城市房地產空間預期評估研究

朱效兵（河南宏泰房地產估價有限公司，河南　鄭州　450002）

城市房地產空間預期評估研究

朱效兵
（河南宏泰房地產估價有限公司，河南鄭州450002）

影響房地產價格的因素有很多，比如房地產所處的區位，它是促使形成城市內地產價格差異的主要因素。除此之外人們的心理預期，社會的經濟發展、國家的相關政策、和城市的規劃方向等因素影響著人們的心理預期。城市房地產空間預期評估研究區位因素和規劃預期因素對房地產價格的影響。

城市；房地產空間；預期評估

不同地區的城市經濟發展水平、社會自然環境、地理條件都不相同，這是由區位因素所決定的。因此，不同的城市房地產價格也有所差異。但是，近年來城市與城市之的聯系日益密切，人口流動愈加頻繁，比如鄭汴一體化的快速發展。城市房地產的價格又表現出一定程度上的空間相關性。為了提高房地產評估結果的準確性和科學性，我們一般會采用空間數據處理技術、空間統計分析方法等來事先做房地產價格的比較分析和規劃預期處理。

一、城市房地產空間預期評估的意義

1、城市房地產空間預期評估的背景

我國目前城市房地產發展呈現出一個不健康的高速發展狀態，房價畸形增長，有大量的樓市泡沫。特別是最近這幾年房價一路飆升，就拿鄭州來說，鄭東新區十年前的房價不到五千，如今卻早已破萬，十年間幾乎翻了十倍，房價變動幅度非常大，這絕對是一個不健康的發展狀態。

2、城市房地產空間預期評估的意義

通過對不同地區的不同城市的空間對比分析，來找出規劃預期、城市市場規劃參與者、城市資源等因素對房地產價格的影響。一方面可以為政府進行宏觀調控提供夯實的理論基礎，有利于政府發揮宏觀調控的經濟職能，穩定房地產價格，使房地產產業的發展向著積極、健康的方向發展，為人民群眾謀福利。從另一方面來說，可以為房地產開發商提供便利。他們可以通過對不同城市房地產市場的分析和比較，合理的規劃房地產投資項目，協同政府來調控不同地區的房地產價格。為構建合理、健康、完善的房地產市場而共同努力。

二、影響房地產價格的因素

1、城市經濟基本面對房地產價格的影響

房地產價格上漲跟兩方面有關，第一是人們生活水平的提高，經濟收入增加，造成了一定程度上的通貨膨脹，貨幣的購買能力下降。第二是建筑成本的增加，建筑成本增加的最直接后果就是房地產價格的上漲。房地產價格的走勢可以由經濟基本面的相關指數來解釋。但是經濟基本面對房地產價格的影響也不是長期均衡的，也就是說經濟基本面對房地產價格的影響不是顯著的、決定性的因素，只是其中一個因素。

2、城市宜居性對房地產價格的影響

什么叫做城市的宜居性？換言之也就是什么叫做宜居城市？我國在2005年國務院批復的《北京城市規劃》中首次出現“宜居城市”的概念。通常情況下我們所說的宜居城市要包括以下幾方面的顯著特征：第一是環境優美，城市環境好，空氣質量高，使人身心舒暢。二是社會治安條件好，三是經濟和諧、文明進步。總體來說就是城市環境良好，適宜人類居住，且能夠保證比較高的生活質量。

宜居性較強的城市房地產價格相對來說會比較高，一方面是由于宜居性較強的城市在政治、經濟、文化等各個方面有其獨特的優勢，因此人們通常更愿意在這樣的城市居住。另一方面是因為宜居性城市本身的生態環境、交通環境、人文環境比其他城市更為優越，因此房地產價格也就更高。

3、市場參與者預期對房地產價格的影響

在這一方面，市場參與者對宏觀經濟基本面的預期影響住房價格。市場參與者對未來經濟發展走向存在著信息不完全的預期。拿現在的房地產來說，很多炒房的人就抱著這樣的異質預期，看著現在房價居高不下，就通過各種途徑買房炒房，對房地產市場的長期績效過于自信。這種情況會使宏觀經濟面和房地產價格產生一種畸形的扭曲關系，可能會造成樓市泡沫。影響房地產市場的健康發展。

但是從另一方面來看，適應性預期、理性預期、準確性預期等科學合理的預期理論能夠充分利用市場經濟主體的有效信息進行正確預期，可以提前預知房地產市場可能的反應，并迅速做出應對政策，雖然可能在短期內造成房價上漲，但是可以保證長期內房價的均衡，這種理性預期會促進房地產市場的健康發展。

三、城市房地產空間預期評估的研究思路和研究方法

1、研究思路

（1）充分了解學習和掌握房地產評估理論，吃透城市房地產空間預期評估技術，為研究工作打下扎實牢固的理論基礎。

（2）關注城市的宜居性，從城市的宜居性特征入手，對城市間房價差異做出分析。并在此基礎上深入挖掘城市的資源特征，通過分析資源城市和非資源城市的房價差異，來研究資源對房價的影響。例如鄂爾多斯樓市的崩盤，使得曾經富有的城市幾乎是一夜之間敗落，這說明我國礦產類型城市的房地產的危機已經在慢慢地顯現出來。

（3）以市場參與者的預期對房價的影響為切入點，在預期理論的基礎上分析房地產價格的差異，并通過對各種預期因素的分析來探討每種預期因素對房地產價格的影響。

（4）經濟的發展往往是牽一發而動全身，接下來我們要將出發點放在房價的變動對經濟發展的影響層面上。從宏觀經濟基本面來分析房地產價格波動帶來的影響，同時要探求區域影響的差異和這種差異背后的深層原因。

（5）最后要將不同地區的房地產產業放在相同的房價影響因素下來研究交易市場不同的變化趨勢，從空間層面上探求影響房地產價格的原因，以方便國家進一步進行宏觀調控政策。

2、研究方法

（1）空間統計分析法。這種空間統計分析法要用到3S空間分析技術，對數據進行空間一體化管理和測算分析。在空間層面上研究城市住房價格的相關性。也可以分析城市宜居性特征和資源特征對房地產價格的影響。

（2）比較研究法。將兩個有明顯差別的評估對象放在一起進行對比研究。比如說將礦產城市和非礦產城市放在一起，通過其空間數據模型比較結果，分析資源特征對房地產價格的影響。將中國東部沿海地區和中西部經濟落后地區放在一起對比，對比了解房地產價格的上漲對不同地區宏觀經濟基本面的影響。想要研究不同城市房地產價格和租金之間的關系，我們就可以把全國不同的城市放在一起作對比，來對比了解不同地區對房地產價格和租金的關系對國家宏觀調控政策的反應程度。

（3）文獻分析與邏輯推演法。通過對相關文獻的分析推理研究得出合理的評估模型。從表面現象進行抽絲剝繭地分析找出背后更深層次的原因。比如想要了解城市商業用房價格差異的原因，就可以從城市商品價格入手，通過對相關文獻的深入研究，梳理并推演出城市商品用房價格差異的主要原因。另外，我們還可以以此為開端，在我國礦業城市和非礦業城市統計數據的基礎上，運用空間計量分析法，找出影響我國不同城市，礦業城市和非礦業城市的房地產價格差異的因素。通過研究適應性預期、理性預期、準確性預期和異質性預期對房地產價格的影響，尋找適合我國經濟發展的合理評估模型，確保我國的社會經濟、生態環境、城市規劃等能夠得到科學長效地發展。

（4）面板計量分析法。這需要構架合適的面板數據和變截距模型，在構建模型的過程中要考慮到地區與時間雙固定效應，還要考慮到市場參與者的預期對房地產價格的影響。在面板VAR模型的基礎上，研究房地產價格的變動可能會造成的影響。這包括對房地產開發商投資方向、居民的消費水平、人均消費能力、人均可支配收入等社會生活中方方面面的影響。在構建虛擬變量的房價和租金變量細說的VAR面板模型，研究宏觀調控對房價和租金的不同影響。

四、結束語

傳統的房地產評估重要是靠評估人員的豐富經驗，其主要特點是傳統、手工、經驗主義和靜態。但隨著經濟的發展和社會的進步，這種評估方法已經越來越不能滿足房地產市場的要求。特別是信息社會的不斷發展，信息技術和計算機技術日臻完善，這些技術也被運用到房地產評估中，這就產生了城市房地產空間預期研究法。它是一種科學、客觀的評估方法，它的出現會不斷推動中國房地產市場的健康發展。

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［5］ 李祥，高波，李勇剛.房地產稅收、公共服務供給與房價——基于省際面板數據的實證分析［J］.財貿研究，2012（03）.

（責任編輯：高博）