房地產發展現狀及其發展趨勢分析

張坤

【摘要】房地產開發所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題，房地產業的發展狀況，直接或間接影響相關產業的發展和整個國民經濟增長。隨著當前我國宏觀經濟調控措施的逐步落實，房地產開發企業的前途和命運引起了人們的普遍關注，新的政策層出不窮，市場競爭不斷加劇，中國經濟與世界經濟的互動更為強烈，房地產開發公司正面臨著前所未有的挑戰。

【關鍵詞】房地產行業；現狀；發展趨勢

我國經濟社會發展宏偉規劃的高屋建領，立足長遠是激發房地產業發展的不竭動力。近幾年，隨著中國房地產業的持續高速發展，我國房地產開發企業也出現了空前繁榮的景象，但也面臨一些突出的問題。本文深入分析了我國房地產開發企業實際面臨的現狀，運用演繹推理方式探討制約自身發展過程中所存在的突出問題，并提出相應的對策。

一、房地產發展現狀分析

1.房地產開發企業發展迅速

根據國家信息中心中經網統計資料顯示，1986年全國房地產開發企業僅有1991家，到2004年己達到3萬多家。

2.國有、集體房地產開發企業數量逐年減少

3.目前中國房地產開發企業的規模普遍較小

4.我國房地產開發企業資產規模太小

根據國家信息中心中經網統計資料顯示，1997年房地產開發企業總資產為16417億元，平均每個企業資產為7713萬元，2003年達到33180億元，平均每個房地產開發企業為10130萬元，我國房地2488，25154家。2002年與1998產開發企業資產規模普遍呈現出太小的特點。由于房地產是資金高度密集的企業，在開發和消費過程中離不開金融支持。

二、房地產行業未來的發展趨向

1.進行市場機制的轉換，靈活開拓

房地產土地和資金資源渠道

新的國家政策出臺后，帶來市場機制的轉換，用地運行方式發生變化，銀行對房地產開發企業的貸款受到限制，從而企業的行為方式也要有相應的轉換。以前的市場機制：企業看好一塊地，和政府談地價，企業在城市大的規劃范圍內進行自主開發，房地產開發貸款也容易取得。這是由于在以前城市發展不充分和城市加快建設力度階段的需要，政府進行招商引資，吸引企業投資房地產，企業處于主動地位；現在，我國的城市規劃漸趨成熟，政府居于主導地位，企業必須在嚴格的城市規劃要求下進行房地產的開發，房地產開發企業處于被動地位。今后，房地產開發企業的發展既要按照政府的意圖，又要有自己的特色。在當前金融政策環境下，房地產開發企業應積極拓展融資渠道，實力強的企業應逐步建立多元化的融資渠道，探尋除了銀行之外的其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等；中小房地產企業可以在企業之間進行資源整合，尋求合作，共同開發，整體開發能力增強，開發水平必然提高；也可以尋求民間資金。許多民營企業或個人手中握有大量資金，苦于找不到合適的投資渠道，如能得到他們的支持，利用其資金與開發企業對房地產業的專業化和對行業的熟悉，雙方能到達共準則。

2.行業發展的集中和規模化

新的國家調控政策將會使實力不強的房地產開發企業被淘汰出局，開發資源將會集中到實力強的企業中去，大多數的開發項口將會越來越多地由為數不多一些大型房地產開發企業來進行開發，呈現規模化開發趨勢和特點，以降低成本，控制風險，并且在不斷增加開發品種和提高開發品質的同時也會帶來較好的規模效益。

3.相對集中的專業化特色性開發模式

土地價格因素排除在價值鏈外，對企業的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產行業淘汰原來的粗放型經營方式，進行專業化特色化經營。新的政策形勢和日益加劇的市場競爭情況下，任何一家房地產開發企業都不可能為所有的顧客提供所有的服務，都只能選擇一個或某幾個自身能提供最大服務優勢的子市場作為集中經營的目標市場，才能使企業在這些子市場中具有更強的競爭力。房地產開發企業要把握好房地產行業的發展趨勢和特點，并結合國家有關房地產住宅產業化的要求，以及自身的實力、優勢和潛能，為企業的長遠發展進行專業化特色化定位，做好市場細分、市場定位，找準自己的目標顧客和目標市場切入點，進行專業化特色化經營。

4.產品結構的轉換

地價提升以后以及節約資源的要求，房地產企業從利潤最大化與提升核心競爭力的角度要求房地產結構的升級，開辟適合自己的獨特的產品開發和生產方式，以及高層、高品質和寬大公共空間的開發模式；房地產開發企業在產品提供方而要由過去的多樣性房地產產品供給轉向而對特定顧客的個性化、特色型產品供給。

5.聯合開發，合作經營

5.1房地產開發企業與有資金實力的大企業或上市公司合作，進行地產項目聯合開發。對于一些有土地有項口而沒有資金的房地產開發企業，就可以采取這種雙贏的聯合開發方式，既可以補缺自身資金的不足，又為那些愿在房地產業投資的有資金實力的大企業或上市公司提供了良好機會。

5.2專業化多元組合開發方式。該方式是整合行業內專業化的地產運作及投資公司，進行專業化的分工合作緊密配合式的聯合開發，其基本模式是：專業置地公司+地產專業投資公司+地產專業開發公司+地產專業營銷公司+專業物業管理公司。其優點是能夠發揮各專業地產公司的最佳優勢，每個環節都能高效運作，并且風險共擔，但各專業地產公司各環節需要得到較好的協調。

5.3與政府相結合的房地產開發方式。此種方式可以使房地產開發企業獲得優質且低成本的開發資源。房地產開發企業在自身良好開發實力和信譽的基礎上，要與政府部門搞好關系，通過積極參與城市開發和市政工程建設，可以廉價獲得開發資源，而且投資主體是政府，企業基本沒有風險，可以獲得穩定的利潤。

結語：

隨著中國房地產業整體發展水平的提高，中國房地產業發展正逐步進入一個新的發展階段，正在向集約化和專業化方向發展。在這一新形勢下，要立足當前，著眼長遠，有步驟、有計劃地實現企業發展戰略，使企業建設走向制度化、規范化、正常化，實現企業的可持續發展。

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