性感十足的商用不動產

馮侖

商用不動產一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發、醫療健康。而決定商用不動產價值的元素，除了市場供求外，還有開發商的水平，因為商用不動產不是用來銷售，而是為了出租的。

比如說，搭建一個餐館，出租給餐館經營者，經營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經營鏈條比較長，開發商的水平很重要。我有個朋友在成都專門做這種房地產。他在好的街道邊上蓋一些矮樓，準備好各種廚房設備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓公共服務員。

這樣一來，要開餐館的人需要準備的就特別簡單，申請個執照，招牌一掛，就完了。很多餐飲店老板認為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經營不好，拍屁股就能走人了。所以他的不動產很受歡迎，這也體現了開發商的水平。

在商用不動產中，每一種業態都很復雜。在整個商用不動產的建造過程中，開發商起什么作用呢？他要先把運營商請過來，然后再去找投資商解決財務問題。所以開發商是導演兼制片，運營商是明星，投資商是財務支持者。只有這三者順利結合，才能建造出一個好的商用不動產。

在這個過程中，對開發商來說最重要的事情，就是選明星。明星那么多，不是名氣越大，就能保證票房越高。名氣大，你要給他更多的錢，但我們看電影更多是沖導演去的，而一個好的開發商會找到適合這個酒店的管理公司。

另外，開發商也要會編劇本。這個酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因為酒店不容易賺錢，所以在資金財務安排上，如果開發商拿出10% 以上的錢去做酒店，都是要死的。

其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因為受到電商的強烈沖擊，每年減少10%到15%的經營面積。

接著看醫療健康。美國的醫療健康商用不動產占 REITs的15%，大約1萬億美金，這是一個非常大的市場。

而目前中國醫療健康的不動產，還沒有形成一個完整的業態。中國現在大概有12000家民間醫療機構，還有11000 家左右的公立醫療機構，但民營醫療機構每年上漲超過 1000 家，公立的每年只漲幾十家。

因為公立醫療機構要去財政申請資金，大部分的資金用來自己建不動產、買設備，而且技術更新以后，老設備都舍不得扔?，F在全世界大部分的醫療機構，只要付租金即可，連醫療專用的設備都有服務機構為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫院的服務質量好，發展快。

最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算賬方法。

從長遠看，投資商用不動產的訣竅就是在最好的地段，做品質最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過20 年，也不會輸給任何住宅公司。對中國來說，商用不動產發展的好時候其實才剛剛開始，在這個行業里，我們還要進行長期的深耕經營。