淺議如何加強房產稅、土地使用稅稅收征管

◎文/天津市南開區地方稅務局納稅評估科

淺議如何加強房產稅、土地使用稅稅收征管

◎文/天津市南開區地方稅務局納稅評估科

為加強房產稅、土地使用稅征收管理，規避征管風險，本文對這兩個稅種進行了專題評估調研，并對所發現的問題進行了歸納整理，從稅種之間、稅收與會計科目之間的鉤稽關系等方面提出加強征管的意見和建議，與大家共同探討。

房產稅；土地使用稅；征管

近年來，隨著房地產市場的蓬勃發展，與之相關的房產稅、土地使用稅的稅收貢獻率也越來越大，成為地方稅收的重要來源。與其它稅種相比，房產稅、土地使用稅的稅源較為穩定，屬地性較強，覆蓋面較廣。同時，房產出租市場越來越活躍，同一套房產自用與出租狀態變動頻繁，如何加強稅源分析與運用，提高稅收征管科學化、專業化、精細化水平，有效減少和避免稅款流失，防范、控制和化解稅收風險，提高稅收征管質量和效率，提高納稅人稅法遵從度，成為稅務機關關注的重要課題。

房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。由產權所有人繳納。產權屬于全民的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納，產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人統稱為納稅義務人。房產自用的，按照房產原值一次性減除10%~30%的余值計算繳納稅款（注：天津市均按減除30%后的余值計征），稅率為1.2%，房屋出租的，以房屋租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為租金的12%。稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機關為房產所在地的地稅稅務機關。

土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人為城鎮土地使用稅的納稅人，這里所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。納稅人根據其實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收 （天津市土地使用稅登記劃分為七等），稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機關為土地所在地的地稅稅務機關。

一、房產稅、土地使用稅稅收征管中存在的主要問題分析

（一）購買房產、土地不進行房產信息登記，不繳納稅款

從本次專項評估調研來看，市地稅局提供的各類風險清冊中契稅與稅管員平臺登記信息比對，疑點準確率較高，疑點中納稅人購買房產土地后未到稅務機關登記，亦未繳納房產稅、土地使用稅，并且這種情況絕大多數屬于購買房產不在注冊地，所屬稅務機關不易察覺，納稅人基于這種僥幸心理，故意逃避稅款。

（二）違反會計準則，少計固定資產原值，少繳稅款

按照規定，企業購買房產土地應當以其買價加上相關的稅費作為原值，部分企業只是將購買價格作為計稅依據，其他稅費未并入原值，甚至有個別企業購買若干套房產，只把其中一套價值低的在稅務機關登記，其余部分雖然計入固定資產賬，計提折舊，但不在稅務機關登記信息，瞞天過海，少納房產稅、土地使用稅。

（三）登記信息不準確，影響稅務機關分析判斷精準性

按照規定，納稅人無論是自用房產還是出租房產，都應在稅管員平臺中登記原值，而事實上，部分納稅人在進行信息登記時隨意性較大，認為既然是出租，原值就沒什么意義，因此要么不登記原值，要么隨意登記1元，租金方面，納稅人也不是按照嚴格意義上的年租金進行登記，納稅人申報租金房產稅時與平臺中登記租金應納稅額不存在勾稽關系，導致平臺中登記應納房產稅與實際入庫金額出現較大差異，稅務機關無法掌握納稅人真實情況，存在較大的涉稅風險。

（四）拖延登記時間，延遲繳納稅款

按照規定，納稅人應從房屋交付使用的次月開始繳納房產稅、土地使用稅，評估中卻發現部分納稅人以未辦理交接手續、房產未使用、尚未簽訂購買合同、未裝修、產權存在糾紛等種種理由，拒不履行納稅義務，延遲繳納稅款。

（五）利用關聯關系，變相少繳稅款

部分企業利用關聯關系變換房產稅計稅辦法，如應按照原值繳納稅款的納稅人與關聯方簽訂一份租賃合同，以低于市場均價收取租金，從而按租金繳納稅款；有的納稅人與關聯方簽訂無租使用房產合同，使用方再進行轉租，然后按照租金繳納稅款，這兩種結果都使得應按照原值納稅的，轉變為按照租金納稅，最終稅款額度大大降低。

（六）納稅申報錯誤的使用稅目

評估中發現納稅人出租房屋行為，在申報營業稅時使用“其他服務業”稅目，造成房產稅計稅依據大于營業稅計稅依據，影響稅收分析的準確性，甚至個別納稅人將房屋租賃收入混入物業費、設備租賃等，按照“其他服務業”稅目繳納營業稅，不繳納房產稅，造成稅款流失。

（七）房管部門把關不嚴或者違規操作，少代征契稅，導致稅務機關獲取房地信息失真

根據市地稅局提供契稅系統疑點清冊，發現部分納稅人繳納契稅的計稅依據與實際交易合同存在巨大差異，如某企業實際交易金額2.05億元，而契稅系統反應1.2億元，另一企業實際交易合同6280萬，契稅系統反應3360萬，這樣不但少繳了契稅，還導致縮小房產原值。

（八）濫用稅收謀劃，少繳稅款

容積率大于0.5的房產土地，應全部計入房產稅原值，個別企業在會計核算時，將房產價值計入固定資產，將土地價值計入無形資產，繳納房產稅按固定資產原值作為計稅依據，少繳稅款，由于核算較為隱蔽，不易被發現。

（九）房屋租賃市場日趨活躍，納稅人千方百計在稅收上做文章

有的納稅人單方面偽造一份假合同提供給稅務機關，故意降低合同載明的房屋租金；有的出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協議，在正式合同中故意降低合同中載明的房屋租金，專門用于欺騙有關部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協議約定的金額；有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協議；有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵減一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務或支付了某種商品，以勞務和商品價值抵頂一部分房屋租金。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務機關有權根據房屋出租市場的租金水平核定其營業額，但因核定的營業額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務部門的征管工作帶來了被動。

二、加強房地兩稅稅收風險控制的措施與思考

（一）堵塞征管漏洞

針對房產土地會計賬簿金額與稅務機關登記房產、土地信息金額不匹配問題，即企業不按規定如實登記房產土地信息和企業延遲納稅等問題建議：一是要強化報表分析，管理人員應當充分利用稅管員平臺中納稅人上傳的報表信息，隨時關注報表期初、期末余額增減變動情況，尤其是與房產、土地關聯緊密的會計科目，如：貨幣資金、在建工程、固定資產、累計折舊、投資性房地產等，通過上述會計科目期初期末余額變動與房產土地信息變動進行比對來尋找蛛絲馬跡；二是要充分利用數據庫信息，定期或不定期調取企業開具和收取的發票信息，通過開具發票項目內容和金額與企業會計報表中的科目金額、房產土地信息進行比對，從中發現疑點，進而堵住征管漏洞。

（二）減少納稅人不必要的稅收籌劃

對納稅人出租租賃不按照規定納稅問題建議：一是聯合物價、房產部門根據地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的核定租金計稅價格繳納房產稅；二是對房屋出租企業提供物業服務的，核查其是否取得物價部門的收費許可，且其價格是否經過物價部門的審批，雙方簽訂的服務合同等；三是完善政策法規，盡量細化，減少納稅人實施稅收籌劃的機會。

（三）保證源頭上不出差錯

針對發現代征契稅計稅依據與交易合同金額相差較大的現象，稅務機關在借助房管局（契稅征收系統）信息的基礎上，每年或每半年對所有新增大宗交易要求企業提供交易的相關資料（合同、發票、評估報告等），并且與稅管員平臺中的納稅信息、報表信息進行一一比對，從源頭上杜絕漏洞。

（四）增強納稅人的納稅意識

當前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，政策水平參差不齊，與我國社會主義市場經濟法制化的要求還相差甚遠，稅法宣傳工作依然任重道遠。例如：不少納稅人對房產稅計稅依據掌握均存在偏差，他們只知道把買價記到房產原值，而與之相關的稅費（較為明顯的是契稅）并不作為計稅依據，導致少繳房產稅；同時在調查中，我們還發現相當一部分企業申報時不知道選擇正確的稅目，把房屋出租的營業稅申報為其他服務業。因此要通過多形式多角度加強稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，讓納稅人對稅收政策有更深的了解，增強其納稅遵從度。

（五）調整房、地兩稅現行征管模式

在評估中發現絕大多數契稅信息與房產登記信息不匹配的納稅人都存在著異地購買情況，即所購買的房產、土地未坐落在注冊地，這樣導致注冊地稅務機關無法及時得到其在房管部門辦理產權登記及繳納契稅的信息，而坐落地稅務機關雖能得到信息，卻誤認為稅款已經由注冊地稅務機關登記信息、繳納稅款，這樣造成納稅人報有僥幸心理，兩邊全不辦理登記、不繳納稅款。因此，調整經管模式，由原來的注冊地征管為坐落地征收。

（六）改進稅管員平臺登記軟件

從目前來看，房產、土地登記出租信息登記過于簡單，只登記原值、租金、應納稅款，與企業實際入庫稅款不存在勾稽關系，納稅人自己可以隨意根據自身需求隨意更改租金金額，給稅務機關監管帶來一定難度。為避免這種情況，我們認為對出租房產、土地，應當要求納稅人登記詳情，如承租人名稱、合同約定租期、年租金、承租方微機號或身份證號（自然人）、面積等有效信息，并且以一個年度為區間，增加年入庫稅款與所登記合同金額之間的校驗功能，如果合同發生變動，及時進行變更，這樣就便于稅務機關與承租方登記信息和本企業實際入庫稅款進行比對，最大限度減少稅款流失風險。

（七）加大稅收執法力度

針對部分納稅人對稅法并不是不知曉，卻以資金不足、房產存在爭訴、經營困難、交付房產之前合同未定等種種理由拒不履行納稅義務，對于這類“軟抗稅”的納稅人，稅務機關應當堅決果斷采取必要的稅收保全和強制措施，確保國家稅款及時、足額入庫，維護稅法的嚴肅性。

（八）適時調整稅收政策

房屋出租涉及的稅種較多，按照現行稅收政策規定，納稅人出租房屋應納以下各種稅：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪費、企業所得稅或個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅。個人出租商業用房的稅負可達到25%左右，企業出租房屋的稅負在不考慮企業所得稅的情況下也達到18%左右。部分納稅人不主動繳納稅款是認為稅負過高，稅收負擔過重，如果適時修改稅收的相關政策，適當減輕納稅人稅負，藏富于民，讓納稅人能“交得起”稅，也必會為我們加強稅收征管減輕一定的工作壓力。

責任編輯：解忠艷 高艷芳

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