警惕預售證房價“死結”

孫華良

調控之手不讓“高房價”出籠，開發商又不甘心降低房價銷售。因此，不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預售證”的沙灘上……

“速凍期”至少半年

上海樓市真夠折騰的，剛墜冰窖，又遭一盆冰水迎頭砸來，這就是所謂的上海樓市將進入一段時期“速凍期”。天寒地凍，哀聲一片……

今年10月上海樓市新政“滬六條”主要功能，是從市場供應端上嚴控房價，而上海“11·28”樓市新政主要功能，是從需求端上嚴控房貸。可謂是“雙劍封喉”，有絕殺樓市房價上漲之勢。

盡管依然有地產大神在高唱：下一輪房價上漲，將比這輪更高。

同樣，亦有地產大咖在哀歌：2016年是上海房價的頂部……

我的觀點很明確，高調彈唱樓市贊歌不合時宜;哀聲冷言樓市衰落有失風度。

這幾天網絡瘋傳任大炮的樓市“強心針”：《任志強談房價：2017年會比這一輪漲得更高》。而且，轉發者曰：任志強每次預測房價上漲都準。

我沒細讀內容就點評說：“任大炮此次會馬失前蹄。”

同時，我在與一位朋友私聊微信時坦言道：此次調控房價上漲，是各級政府的一致行為，在短期內絕對無法改變這種調控房價上漲的趨勢。其一，本身我懷疑任志強不可能講如此無底線的話;其二，任大炮是樓市多方代表，如果正有此言，也是為悲哀的開發商打“強心針”。但此次任大炮不是一般的市場專業預判，而是帶有嚴重的“政治色彩”。

我不想炫耀我的判斷是否準確。我一直不認為上海房價會大跌，或者暴跌。上海房價會大跌的觀點缺乏市場基礎，同時，是一種盲目悲觀論。

而讓我判斷上海樓市猴年馬月能再次瘋漲，我也不敢枉下結論。至少半年之內，上海房價絕對不可能再次出現瘋漲！

盡管不少房地產開發商和代理商面對今年10月上海“滬六條”新政之后，“11·28”又再出重拳嚴厲調控樓市政策而怨聲載道。但我認為這只是一種情緒的發泄，而在短時間內，開發商和代理商必須面對“速凍期”的嚴峻市場現實。樓市調控政策之所以要“速凍”樓市，是因為樓市房價上漲太瘋狂啦。畢竟市場是由買賣雙方組成的，不能只見賣方笑，不顧買方哭吧。

我一直強調房地產行業是“靠天吃飯的”行業，這個“天”就是政策。我們可能無力怨天，而只能根據天氣的變化，來修正我們所走的行程。不但要在天氣不好之時，仍然在路上行走，而且要行走得更穩健，更堅實，那才是樓市真正的“大智者”。

我認為，任何脫離實際的樓市評論都是“耍流氓”。在上海樓市將要面臨的至少半年的“速凍期”里，開發商關心的是以什么價格能銷售房子？購房者關心的是以什么價格能購買到房子？當然，樓市買賣雙方最關心的敏感話題是，明年的房價是漲，還是跌？該不該賣房？該不該買房？

因此，上海樓市圍繞著房價漲跌問題，將陷入預售證之房價“死結”！

上海樓市“速凍期”現狀：據有關資料顯示，上海11月份樓市成交量下滑至年內最低水平——58萬平方米。

上海樓市為何會出現這種成交量低谷現象，我認為就是因為目前難以解開的樓盤銷售預售證之房價“死結”問題。

眾所周知，上海10月份出臺的調控政策“滬六條”的核心內容是，規范樓市交易行為，嚴控樓盤上市量和上市銷售房價。

什么樓盤可以上市銷售？并以什么價格銷售，必須受到嚴格控制。因此，上海樓市新房上市量大幅縮量。據悉，今年10月17日至11月6日的近三周時間里，上海新房新增供應量為零。據不完全統計，目前上海可以申請上市預售證的樓盤，實際可以獲得上市銷售之預售證的樓盤不到20%。當然，這種政策調控的目的，是遏制房價過熱，遏制資產泡沫，逐步引導市場回歸正常，讓房價回歸理性。

因此，今年11月份上海樓盤交易量降至“冰點”——58萬平方米是情有可原的。

據不完全統計，目前上海可以申請上市預售證的樓盤，實際可以獲得上市銷售之預售證的樓盤不到20%。

為什么有預售證房價“死結”之說呢？原因是開發商們普遍對房價的預期偏高，喜歡房價上漲節節高，而將準備銷售的樓盤房價定得很高，但又難過審核房價之關，而拿不到銷售預售證。調控之手不讓“高房價”出籠，開發商又不甘心降低房價銷售。因此，不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預售證”的沙灘上……

而上海樓市“11·28”調控新政以嚴控房貸入手，削弱了市場的購買能力，并將形成市場購買力下降的趨勢。

曾經有不少內業專家和開發商預判，明年上海樓市的成交量將“腰斬”50%。我當時認為他們太悲觀了，我的預判是明年上海樓市的表現是：量縮價平。縮量最多是30%，房價上漲和下跌的幅度，在上下5%之間。但以今年11月上海樓市成交量58萬平方米推算，再加上收緊購房者房貸比例，將折損一定比例的市場購買力而論。如果明年上海樓市成交量真的“腰斬”一半，那市場真的不容樂觀啦。

開發商真的糾結啊，高房價的預售證審批不出，低房價的 預售證又不想拿。但又擔心一旦市場購買力下降，樓盤又出不了貨怎么辦？據悉，目前上海已經有幾個樓盤以低于調控前的房價在搶銷售出貨了。

“死結”特征：加價銷售+捂盤惜售

上海樓市“速凍期”現狀：政策嚴格規定，不能以任何形式加價銷售和捆綁裝修加價銷售;政策又嚴格規定不能捂盤惜售……

上海樓市為何會出現這種加價銷售和捂盤惜售現象：我認為，這也是樓盤預售證之房價“死結”造成的問題。

樓市交易買賣的矛盾點，歸結于房價的高與低。開發商賣低房價不樂意，購房者買高房價鬧心。要平衡市場房價的高與低，目前只能仰仗政策“調控之手”了。

上海今年10月樓市調控之前，開發商嫌房價賣得低，可以通過電商，或者以裝修費名義加價銷售。現在政策明令禁止之后，理論上講購房者能夠受益，因為開發商不能加價銷售了，房價自然就降低了。

但目前不少開發商在拿到自認為房價低的預售證之后，采取“捂盤”不銷售的方式，來抵抗目前的調控政策。

松江有一個樓盤則公開以“工程質量問題須整改”，而不讓購房者購買。不少購房者自嘲說：“限購政策是不讓有房子的人再購買房子。而我們有資格購買房子，但開發商嫌價格低又捂盤限止我們購買。政策限購尚可理解，開發商限買，但我們沒有方向。”

其實，政府有關部門明確“取得預售證的樓盤，不得以任何理由捂盤銷售”。顯然，開發商取得樓盤預售證而不讓購房者購買的行為，是違反政府有關規定的。無論預售證審批的房價是高是低，開發商必須讓購房者按照審批出的房價購買呀。這是一種市場的游戲規則，市場買賣雙方必須按照規則進行正常交易啊。

《新民晚報》今年12月1日刊登了一篇文章，現摘抄的內容如下，以論證我的觀點：

最近一次去位于松江泗涇的“華潤佘山九里”看房，陳均華發現該樓盤單價為5萬元/平方米，在售房源有幾十套，但查詢樓盤網上備案信息卻顯示，備案價在3.5萬元/平方米的可售房源有170多套。陳均華甚至記得，該樓盤今年2月的售價僅為2.5萬元/平方米，3月漲到3.3萬元/平方米，7、8月又漲到4.5萬元/平方米，而根據網上備案信息，該項目在今年4月申領預售許可證的最高備案價為3.66萬元/平方米。他還發現，4月申領的預售證可售房源為225套，扣除已經網簽和售出的套數，還剩140套左右，加上今年10月申領預售證的43套可售房源，應還有200多套可售，而且備案價在3.5萬元/平方米的可售房源占大頭，有170多套。“開發商這么搞，我們買房的買不到房，或者就是多掏冤枉錢。”陳均華說，現在政策對準這些市場亂象下猛藥，相信價格能回歸正常。

真的，上海樓市已進入“速凍期”，我們期盼能早日春暖花開。但作為開發商千萬不要怨天憂地，更不可朝購房者出氣。預售證“死結”之困，要以寬容之心待之。我認為一則不要違規。房價的高與低，亦是相對而言的。高房價賣得，低房價亦賣得，有市場購買才構成交易;二則要善待市場，優待客戶。因為市場購買力的下降，會增加市場銷售的競爭力。贏得市場的認可，贏得客戶的信任，才是房地產企業生存之本。房價高與低是暫時而相對的，企業生存和發展之路才是長久的。如此，預售證之房價“死結”，才能得以解脫。