“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)的影響

文/李　穎

“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)的影響

文/李穎

全面實施營改增后，對企業(yè)會計核算及財務管理帶來巨大變革。本文分析了營改增對房地產開發(fā)企業(yè)的影響，并提出了針對性對策，以利于企業(yè)更好地應對稅制改革。

營改增；稅負；稅收籌劃；會計核算

2011年11月，國家財政部、國家稅務總局正式發(fā)布了《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱：營改增)試點。至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市，2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，將房地產業(yè)納入營改增試點范圍。隨著營改增稅制改革的全面實施，必將給房地產開發(fā)企業(yè)在稅負、利潤、會計核算、財務管理、經營方式等方面產生影響。

一、“營改增”對房地產企業(yè)的影響

(一)稅收政策變化對企業(yè)稅負、利潤的影響

營改增前，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營業(yè)稅、房產稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房地產開發(fā)企業(yè)的3大稅種。2016年5月1日起，營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由營業(yè)稅5％改為增值稅11％，稅率的變化將對企業(yè)利潤產生影響。

假設某A房地產開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，于2016年8月取得租金收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7％、3％、2％。

1.營改增前，A企業(yè)按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5％。會計核算計入營業(yè)收入1000萬元，應交營業(yè)稅和營業(yè)稅金及附加共計56萬元。不考慮項目經營成本，稅負為56萬元，實現營業(yè)利潤944萬元。

2.營改增后，A企業(yè)適用11％的增值稅稅率。租金收入1000萬元為含銷項稅額的收入，其中應交稅費(應交增值稅-銷項稅額)99.10萬元，營業(yè)收入900.90萬元。假如企業(yè)沒有取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，則營業(yè)稅金及附加為11.89萬元，不考慮項目經營成本，稅負為110.99萬元，實現營業(yè)利潤889.01萬元。營改增后，稅負增加54.99萬元，營業(yè)利潤減少54.99萬元。

分析營改增前后影響稅負、營業(yè)利潤變化因素，主要有以下幾方面：

(1)增值稅屬價外稅，在租金收入不變情況下，營業(yè)收入比營改增前的有所減少。如上例，營改增后營業(yè)收入減少了99.10萬元。

(2)可抵扣得增值稅專用發(fā)票影響。上例中沒有考慮進項稅額抵扣因素，如果企業(yè)取得了可抵扣得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)實際承擔的稅負將降低，同時相應減少應交稅金及附加額，增加營業(yè)利潤，營改增前后營業(yè)利潤差距會有所縮小。

營改增后，單從稅率變化看，稅率增幅較大，但是由于增值稅只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低房地產開發(fā)企業(yè)整體稅負，增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)盈利水平。但是由于房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務的復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，而且建筑施工企業(yè)作為房地產開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受營改增稅制改革的影響必然會轉嫁到房地產開發(fā)企業(yè)，進而對房地產開發(fā)企業(yè)稅負、經營成本、利潤產生影響。因此營改增對企業(yè)利潤的影響取決于稅制改革對房地產行業(yè)及相關行業(yè)的具體改革措施，且因各房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務類型、經營方式以及稅收籌劃而不同。

(二)稅率選擇對老項目的影響

根據國家稅務總局發(fā)布的公告，規(guī)定對提供不動產經營租賃服務的房地產開發(fā)企業(yè)的一般增值稅納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算應納稅增值稅額，一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

延用上述例子，營改增后假定不考慮企業(yè)取得的可抵扣增值稅專用發(fā)票，企業(yè)可以選擇11％的稅率或者5％的征收率。

1.選擇稅率11％，營業(yè)利潤同上述營改增后為889.01萬元。

2.選擇稅率5％，應交增值稅47.62萬元，營業(yè)利潤為898.67萬元。

3.選擇稅率11％，如果將租金收入提高到1062萬元，則結果同營改增前，即利潤為944萬元。

由以上分析可以看出，符合規(guī)定的老項目，如果在過渡期期間仍維持原有租金收入水平，使用稅率5％比10％營業(yè)利潤多9.66萬元，企業(yè)應盡量選擇5％的征收率；如果企業(yè)通過與客戶談判，提高租金價格以避免因增值稅屬價外稅而降低實際營業(yè)收入，或者企業(yè)有更多的新開發(fā)項目可以獲取可抵扣增值稅專用發(fā)票以降低稅負，企業(yè)在經測算衡量利弊后，可以選擇11％作為過渡期間老項目的適用稅率。

(三)對會計核算基礎工作的影響

1.會計科目設置變化。營改增前，會計科目主要有應交稅費下設應交營業(yè)稅，新政實施后，應交稅費科目下設應交增值稅(包括進項稅額、已交稅金、轉出未交增值稅、銷項稅額、進項稅額轉出等)，未交增值稅、待抵扣進項稅、增值稅留抵額等。

2.發(fā)票管理要求更高。營改增前，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購買支付的憑據，不能用作抵扣憑證。在新稅制即營改增后，因銷售方開具的增值稅專用發(fā)票將直接影響購買方是否可以抵扣稅金，因此銷項發(fā)票的領購、開具、保管、作廢以及進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等每個環(huán)節(jié)都要嚴格按照發(fā)票管理辦法執(zhí)行，避免因發(fā)票管理失誤導致的損失。

3.財務人員素質要求。相對于營業(yè)稅法，增值稅法的規(guī)定較為復雜，需要核算的內容較多，計算亦相對較難，因此對企業(yè)財務人員的素質要求更高。營業(yè)稅涉稅事項相對增值稅較少，營改增后，財務人員需要熟悉增值稅開票系統(tǒng)、認證抵扣規(guī)定、報稅操作系統(tǒng)及繳納稅款等，如果財務人員不積極并努力地學習新知識，提高業(yè)務操作水平，就不能為企業(yè)做好稅收核算、繳納工作以及稅收籌劃，甚至可能因為業(yè)務不精而給企業(yè)帶來稅收風險和財務風險。

二、企業(yè)應對營改增的對策

(一)修訂會計管理制度，完善會計核算體系

會計核算體系能將企業(yè)內部信息進行收集、分類，能反映企業(yè)經營管理的過程及成果，會計核算數據信息亦能為企業(yè)經營管理和績效考核提供基礎。因此，規(guī)范的企業(yè)會計核算體系，健全企業(yè)會計核算制度，是有效地進行企業(yè)會計核算的前提和保障。

企業(yè)要建立健全的會計核算體系，首先，應根據實際情況，修訂并建立會計管理制度，包括會計崗位及崗位職責的，會計檔案保管、發(fā)票管理、會計電算化管理，收付款支付審批程序等；其次，應制訂適合企業(yè)的且符合規(guī)定的會計政策，包括適用的會計準則、會計期間、記帳本位幣、會計要素分類、確認和計量方法、報告及分析體系等，尤其是營改增后應按規(guī)定調整會計科目或新增會計科目、注意核算規(guī)則的變化。最后，應建立符合企業(yè)實際情況的內部控制操作系統(tǒng)，包括不相容崗位、會計檢查、控制活動等。

(二)加強財務人員培訓，提高專業(yè)水平

營改增后，新的稅收政策要求房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員及時更新知識，加強學習，提高專業(yè)水平，因此企業(yè)必須重視對企業(yè)財務人員的培訓，如果財務人員沒有扎實的專業(yè)理論知識，在實際工作中就有可能出現失誤，給企業(yè)造成不必要的損失。同時，房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員應當自主并深入學習和掌握營改增方面的相關知識，注重積累經驗，熟悉財務專業(yè)知識，提高實務操作水平，并能為企業(yè)有效地做好稅收籌劃工作。

(三)加強業(yè)務談判、合理選擇客戶、完善合同

營改增后，屬于增值稅一般納稅人的房地產企業(yè)應盡量選擇具有一般納稅人資格的供應商，取得增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣，降低企業(yè)稅負。同時，房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務拓展部門應積極與購買方客戶溝通談判，適時調整合同金額，并明確合同金額是含稅價或不含稅價，以配合企業(yè)營改增工作，維護企業(yè)整體利益。

[1]財政部國家稅務總局.關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知.財稅[2016]36號，2016-03-23.

[2]國家稅務總局.納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法.國家稅務總局公告[2016]16號，2016-03-31.

(作者單位：上海外高橋保稅區(qū)聯合發(fā)展有限公司)