滿足產業內外各種人類需要的責任聯系起來。在法律層面上，美國學者通常認為，公司各類利害關系人在公司中的信托受托人是公司董事，他們為履行公司在社會中的應有角色而積極實施利他主義的行為即為公司社會責任。1929年，美國通用電器公司的經理楊（Owen D Young）首次表達了公司對利益關系者負責的觀念。他指出公司的經理們有義務保護公司的股東、雇員、顧客和社會公眾在公司中的相同利益。1929年經濟危機過后，美國學者多德指出：公司的經營者們和其控制的商事活動均應當自覺自愿地對社區承擔責任而不應坐等法律的強制。該觀點幾經與固守公司營利性質學者的反駁論戰，但關于公司應承擔社會責任的觀點還是逐漸得到了社會的廣泛認可。

美國率先提出公司的社會責任后，在實踐中對此也非常重視。美國大部分公司為了改善公司的經營環境，都將其承擔社會責任視為一種重要的舉措。20世紀70年代的美國，明確地支持“注冊公司可以不通過特別的章程條款來資助慈善事業”，并以法案形式通過的已有48個州。1996年克林頓在“公司居民會議”上從社會責任的角度對公司提出要求，指出公司應該約束自己的行為。英國自20世紀70年代從美國舶來“公司社會責任”后，包括前首相布萊爾在內的英國社會一直廣泛關注公司社會責任。SA8000 （Social Accountability8000）是國際標準化組織經濟優先認可委員會（CEPAA）在1997年推出的社會責任國際標準，它涉及童工、強迫勞動、健康與安全、歧視等企業法律責任和基本道德責任。跨國公司往往將企業社會責任作為其選擇合作對象的附加條件。

我國學者認為，公司的社會責任不僅僅意味著公司的利他主義行為或慈善行為。它是指重視股東利益，最大限度地為股東們營利或賺錢仍是公司追求的主要目的；此外，公司還應當最大限度地增進雇員（職工）利益、消費者利益、債權人利益、中小競爭者利益、當地社區利益、環境利益、社會弱者利益及整個社會公共利益等其他所有社會利益。其中，股東之外的與公司存在和運營密切相關的利害關系人（尤其是自然人）是公司承擔社會責任的主要對象。可見，這種社會利益包括自然人的人權、法人和非法人組織的權利和利益。公司社會責任的理論在學術界逐步得到趨同認可，現行公司法已經將其納入立法。目前在我國，公司對于與其相關的各個利益群體和社會經濟、政治生活都有影響。這些影響中有積極的一面，也有諸如進一步拉大貧富差距、污染周圍環境、損害欺詐消費者等消極的一面。因此，在某種意義上，除了公司自己的運營成本外，公司的營利中還滲透了大量的社會成本有時甚至犧牲掉社會的整體利益。房地產開發公司作為房地產開發經營活動的主體，它以營利為目的，從事房地產的開發和交易，是房地產市場中的重要角色。隨著房地產業的迅速發展，我國的房地產開發公司從無到有，日益增多。房地產開發公司的營利目標最終要依靠整個社會經濟的良性循環才能實現，其在開發經營活動中應當承擔社會責任。

三、萬科房地產開發公司回購的法律分析

天津港“8·12”爆炸事故發生后，受損小區的業主便強烈要求政府或者開發商回購。從法律角度來講，包括萬科在內的開發商事實上并沒有回購的義務。首先，我國現行有關房地產方面的法律法規甚至規章對于“回購”并無明文規定；其次，萬科承擔回購的范圍只限于在建的未交付的商品房，如果該樓盤已經通過政府竣工、消防驗收，則開發商在刑事上是沒有責任的。當然，如果驗收存在問題，那么行政審批單位可能會被追究刑事責任，開發商也有一定的責任。但是在相關審批沒有被否決之前，開發商是沒有過錯的，自然也沒有回購的義務。而僅就對樓盤的賠償而言，賠償該由直接事故責任方即瑞海國際物流公司承擔。

四、強化我國房地產公司社會責任的若干立法建議

1、強化公司社會責任制度，采取授權型立法思路

雖然現行公司法已經明確規定公司應當承擔社會責任，但是相關規定還較薄弱，在實踐中對其的重視也不夠。根據現行《公司法》第五條第一款規定，公司在經營活動中除了遵守法律、行政法規和社會公德、商業道德外，公司的行為應當誠實守信，接受政府和社會公眾的監督，承擔社會責任。但該條規定非常稚嫩，難以為公司踐行社會正義提供合適的“平臺”。萬科房地產公司是此次天津港爆炸事件受波及最嚴重的開發商。在事故發生后，萬科投入了大量人力物力做救援和安置工作。這可以認為是其踐行社會責任的表現。為增強公司法的實際操作性，建議在修訂《公司法》時對涉及到公司社會責任的內容進行充實。我國公司法可考慮借鑒1983年美國賓夕法里亞州的立法例（即授權董事在追求公司和股東利益時考慮社會利益）采取授權型立法思路。在勞動法、環保法、消費者權益保護法、稅法等法律法規從外部對公司承擔社會責任作出法律最低限度要求的同時，公司法中可用提倡性規范寫入國家提倡并鼓勵利益相關者條款，同時設計有效的經濟利益激勵機制，讓承擔社會責任的公司有“利”可圖，令其在公司可持續發展所能承受的限度內形成內在機制自動約束公司的行為。同時政府應推出一系列優惠措施鼓勵公司自愿地承擔社會責任，比如政策傾斜和優惠、進行出口補貼或退稅等。

2、對開發商回購進行立法規制

如前述，開發商回購在我國不是一個嚴格意義上的法律概念，它源于目前我國個人信用制度不健全，住房消費信貸的擔保機制不完善所致，現行立法對此并無明文規定。由于開發商“回購”不是我國個人住房貸款實踐中的法定擔保形式之一，因而司法實踐中對回購的效力認定也有爭議。

現階段，在住房消費信貸風險防范與補償機制不完善的情勢下，我國各大銀行在設置抵押貸款高門檻的同時，讓開發商承擔回購擔保責任已經成為銀行防范和化解風險的趨同做法。這使得開發商在作為商品房出賣方的同時，作為長期貸款的連帶保證人被轉嫁了來自銀行的信貸風險，從而開發商不可避免地被加重了經濟負擔。我國現行擔保法律制度中雖未明確規定回購擔保方式，但現有法律、行政法規的強制性規定也并未禁止此種擔保方式；社會公共利益及第三人的利益也不會因回購擔保而遭受損害。因此，根據合同自由原則，建議立法應當對開發商回購作出規定，將房產回購作為開發商可以選擇的一個合同權利。當回購條款或協議約定的條件成立的時候，開發商可以提出回購請求，此時房產回購才成為法律事實。同時政府也應加快個人住房貸款擔保機制的建立，以促進我國住房金融業的健康有序發展。

參考文獻

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（責任編輯：胡冬梅）