房地產成交價格與房地產評估關系研究

姚建峰

摘 要 房地產評估價格最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，市場比較法評估房地產價值的基礎是房地產的實際成交價格，但房地產評估價格并不是對實際成交價格的簡單歸納、整理、對其進行對比，另外兩者無論在理論上還是在實際表現上均含有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。

關鍵詞 房地產 價格 評估價格

一、房地產評估價格的定義

房地產評估價格是指專業房地產評估價格人員，根據特定的評估價格目的，遵循公認的評估價格原則，按照嚴謹的評估價格程序，運用科學的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進行估算和判定的活動。房地產評估價格是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

綜合以上分析，房地產成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現房價格是4000元/平方米如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。

二、房地產成交價格與預評估價格存在偏差對企業資金管理的影響

（一）資產負債率高，高負債經營風險大

投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產開發項目的三大主要特征。基于此，筆者認為，僅依靠開發企業自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現項目風險分擔，不利于實現企業持續穩定發展；另一方面，與其他企業相比，房地產開發企業上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現直接股權融資。為滿足資金需求，房地產開發企業不得不以商業銀行貸款等形式進行負債融資，如此久而久之便會造成資產負債率較高。特別注意的是企業資產負債率越高，則表明債務負債越重，從而所面臨的財務風險越高。

（二）缺乏周密的資金預算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數房地產開發企業過于注重業務擴張，輕視資金管理制度建設，再加上未能夠充分認識到資金預算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預算制度作為保障。此外，房地產開發企業開發經驗積累不足，超支現象頻繁發生，導致預算管理難以充分發揮其應有的價值效應。

盲目投資也是房地產開發企業在資金預算方面的重要失誤，其主要體現在兩大方面：第一，融資過度，即企業未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設期間缺乏資金，致使工程進度延誤。另外，完善的監督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產開發企業部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業對預算執行的重視力度不夠，造成開發資金被挪用現象頻繁發生。

（三）資金沉淀嚴重，資金回流缺乏系統管理

囤積土地與高庫存是房地產開發企業資金沉淀的兩種表現形式，對于前者，其實質上為房地產開發企業可持續發展的必備條件，其中房地產開發企業為滿足開發需求或土地增值的高利潤誘惑而進行囤積土地。土地競投完成后，企業的貨幣資金轉化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結算的項目等均為房地產開發企業的存貨。其中房地產市場高漲時期，開發商為謀求高利潤，不僅大量開發商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現象。

銷售資金與租賃資金共同構成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收。總結來說，基于我國房地產開發企業資金回流缺乏系統管理，致使資金缺乏現象存在，不利于推進房地產開發企業持續穩定發展。

三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結

綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。

因此，房地產成交價格與房地產評估價格中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下兩個方面：

一方面同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

另一方面房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認證中心）

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