房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理之我見

徐剛

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著市場競爭的日趨激烈，以前粗放式經(jīng)營已不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，而以全面預算管理為核心的精細化經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必由之路。本文試圖結(jié)合全面預算管理的一些理論和筆者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)年的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好全面預算管理工作做一些初步的探討，提出自己的建議和意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 全面預算管理

一、廣義的全面預算管理概念

全面預算管理，是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標。

預算是一種系統(tǒng)的方法，用來分配企業(yè)的財務(wù)、實物及人力等資源，以實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標。企業(yè)可以通過預算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，有助于控制開支，并預測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。

全面預算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經(jīng)營周期的全部生產(chǎn)、經(jīng)營活動的財務(wù)計劃），它以實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤（企業(yè)一定期間內(nèi)利潤的預計額，是企業(yè)奮斗的目標，根據(jù)目標利潤制定作業(yè)指標，如銷售量、生產(chǎn)量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預測為起點，進而對生產(chǎn)、成本及現(xiàn)金收支等進行預測，并編制預計損益表、預計現(xiàn)金流量表和預計資產(chǎn)負債表，反映企業(yè)在未來期間的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

二、廣義全面預算管理的框架和模式

全面預算管理的框架可分為預算目標—預算組織—預算編制—預算執(zhí)行和控制—預算分析和考核五大模塊。預算目標是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)戰(zhàn)略目標，在此基礎(chǔ)上形成企業(yè)計劃最終形成企業(yè)預算目標。通過企業(yè)預算的組織、編制、實施和修正，使企業(yè)計劃、企業(yè)戰(zhàn)略目標的落地，為企業(yè)目標實現(xiàn)提供合理的保證。全面預算管理框架的五大模塊既有先后順序，又有相輔相成的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的特點和全面預算管理的切入點

特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額大、開發(fā)周期長；二是銷售受國家政策、金融市場、買方市場影響大，銷量和價格波動大和不確定性。

由于房地產(chǎn)的上述特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預算管理的選擇不可能選擇以銷售收入（銷售價格的不確定性）為核心的預算模式和以目標利潤（開發(fā)周期與經(jīng)營當期利潤不同步）為核心的預算模式。由此，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點和全面預算管理的理論的切入點，在于建立“以項目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點”的具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身特點的全面預算管理模式。該模式的主要特點是以開發(fā)項目成本為核心，預算編制以成本費用為預算的起點，運用現(xiàn)金預算控制開發(fā)項目投資額和費用支出的預算管理模式。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的基本做法

從對項目開發(fā)的時間序列來劃分，應(yīng)在項目可行性研究階段進行估算、在項目規(guī)劃設(shè)計階段進行概算、在項目施工圖設(shè)計階段進行造價預算，以此最終形成財務(wù)的預算體系。包括資本預算、現(xiàn)金預算、預計資產(chǎn)負債表、預計利潤表、預計現(xiàn)金流量表。在項目整體預算完成后，按照項目工程進度，將整體預算分年、季、月進行分解，形成年、季、月的預算。

從對預算的實施過程來劃分，一是擬定目標成本：結(jié)合開發(fā)部、設(shè)計部、工程部對工程項目的概算、施工圖預算，以及市場材料、人工價格，確定目標成本。二是確定目標成本：同銷售收入預算、目標利潤等指標相比較，形成確定目標成本。三是分解目標成本：將各預算指標落實到各部門，并以此為依據(jù)，在采購、建筑、安裝等各項合同招標中以此為招標控制價。四是在項目開發(fā)過程中跟蹤成本流程，按此編制投資進度計劃、付款計劃，匯總編制現(xiàn)金收支預算。五是糾偏和分析；六是預算考核和評價。

五、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內(nèi)容

運營預算（經(jīng)營活動的預算），通常企業(yè)會以銷售預算為起點，以收定支，以銷定產(chǎn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點，是以目標成本為核心導向，所以前述原則只能是輔助性的比較，不能絕對化，在預算編制具體實施中還存在部門與部門的博奕，比如銷售部門和工程部門，當年經(jīng)營計劃項目必須達到某種進度，拿到預售許可證或者按照計劃必須完工，當年開發(fā)成本必須得到保證。銷售預算做得過于激進，給實際營運過程中造成資金壓力，帶來財務(wù)風險。在預算編制上，通過銷售收入預算、生產(chǎn)預算、銷售費用預算、管理費用預算形成預計損益表。

財務(wù)預算包括現(xiàn)金預算（現(xiàn)金收支預算）、資本預算，形成預計資產(chǎn)負債表、預計現(xiàn)金流量表。

六、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的技術(shù)方法

（一）預測的技術(shù)方法

1、銷售收入的預測技術(shù)方法

預測的方法有序列時間法、線性回歸法、平滑指數(shù)法、學習曲線法、敏感性分析、期望值分析法。對于銷售預算來說，因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，市場行情瞬息萬變，采用任何預測可能都不是精確的，相對而言，期望值法較為合理。期望值分析法：針對不同的情況（景氣、平和、低迷）分配不同的概率（最可能，最差，最好），推導出結(jié)果的預期值（包含了預期結(jié)果和風險的組合）。由于市場的景氣、平和、低迷隨時變化，其所處的概率也在不斷波動中。

2、目標成本的預測技術(shù)方法

由于房地產(chǎn)的特殊性，在不同的開發(fā)階段，有不同的測算數(shù)據(jù)。但在施工圖設(shè)計階段，基本上可以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本的準確數(shù)。主要是依據(jù)工程造價的專業(yè)技術(shù)知識，對項目目標成本加以確定。

3、目標利潤的預測技術(shù)方法

可分為本量利分析法、比例預算法、上加法（由凈利潤倒匡目標利潤）等。

（二）控制和分析的技術(shù)方法

預算控制的方式按控制期間劃分，分為當期預算控制、累進預算控制。按預算項目種屬劃分，總額控制和單項控制。還可分為絕對數(shù)控制（預算數(shù)）和相對數(shù)控制（預算值的百分比）；預算執(zhí)行中的費用控制，由于預算費用不等于必須投入的資源，子公司在編制時，在執(zhí)行時沒用完，控制要點在于完善各種費用標準。目標成本的控制在于合同的簽訂以及付款環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管控。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理的考核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理，必須經(jīng)過考核這一環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)的作用在于：一是明確戰(zhàn)略導向；二是強化激勵機制；三是改善業(yè)績評價；四是提升管理水平。做好預算考核可以結(jié)合KPI，運用目標性原則、動態(tài)性原則、可控性原則、公平公開的原則、總體優(yōu)化的原則可以起到促進企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。

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