“史上最嚴”調控能否根治樓市痼疾？限購限貸效應力調查

本刊記者 張蘭蘭

“史上最嚴”調控能否根治樓市痼疾？限購限貸效應力調查

本刊記者 張蘭蘭

樓市作為國人理財最堅定的一道心理防線，歷來走“高歌猛進”路線，據統計，僅8月份，70個大中城市中房價上漲者就達到64個，新增貸款中以住房按揭貸款為主的中長期貸款率高達56%，樓市的火爆程度可見一斑。

然而猝不及防的是，9月30日起，熱點城市急風驟雨般拋出調控新政，北京、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、珠海、東莞、福州等城市重啟限購限貸，個別城市短短數天內連頒兩道禁令，退訂、違約，量縮、價跌等樓市大戲在各地上演。

當限購限貸成了樓市冷熱的“晴雨表”，此番調控能否根治樓市痼疾？

大刀闊斧“砍”向“瘋”房價

本次各大城市大刀闊斧對樓市施行調控，此前只有北上廣深等一線城市限購，改革洪流波及到了熱點二線城市，如南京、杭州、蘇州、武漢等。此外，個別城市在按揭首付比例和提高購房門檻上下“狠”功夫，頗有成效。

·南京

南京房價漲幅在“四小龍”（廈門、南京、合肥、蘇州）中歷來靠前，9月25日，南京即出臺限購令：擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。在限購令出臺的當天，南京市的新房成交量猛漲至1604套，平時僅為300至500套之間。

10月5日，南京再次升級限購政策：二套房首付提高到八成，外地人在當地購房需要提供社保或者納稅證明，單身人士限購一套房。

為防止民眾因購房資格受限制造“假離婚”，南京市不動產登記局發布了新版的開具購房證明補充規定：該市十一區范圍內無住房的本市戶籍成年單身人士（含離異），在主城八區范圍內購買新建商品房或二手住房，簽訂商品房買賣合同或存量房買賣合同前，需開具購房證明。

這意味著在南京無論是購買新房還是二手房，南京市民及外籍人士都需要到房產局檔案館窗口開具證明，一位工作人員向記者透露，好多中介為了給購房客戶開具證明，都起早貪黑地守在檔案館里，這道程序對身負多房的“房姐房哥”確實有效，就是苦了那些真正有自住需求的人。

據南京網上房地產數據顯示，南京樓市（10.3～10.9）共認購商品住宅768套，成交1692套，與前一周（9.26～10.2）認購2240套、成交3503套相比，認購量下降近7成，成交量下降5成多。

·杭州

杭州因在國家統計局公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”表中同比漲幅19.1%，位列全國第八而成為全國的“網紅”，相較于其他二線城市，杭州屬于“慢熱型”，限購也相對溫和。2011年2月，杭州出臺樓市調控細則，明確對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭等人群暫停售房。2014年8月，杭州全面放開住房限購政策。

2016年9月18日下午，杭州規定：暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

9月28日，杭州再次祭出新政：暫停購房落戶政策，二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例也由原來不低于40%、不低于30%調整為不低于50%。

杭州本次重新拾起限購并非“空穴來風”，杭州在9月十天內連續推出的樓市組合拳將非本市二套購房者毫不留情擋在門外。G20峰會的召開吸引了大批炒房者聚集，限購前夜，為了沖業績，開發商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有開放商拿著POS機連夜趕赴上海讓客戶刷卡。

9月17日當天，杭州商品房預定量由45套飆升至210套，而成交量也從972套迅速提升至3009套。截至9月18日24時，杭州新房二手房總共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，創下單日歷史最高紀錄。9月27日，杭州商品房預定量由前一天的311套下降為158套，成交量也由1954套下落到1396套。

據了解，十一長假7天，杭州的商品房成交數字就更不“好看”了：10月1日商品房成交量550套，10月2日383套，10月3日303套，10月4日244套，10月5日234套，10月6日216套，10月7日222套。相比之下，9月30日一天的成交量就有1779套。

·深圳

深圳是對政策最為敏感、金融嗅覺最準、反應最快的城市。10月4日，深圳市政府發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，規定深圳本市戶籍非婚居民限購1套住房，外地戶籍居民限購1套住房，對無房且無貸款記錄的，繼續執

行三成首付。對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成，已有1套住房的，首付提高到七成以上。

對于部分投機炒房者，深圳也是立下了“高門檻”差別化信貸，個人只要有貸款記錄的，不管是否還有住房，首付比例就要求不低于50%，二套房首付比例不低于70%。針對市場亂象，規定嚴厲查處市場違法違規行為，嚴禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售。為提高準入門檻，還將非深圳戶籍家庭購房繳納社保或個稅時間提高至5年。

一位深圳中介向記者表示，“十一”前三天陸續都有人過來看房，但是4日新政出臺后，很多購房者都開始觀望了。有的客戶之前談好都準備簽合同了，卻臨時變卦不買，也有客戶在新政后更加堅定了買房信心。

有的投資客因擔心房價下跌資產縮水，不惜降價拋售，記者通過登錄網站房屋交易頁面，發現許多頁面上掛出的房源都添加了“業主急售”的字樣，購房者表示普遍對市場狀況拿不穩，握在手中怕虧本。

不跌反漲“越唱越兇”

對本次調控效果的評定，業內人士表示政策出臺以后，很多人會放緩購房進度，房價向上沖的勁頭會遏制住，抑制投機需求的同時遏制了房價過快上漲，有助于引導市場預期，降低銀行信貸風險。

實際上許多炒房者認為房價還會上漲。“都說北京房價會跌，上個世紀90年代的時候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你嫌貴，盼著房價跌，到現在十萬一平方米了，你還信它會跌嗎?你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了。”某地產公司的置業顧問向記者說道。

在此輪各地樓市調控政策相繼落地后，目前仍不限購的河北廊坊部分樓盤10月份價格不降反漲。據了解，河北住宅項目大多漲價5%～10%，有的公寓一次漲幅達到15%。

在南京樓市限購、限貸政策雙管齊下的時候，“房號”并未隱退，反而較平時高出一倍。有的二手房網站將新房源的房號信息掛在網上拍賣，按照中介給出的說法就是，雖然南京目前的政策讓一些準客戶購買受阻，但目前供應量還是“僧多粥少”，并且開發商會采用內定方式不會對外公開銷售。

記者了解到，南京河西中部一家樓盤新房源售賣的信息在一家二手房網站上有出現，限價之下，這家樓盤房價一直控制在4.5萬元/平方米，與周邊高企的二手房價格形成明顯倒掛。此前，買房必須托付十分過硬的關系，而普通購房人則只能通過購買“房號”的形式進入市場，“房號”可為開發商暗補房價不能上漲所帶來的“損失”。限購在前，房號在后，被“炒火”是必然的。

調控單方面使得部分城市成交量下降，但土地市場絲毫沒有降溫的跡象。國慶長假剛剛結束，作為樓市調控之一的成都迎來首場土地拍賣，包括保利、融創、藍光在內的10家開發商到場，最終該地塊以192%的高溢價拍出。

“9月30日開始全國已經有超過21個城市出臺了調控政策，這21個城市在過去的9個月合計土地出讓金達到了1.29萬億，同比2015年同期的7889億上漲幅度達到了63 .3%。國慶后，各地的土地市場還未完全恢復，最近幾天各地土地成交依然處于高位，長沙、上海、成都出讓的土地，溢價率依然紛紛超過100%。” 中原地產首席分析師張大偉指出，市場本身有慣性，想達到“急剎車”式的效果不現實，企業資金壓力并未完全顯露，仍有拿地動力。

限購行政化調控何去何從

限購限貸不是新名詞，當前針對房地產調控的手段頻頻出臺，也引發了行業人士及部分群眾的熱議。

專家認為，樓市的預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感程度遠遠大于潛在供給的調整速度，在這種情況下，如果調控只是著力于當前的供求關系，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那么調控的效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。

房價暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動，限購畢竟不是市場化的手段，只是無奈之下的行政管制的方式，能控制一時，難以控制長久。

據調查，有的城市實際土地供應量不到供應計劃的兩成，真正有住房需求的人無端被過熱的市場“連累”，無法享受到市場政策的優惠，卻要為限購限貸下少有的購房名額擔責。

目前，房地產調控大多以戶籍作為重要的約束條件來提高門檻，擁有特定城市的戶籍就意味著擁有更多的特權。實際上這也是得不償失的，這顯然無助于勞動力的流動。

對此，專家建議政府可以從三個方面入手來調控房價：一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給。

畢竟，讓房價回到某某價位不是樓市調控的目標，理順市場關系，從根本上化解樓市運行風險，讓其回到健康良性的軌道上來才是治本之策。