華僑城A值得買嗎？

陳金圖

華僑城最主要的價值是在旅游板塊，而旅游運營才是其核心競爭力的關(guān)鍵，現(xiàn)在的管理層盡管有魄力，但其重心在跑馬圈地。從財務角度看，短期內(nèi)無憂。

險資舉牌正受到嚴厲監(jiān)管。受此影響，安邦最新舉牌的中國建筑（601668.SH）曾下跌超過9%。而處于風口浪尖的前海人壽則公布了其持股情況，從中可以看出，寶能系是華僑城A（000069.SZ）的第二大股東，其股價也不免受到波動。

華僑城一向以“地產(chǎn)+旅游”的主要業(yè)務示人。2015年全年地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入192億元，毛利115.4億元，毛利率54%；其中，子公司華僑城房地產(chǎn)營業(yè)收入101.29億元，實現(xiàn)凈利45.77億元，貢獻了公司利潤的大部分。華僑城的地產(chǎn)業(yè)務以高檔地產(chǎn)為主，存貨周轉(zhuǎn)率比較低。旅游綜合業(yè)務以主題公園和酒店服務為主，2015年全年旅游綜合業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入123.2億元、毛利22.6億元。盡管目前房地產(chǎn)銷售貢獻了華僑城大部分的收入和利潤，但是旅游才是公司真正的核心業(yè)務。

從現(xiàn)在的情況來看，華僑城是否還有投資機會？

財務短期無憂

2016年三季度，公司營業(yè)收入190.5億元，較上年同期增加9.3%；歸屬于母公司所有者的凈利潤29.2億元，同比增加17.1%，凈利潤增長較快在于所得稅和少數(shù)股東權(quán)益同比分別下降了15%和40%；毛利率和凈利率分別為46.5%和16.5%，同比分別下降4.4和上升1.0個百分點，高毛利率房產(chǎn)項目比重下降造成了毛利率下降，凈利率則基本持平。

前三季度公司銷售費用率維持在歷史低位的3.79%。管理費用率微升至6.8%，公司自2014年后管理費用率控制并不理想。公司財務費用率增加為3.14%，同處旅游行業(yè)的凱撒旅游（000796.SZ）和宋城演藝（300144.SZ）同期的財務費用率分別為0.82%和0.46%；地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)（600048.SH）和萬科（000002.SZ）的財務費用率分別為1.74%和0.56%。

上半年公司完成定向增發(fā)58億元，引入了前海人壽，又發(fā)行35億元利率為2.98%-3.40%的債券，而2015年前其發(fā)行的債券和票據(jù)的利率普遍在4%以上。另外，2009年后公司開始使用短期融資券及中期票據(jù)替代利率較高的銀行借款，一定程度上控制了財務費用增長的幅度。

前三季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅改善，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為101.8億元，但期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額略微減少，為2.73億元。現(xiàn)金目前還較為寬裕。截至9月底，公司貨幣資金193.6億元，短期有息負債106.5億元，現(xiàn)金覆蓋率182%；短期借款34.5億元，扣除預收賬款的凈負債率為57%；而公司仍有總金額高達700多億元的授信額度未使用，短期償債壓力很小。

地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展

從地產(chǎn)板塊的發(fā)展看，截至9月底，公司預收賬款208.7億元，同比大幅增長79.1%。期末存貨約611.9億元，占總資產(chǎn)1357.5億元的45%。前三季度，公司預收賬款較上年同期增加了92億元，增幅79.1%，未來可結(jié)算規(guī)模大。

存貨方面，前三季度公司存貨同比增加104.3億元，增長了20.5%。與增加208.7億元的預收賬款相對應的，公司2016年前三季度銷售179億元，同比增長45%。根據(jù)公司披露的數(shù)據(jù)，2016年-2018年房地產(chǎn)板塊的預計收入分別為258.28億元、252.11億元和230.10億元。截至2016年3月底，公司旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務累計土地儲備593.44萬平方米，規(guī)劃總面積808萬平方米。公司預收賬款和庫存水平都處于高位，儲備面積充裕，地產(chǎn)板塊未來業(yè)績有保障。

旅游板塊進入加速期

從旅游板塊看，2016年上半年旅游板塊營收58億元，同比增長35.3%，貢獻了50.55%的營業(yè)收入和43%的毛利。而整個2015年旅游板塊收入僅占營業(yè)收入的38.22%，且同比2014年下降18.7%。旅游板塊業(yè)績波動的主要原因是有一部分收入是依托于主題公園的地產(chǎn)業(yè)務，實際上旅游板塊的運營較為穩(wěn)定，整體接待游客人數(shù)從2008年的1219萬人次增加到2015年的3300萬人次，年復合增長率15%。

某種程度上，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的模式是以低成本獲取大量土地，然后通過營造主題旅游產(chǎn)品提升土地價值，并最終通過房地產(chǎn)開發(fā)回籠資金，本質(zhì)上屬于重資產(chǎn)模式。

截至目前，華僑城已建成旅游綜合項目17個，其中已建成并開始營業(yè)的15個，正在建設的2個，包括寧波華僑城和重慶華僑城。

具體來看，運營時間長的項目如深圳世界之窗和錦繡中華的業(yè)績十分穩(wěn)定。截至2015年年末，深圳世界之窗資產(chǎn)總額6.49億元，負債總額1.04億元，所有者權(quán)益5.45億元。深圳錦繡中華資產(chǎn)總額3.80億元，負債總額0.66億元，所有者權(quán)益3.14億元。2015年度，深圳世界之窗接待游客344萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入4.87億元、門票收入4.02億元，利潤總額2.41億元、凈利潤1.80億元。深圳錦繡中華接待游客165萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入2.03億元、門票收入1.45億、利潤總額0.5億元、凈利潤0.38億元。世界之窗和錦繡中華在2010年時接待游客人次僅為273萬人次和130人次，接待人數(shù)隨著國內(nèi)出行人次的增加穩(wěn)中有升。1998年開業(yè)的深圳歡樂谷的接待人數(shù)則始終維持在300萬左右的較高水平，這些項目在單日接待游客量上限等方面還有很大的改善空間。

華僑城主要景區(qū)的游客數(shù)量在過去幾年穩(wěn)步增長，創(chuàng)收能力普遍較強；比如北京華僑城，2015年總資產(chǎn)24億元，營業(yè)收入8億元，凈利潤1.2億元，凈利潤率15%。又比如武漢華僑城，2015年營業(yè)收入36.3億元，凈利潤6.21億元，凈利潤率17%。可以看出，后期發(fā)展的大部分景區(qū)也較好地復制了世界之窗和深圳歡樂谷等成熟項目的商業(yè)模式，為公司帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

根據(jù)TEA和ERA發(fā)布的2015年旅游容量排名，華僑城集團以3018萬景區(qū)接待人次排名全球旅游景區(qū)集團第四，連續(xù)三年排名第四，連續(xù)七年入選全球旅游景區(qū)集團十強，是國內(nèi)主題公園行業(yè)的領頭羊。

資金需求較大

華僑城的投資風險主要在于：

游樂場的安全與否是主題公園風險管理最重要的一項內(nèi)容，2010年深圳東部華僑城大俠谷“太空迷航”項目發(fā)生安全事故。而且，華僑城的主題公園還面臨產(chǎn)品同質(zhì)化、新項目投資成本劇增及產(chǎn)品生命周期短暫等風險。數(shù)據(jù)顯示，東部華僑城2013年接待人數(shù)394萬，總營收11.24億元，虧損1.49億元；2014年接待378萬人次，總營收8.79億元，虧損2.85億元；2015年接待人數(shù)384 萬，總營收9.47億元，虧損繼續(xù)擴大至2.98億元。公司的解釋是，前期投資額較大，各類運營維護成本及利息、折舊等費用較大，這些導致東部華僑城從2011年開始便出現(xiàn)了虧損。

華僑城面臨的另一個問題是資金需求比較大，重慶華僑城、順德華僑城等多個項目還在建設中，后續(xù)資金需求比較大，從華僑城不斷融資的行為中也可以看出其對資金的渴求。

華僑城最主要的價值顯然是在旅游板塊，而旅游運營才是其核心競爭力的關(guān)鍵，現(xiàn)在的管理層盡管有魄力，但其重心在跑馬圈地，公司缺乏像華強文化“方特”產(chǎn)業(yè)鏈滲透較深的產(chǎn)品。此外，萬達、宋城演藝等競爭對手的擴張也使行業(yè)的競爭日趨激烈。

華僑城通過地產(chǎn)供血旅游板塊的思路是可行的，行業(yè)的競爭也不足畏懼；其最大的價值在于通過旅游運作提升其產(chǎn)品的附加值，更抽象的講是文化創(chuàng)造的能力；如果能更好地做到這點，華僑城的投資價值將會很高。

華僑城公開信息的幾個項目（含東部華僑城）凈利大致在7億元；其旅游板塊凈利率16%，毛利率49%，毛利率約為凈利率的3倍；以此推論，2015年旅游板塊貢獻的凈利大致是17億元。如是，意味著深圳歡樂谷、天津華僑城、上海歡樂谷等旅游項目及旅行社創(chuàng)造凈利約為10億元。數(shù)據(jù)顯示，旅行社2015年的門票收入5.2億元，即其他項目及所附屬開發(fā)的地產(chǎn)創(chuàng)造的利潤大致為5億元，盈利能力較好。旅游板塊的盈利能力如果符合以上推論，則華僑城剩下的風險在于資金缺口的風險，不過，公司還有700多億元的信貸額度，融資成本較低，這一風險也不大。

結(jié)合其財務表現(xiàn)尚屬穩(wěn)健、地產(chǎn)業(yè)務較有保障、旅游板塊穩(wěn)步發(fā)展的歷史表現(xiàn)，可以判定華僑城具有比較高的安全邊際。從估值角度看，PB為1.54倍、PE為12倍的華僑城處于歷史估值的底部，安全性相對較高。

聲明：本文僅代表作者個人觀點，作者任職于天谷資產(chǎn)；作者聲明：本人持有文中所提及的股票