淺議我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的成因及解決對策

錢寶山

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言相當(dāng)重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。文章從分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以及融資現(xiàn)狀出發(fā)，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題，進而提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資難 現(xiàn)狀分析 主要問題 解決路徑

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-282-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道概述

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有以下幾種：（1）自有資金。是指企業(yè)為進行生產(chǎn)經(jīng)營活動所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時根據(jù)規(guī)定，為防止財務(wù)杠桿率過大帶來的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)項目中的自有資金比率必須大于20%。（2）股權(quán)融資。是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式。（3）銀行貸款融資。銀行貸款融資是指證券公司通過向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國內(nèi)企業(yè)籌集資金的重要渠道。（4）房地產(chǎn)信托。就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢通過實施信托計劃籌集資金，對房地產(chǎn)信托資金進行處理和運用。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。（5）債券融資。是指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔(dān)資金的利息另外，在借款到期后，要向債權(quán)人償還資金的本金。（6）民間中介融資。融資中介開展業(yè)務(wù)的形式主要是作為資金的中介，用各種來源的資金和自有資金用于民間借貸，承擔(dān)一定的放貸風(fēng)險，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟自改革開放以來發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言相當(dāng)重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特點：

1.自籌資金穩(wěn)定增長。

通過表1可以看出，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環(huán)比增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續(xù)3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會上升太快。可見，自籌資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。

2.民間融資成房地產(chǎn)融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺的大背景下，近期我國民間資本借貸異常活躍。它們借助信托、典當(dāng)、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)課題組估算，2003年全國民間借貸總規(guī)模即達到7405億一8164億元。至2011年，民間借貸規(guī)模持續(xù)擴張。有機構(gòu)的研究報告認為，中國民間借貸市場總規(guī)模超過4萬億元，約為銀行表內(nèi)貸款規(guī)模的10%一20%。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調(diào)控下的我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當(dāng)然，也清楚地看到，目前我國民間資本進入信貸市場的渠道還不暢通，有些民間資本的運作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高（一般為10%以上），民間融資仍然無法滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)的對資金的需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強，所以國外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權(quán)融資。但在中國的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，債券融資總額遠遠低于股權(quán)融資的金額。目前，中國的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標(biāo)準(zhǔn)，債券評級的準(zhǔn)確性、可信性有問題，這影響了企業(yè)通過債券融資的資金比例大小。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足

目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，將會導(dǎo)致貸款難度加大，從而使項目停滯。

自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在很大的風(fēng)險，所以投資者很少會對房地產(chǎn)業(yè)投人很大的資本，導(dǎo)致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產(chǎn)企業(yè)而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項目，但因為自有資金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功、盈利能力強、值得投資、這需要企業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項目并進行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險相對集中

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一般有：自籌資金、開發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預(yù)售回款，以及很大一部分的建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發(fā)資金無疑屬于銀行流動資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實際上也大多來自于銀行對施工企業(yè)的流動資金貸款，而商品房預(yù)售回款中接近60%仍然是銀行給購房人的按揭貸款或公積金購房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會出現(xiàn)斷裂，面臨破產(chǎn)的危險。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達國家對比，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收款，這顯示出中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險能力及金融服務(wù)水平，使中國的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達國家的差距進一步擴大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國的國家條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，發(fā)明出品種多樣化有針對性的的融資渠道，為中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多的選擇空間。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現(xiàn)代金融工具去實現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級市場上更容易交易和流動，信用風(fēng)險和市場風(fēng)險可以大大分散，不再集中于信貸機構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場體系來完善我國房地產(chǎn)金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu)等。

（二）實施多元化融資策略

房地產(chǎn)融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產(chǎn)融資中的融資渠道單一的金融風(fēng)險，而且有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極促進融資渠道的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資渠道多元化。如建立和健全我國信用評估體系，提高信用評估的可信性和有效性；完善證券市場體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產(chǎn)融資的主渠道；積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財優(yōu)勢等。再如，中小房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項目以合作或合資形式實行聯(lián)合開發(fā)融資模式，風(fēng)險互擔(dān)，收益共享。

（三）建立和完善房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)

雖然由于政府出于對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，房地產(chǎn)開發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個人按揭貸款受到了嚴(yán)格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被阻斷，但是另一方面，由于我國民間資本規(guī)模隨著改革開放的不斷深入推進而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范地進入房地產(chǎn)市場也成為一個重要的社會問題。如何突破房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資困局，既疏通進入房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道，又不增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險呢？這就要求我國建設(shè)一個完整高效的房地產(chǎn)金融中介體系，解決資金利用的信息不對稱問題。首先，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)中介人才隊伍是關(guān)鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實務(wù)知識，熟悉我國市場的政策環(huán)境，能夠根據(jù)本土市場特點較準(zhǔn)確地估計具體項目的投資風(fēng)險并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運作模式是基礎(chǔ)。中介的本質(zhì)即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤也主要來自所促成交易的傭金。因此，對于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運行模式。最后，要有完善的管理制度。一是針對不同層次的員工制定不同的培訓(xùn)計劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二是部門設(shè)計既要專業(yè)又要能使不同部門保持良好的溝通。市場研究的部門、負責(zé)財務(wù)分析和估值的部門以及主管發(fā)展客戶的部門等不同業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)質(zhì)量，不僅取決于各部門的獨立工作效率，也取決于部門間的合作程度。

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[3]劉旦.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（7）：18—20

（作者單位：浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)總公司 浙江象山 315700）

（責(zé)編：李雪）