營改增對房地產企業的影響及對策

王維 王永檳

[摘 要]本文首先闡述了全面實施營改增的必要性，并結合房地產企業經營特點分析了營改增后企業可能面臨的挑戰。通過財務核算比較了營改增前后房地產企業的稅負變化，分析了其面臨的挑戰，提出了房地產企業在營改增背景下應采取的措施。

[關鍵詞]營改增；房地產業；稅負變化

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2016）10 — 0077 — 02

一、引言

今年5月1日起，在各行業全面實施營改增，營業稅從此退出歷史舞臺。營改增前，由于行業間的抵扣鏈條不完整，商品在流轉過程中容易出現重復征稅。營改增的推進逐步解決了重復征稅的問題，破解了制約現代服務業發展的稅制瓶頸。在所有行業全面實施營改增，打通不同產業間的抵扣鏈條，為消除重復征稅提供了制度保障，有利于營造公平競爭的市場環境。同時營改增也會釋放政策紅利，通過政府收入的減少來換取公司利潤的增加以及企業綜合競爭力的提升。

本輪營改增是今年深化財稅體制改革、推進經濟結構轉型升級的“重頭戲”，其重點是要在建筑業、房地產業這類與不動產相關的行業進行稅負改革，難度大、任務緊。這會對資本密集型的房地產業產生怎樣的影響？房地產企業應如何應對？這引發當下的高度關注，本文依據營改增的政策精神，對該問題進行分析。

二、我國房地產企業經營特點

（一）建設周期長，投資數額大。房地產企業的項目開發通常要經過多個階段，整個項目周期少則一年，多則數年才能完工。另外，每個階段都需要先期投入大量資金來保證項目推進。這些資金投入，大量占用著房地產企業的流動資金，企業通常要多渠道融資來滿足開發項目對資金的需求。

（二）經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：一是業務內容復雜。企業除了房屋開發外，還要建設一系列的配套設施。經營業務涵蓋了從征地、拆遷、規劃、招標、施工到銷售全過程。二是業務涉及面廣，業務往來對象多。企業不僅因購銷關系與建材供應商發生業務往來，而且因工程的招標和發包與政府相關部門、承建單位發生經濟往來。

（三）經營風險大，財務風險高。商品房的單位價值高、建設周期長，房地產企業作為資本密集型行業，負債經營程度高。一旦企業經營決策失誤或受融資困擾，房屋銷路不暢，將造成商品房積壓，形成大量庫存，易導致企業資金鏈緊張，營運資金周轉困難，企業會面臨較大財務壓力。

（四）受政策調控影響大，不確定因素多。由于房地產業涉及土地、建材、金融等眾多行業，具有“牽一發而動全身”的效應，往往成為政府宏觀調控的重點行業。同時，近年來政府積極利用“有形的手”緩沖經濟下行壓力，房地產業更易受政策影響，繼而導致房價波動，影響市場穩定。

三、營改增對房地產企業的影響

（一）營改增對房地產企業稅負的影響

隨著營改增的深入推進，增值稅在流轉稅中的地位更加突出，由于增值稅對流轉過程中增值的部分課稅，更能體現稅收公平性和稅收中性原則。同時增值稅的環環抵扣可以有效避免重復征稅的問題。營改增后，能否及時取得充足合法的進項稅，將直接決定企業的實際稅負，只要房地產企業能夠從上游的施工單位和建材供應商取得可抵扣的增值稅專用發票，企業稅負便會呈現降低趨勢。

從目前涉及房地產企業的稅收政策來看，營改增前，房地產企業主要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和企業所得稅等幾大稅種。營改增后，房地產企業不再繳納營業稅，改為上繳增值稅，在銷售金額不變的情況下，營改增后房地產企業可通過獲取足額的進項稅來降低企業的實際稅負。根據國家稅務總局公布的數據，全國前十大房地產企業在營改增后，企業總體稅負率明顯下降，中小房地產企業由于獲取進項稅的途徑有限，總體稅負率微變但呈下降趨勢。可以預見的是，在后續的相關配套政策出臺后，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，房地產企業稅負會進一步下降。但營改增在短期內會對房地產企業的經營帶來挑戰，見下文分析。

（二）房地產企業面臨難以取得可抵扣增值稅進項稅的風險

房地產企業在施工過程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本兩大塊。據統計，在工程結算成本中，鋼筋混凝土等建筑材料約占60%，人工成本約占20%，其他費用約占20%。

建筑材料方面，由于采購種類眾多，不僅包括鋼材、混凝土等常規的行業交易商品，同時還有諸多低價值高消耗的小批量耗材。此類材料的供應商通常以個體工商戶等小規模納稅人居多，其銷售材料無法開具增值稅專用發票，使房地產企業無法取得可抵扣的增值稅進項稅。

人工成本方面，施工時的勞務用工主要來自雇傭的農民工或某些勞務企業。當然，個人提供的勞務不能開具增值稅專用發票，公司不能獲得進項稅。勞務企業提供的服務因為自身不具備可抵扣的項目，這使得勞務企業稅負激增，這會迫使勞務企業通過向房地產公司收取高額勞務費的形式進行稅負轉嫁。

（三）房地產企業在營改增初期會面臨資金壓力

房地產公司在施工過程中，通常會運用項目企業的模式進行運作。稅務部門要求房地產項目針對預售收入先行繳納稅款，等到項目完成核驗后，方可實施一定規模的進項稅款抵扣。也就是說，房地產公司會在預繳銷項稅后相當長一段時間內無法抵扣進項稅，這顯然會對公司的現金流造成不利影響，再綜合現階段商業銀行對于房地產公司的信貸規定，加之國家“去庫存”的相關要求，房地產公司不應當在營改增前期承擔太多的資金壓力。

同樣不容忽視的是，目前對于在建、在銷的房地產項目不具備科學合理的過渡機制。比如，一個房地產項目已完工，但銷售還有余量，這時進行“營改增”，因為工程竣工，已經不能再獲得可抵扣的進項稅發票。但是項目依然在銷售中，銷售的價位上下浮動不大，那么企業就要依照銷售額的11%繳納增值稅銷項稅，同時無法獲取相關的進項稅進行抵扣。假若無相關的過渡政策支持，在政策實施初期，一些公司的稅負會顯著增加。

（四）營改增對房地產企業凈利潤的影響

營改增會對企業利潤產生何種影響，這直接關系到房地產企業的經營成果，因此在營改增政策出臺后就備受關注。從會計核算角度看，企業凈利潤=營業收入-營業總成本+其他營業凈收益+營業外凈收益-所得稅費用。營改增前，房地產企業繳納的營業稅計入營業稅金及附加，作為損益類科目直接影響企業利潤。營改增后，由于增值稅是價外稅，通過“應交稅費—應交增值稅”單獨核算，并不直接影響會計利潤，在企業的利潤表中也沒有直接體現，所以營改增后，從報表上看，企業利潤應該會有所上升。

根據上述的凈利潤計算公式，再結合國內前十大房地產企業的季度報表來看，國內主要地產企業的凈利潤在營改增后呈現增長態勢。因此營改增背景下，有利于房地產企業提高利潤，實現經營目標。但同樣不容忽視的是，在實際經營活動中，企業利潤會受眾多因素影響，增值稅作為價外稅，是連同收入一起向購貨方收取的，不排除購貨方因支付增加而減少購買，從而導致企業銷售收入減少，進而導致利潤降低的風險。

四、營改增背景下房地產企業的應對措施

（一）營改增由于涉及到企業的各方面工作，需要企業管理層全盤考慮、積極應對，特別是要提前做好財會人員的培訓工作，修訂財務、采購等制度，使營改增能在房地產業順利平穩過渡。由于增值稅征納較為復雜，營改增后企業應設置專門的稅務崗位，增設相關稅務專員，統一管理企業納稅事項。

（二）加強供應商管理，及時取得可抵扣的增值稅專用發票。營改增后，房地產企業應當選擇具有正規資質，能夠開具專用發票的施工企業和建材供應商。能否更多地抵扣增值稅，是決定房地產企業稅負能否下降的關鍵因素。加強對施工企業的工程決算管理，做到及時取得可抵扣的專用發票，實現專用發票入賬及時、合法合理。

（三）調整經營模式，避免資金短缺。為了降低“營改增”可能給企業帶來的資金周轉風險，企業應調整原有的經營模式。企業可以通過縮短項目周期、應收賬款政策收緊來減少資金占用和降低財務費用。企業也可以在行業間積極開展項目合作，比如進行樓盤的聯合開發、項目股份制等，同時多元化籌資，優化資金來源渠道，盡量避免資金短缺，最大限度減少財務風險。

（四）再造業務流程，適當稅收籌劃。企業可以通過非核心業務外包的形式來解決部分環節無法取得可抵扣進項稅的問題。同時企業要結合自身經營實際，科學合理地進行稅收籌劃，通過納稅義務發生和實際繳納的時間差來實現資金的有效利用，盡量減輕稅收負擔，在“營改增”的契機下，爭取獲得更多政策優惠。

（五）積極爭取政府的財稅政策支持。房地產企業可采取行業協會的形式建議政府對房地產業實施穩定持續的財稅政策，以便房地產企業形成一定的政策預期，讓政府的調控政策成為房地產行業平穩發展的“壓艙石”和行業健康發展的“助推器”。在營改增初期，房地產企業也可以向政府申請一定的財政補助，以緩解政策過渡階段的資金壓力。

（六）房地產企業應積極發揮規模優勢來最大限度獲取進項稅。對于大型房地產企業而言，由于開發項目眾多，分布地域廣，為了發揮規模優勢以獲得最大的折扣力度，可以由集團公司統一對外采購建材物資再提供給各分公司。但簽訂合同時，由各分公司分別與供貨商簽訂，各自取得增值稅發票，各自分別抵扣進項稅。

總之，“營改增”的實施標志著我國稅制改革向前邁出了重要一步，這不僅是深化經濟體制改革的必然要求，也是為企業松綁減負，激發創新活力的必然之舉。盡管“營改增”所起到的助推經濟作用相當顯著，但仍無法忽略其可能給房地產企業造成的嚴峻考驗。在營改增背景下，相關企業必須主動應對，切實將準備工作落實到位，根據企業實際，制定相關方案，有針對性有預見性地改善經營模式，降低政策過渡期可能面臨的財務風險。同時，政府應積極探索適合各地區、各行業的稅收政策，及時出臺配套文件使營改增政策在基層落地生根，為在營改增環節中遭遇挑戰的企業提供幫助，進而讓稅制改革更充分地發揮杠桿效能，為經濟的長足發展奠定基礎。

〔參 考 文 獻〕

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〔責任編輯：孫玉婷〕