長沙市公租房的現狀、問題及發展對策

文/楊曉容、毛德華 湖南師范大學資源與環境科學學院　湖南長沙　410006

長沙市公租房的現狀、問題及發展對策

文/楊曉容、毛德華 湖南師范大學資源與環境科學學院湖南長沙410006

本論文介紹了我國公租房的基本概念、基本特征、政策及申請條件、發展意義以及與廉租房的區別，通過對現階段長沙市公租房建設狀況和分配狀況的了解，分析現長沙市公租房在建設和分配機制方面體現出的一些實質性問題，從而根據自己的了解，提出一些自身見解，包括從建設方面、融資方面及進入退出機制方面的對策，即結合我國現有公租房政策、制度和長沙市公租房案例分析提出關于公租房發展的一些建議性對策。

公租房；“夾心層”；保障性住房制度；對策

引言

房價高一直是壓在人們身上的大山，住不起房已經成為各大城市的普遍問題。近幾年來，針對高房價問題，我國雖然出臺了一系列壓制房價高速增長的措施，然而成效不大，房價雖然沒有像以前那樣飛速增長，但是也是出于一個穩定狀態，而且也還繼續呈現小幅度的增長。究其原因，最根本的問題就是需求量大，當某物質的需求大于供給的時候，該物質的價格就會上漲。同理，每年有大量的農民工進入城市打工，使得該城市的人口急劇增長，也拉升了當地的住房需求量，但是過高的房價讓人們“望而卻步”。

為了維持社會的安定和諧，政府應該為這些買不起房的住戶提供社會保障，社會保障性住房包括廉租房和公租房。但是目前我國的公租房的制度不是很完善，導致有些真正需要社會制度保障的人被排除在保障制度之外，因此制定合理完善的公租房制度是解決問題的關鍵。本文從長沙市本身的特點出發，研究長沙市目前公租房的現狀、特點，從現狀分析其存在的問題，進而針對問題提出解決方法。

1、長沙市公租房的發展現狀及問題

1.1長沙市公租房建設現狀

2008至2013年，這5年的時間，20多萬套保障性住房在長沙市建成，18萬多戶困難家庭得到保障。2014年公租房確保完成3萬套，力爭完成5萬套任務，其中新建8000多套。但新增的公租房數量遠遠不能滿足長沙市外來務工及新畢業大學生的需求。

2014年3月，長沙高新區首個公租房項目奠基，將為10萬外來務工人員提供公租房保障。2014年長沙將新增公共租賃住房8362套。

新建的公租房設計建設為集體宿舍或者一套的住宅（小戶型）。新建的住宅套房的建筑設計要根據國家以及省、市的技術標準和有關規定來設計，要符合規定的各項要求，并且要綜合考慮住宅的使用功能與空間組合、居住人口及構成等要素，戶型設計主要以一居室和二居室為主，并且要合理確定套型的比例和房屋結構。

1.2長沙市公租房分配現狀

公租房的分配制度根據收分配人員的不同主要分為定向分配以及不定向分配。定向配租的人員主要來自于企事業單位的職工。

1.2.1開發區、工業園區的職工屬于定向配租的人員，各職工的入住資格由用人單位制定，符合入住資格的員工可以向單位提出入住申請，并且由居住地的住房保障部門備案。開發區、工業園區所屬的公共租賃房一般是通過改造建設、從其他房地產開發商處購買或者租賃等方式籌集的房屋。

1.2.2各企事業的職工也屬于定向配租的人員，其獲得公租房的方式與開發區、工業園區的職工獲取方式類似。企事業單位的公租房主要來自于單位用自有建設用地建立住房或者通過改造舊房屋、從該地房地產開發商處購買住房或者租賃當地戶主的房屋。

1.2.3非定向配租的人員主要包括中等偏下收入的城市戶籍家庭、新就業大學生和外來務工人員，這些人員應該被社會納入保障性住房住戶，最需要得到社會的支持。

1.3長沙市公租房在建設和分配中存在的問題

1.3.1公租房建設的配套設施不到位

土地出讓是我國各地政府的主要財政來源，因此位置便利的土地一般都出讓給房地產開發商或者對當地經濟發展有重大作用的部門，所以大部分公租房建立在比較偏遠的地區，這些地區交通不便，各項配套設施服務一本到位，給居民的生活帶來不便，生活水平不高，附近的環境質量也收到很大的影響，一時間，公租房居住區成為當地“臟亂差”的典型代表，嚴重影響了城市的形象，對當地政府的聲譽也有所影響，因此應加大力度解決此類問題。

1.3.2分配不合理

社會保障性住房要真正分配給需要社會保障的人才能真正達到保障制度的作用，由于目前沒有嚴格的準入制度和資格申請的監督制度，有些人為了獲得保障性住房會虛報自己的實際收入，存在騙購騙租的現象，這樣就使得真正需要社會保障的人被排斥在外，成為“夾心層”。

1.3.3全國沒有統一的租賃法規

由于全國沒有統一的租賃法規，因此在公租房租賃的各個環節，沒有統一的法律制度可以遵循，無法對公租房的分配起到規范和約束的作用。雖然在北京和上海等住房需求緊張的城市，針對公租房問題出臺了一些地方性的法規，但在長沙市內，還沒有根據目前形勢，制定統一的公租房租賃法規，使得公租房租賃得不到法律的保障。

1.3.4審核制度不透明，退出管理處理不到位

公租房建設的主要目的是解決城市中低層家庭收入的住房問題，租金價格的低廉是區別于其他出租房的優勢，有些收入比較可觀的居民為了獲得價格低廉的公租房，在申請公租房的準入資格時，故意報低自己的工資水平，想方設法租到了公租房，這種現象普遍存在主要原因是審核制度不夠透明，使得有些居民占用了社會保障房的名額。

2、長沙市公租房的未來需求

目前長沙市公租房已成為長沙市保障房建設的重點，外來務工及新畢業大學生這兩個群體是構成公租房需求的主要對象。現通過一元線性回歸預測法對長沙市前五年外來務工及新畢業大學生的人口數量進行統計，進而預測未來五年公租房的市場需求。

2.1過去五年外來務工及新畢業大學生人口數量統計

據不完全統計，長沙市2011年至2015年外來務工及新畢業大學生人口數量統計表：

表2.1　長沙市人口數量表

由上表可以看出隨著長沙市總人口數的增加，就業大學生以及外來務工人員的人數也隨之增加，并處于穩定增長的狀態。

2.2未來五年公租房的需求預測

根據2011-2015年長沙市外來務工及新畢業大學生的人數繪制線性回歸圖：

圖2.1　外來務工及新畢業大學生的人數線性回歸圖

由圖可知，利用公式求得m=-2007.625 +1.025n

通過一元線性回歸法預測2015年-2018年長沙市公租房的市場需求：

表2.2　長沙市公租房的市場需求

3、長沙市公租房發展對策

3.1建設方面的對策

3.1.1建立與完善住房保障法律法規

“無規矩不成方圓”，我國是一個法制國家，任何事情都要納入法制軌道，因此要制定嚴格的公租房準入機制，嚴格審核申請人的資格，爭取做到不浪費任何一個社會保障名額。另外，制訂相應的財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等等。

3.1.2將閑置房作為公租房

政府就地取材，把閑置房組織起來，定向“批發”出租，通過集中托管租賃，從業主手中租賃閑置房“變身”公租房。另外。小產權房問題一直是社會比較有爭議的話題，政府可以購買小產權房使其合法化，并將其轉化為保障性住房。

3.2融資方面的對策

3.2.1引進民營資本

民營資本的投入會給公租房帶來很大的活力，在政府加大對公共租賃住房專項投入的同時，要通過財稅、補貼、土地、貼息等措施，支持、引導各類用人單位建設、租賃員工公寓或發放租房補貼等措施以解決本單位職工的居住問題，在此基礎上大力吸引社會資本去投資、建設和運營公租房。

3.2.2財政撥款建立公租房專項資金

政府的財政支持是公共租賃住房資金的主要來源。政府可以通過實物配租、租金補貼、預留維修基金等方式對公共租賃住房實行資金支持。實物配租主要是政府通過新建房屋直接向居民提供公租房；租金補貼可以保證居民以較低的價格租到所需房屋；預留維修基金是保證公祖房屋的日常維修開支。

3.2.3提取適當比例的住房公積金轉化為公租房基金

將住房公基金的部分比例提取為公租房基金的措施類似于失業保險和醫療保險。可以通過增加住房公積金的繳存數額并進行多元化投資以獲得更多的增值收益，此舉可以增加公租房的補貼資金。

3.2.4設立公租房公益基金

公租房作為社會保障制度的一部分，應該要求從社會福利資金中提取適當比例作為公租房公益基金，專項用于建設公租房，增加公租房的數量。而且福利彩票的銷售額巨大且具有穩定的資金來源，正彌補了公租房建設資金缺口巨大、需要長期融資的缺陷。

3.3進入退出機制方面的對策

3.3.1定向和非定向配租相結合

公租房實物配租分為定向配租和非定向配租兩種形式，開發區、工業園區和企事業單位籌集的公租房主要以定向配租為主，非定向配租主要解決中等偏下收入的城市戶籍家庭、外來務工人員、和新就業大學生3類人群。

公租房的特點是只租不售，實行有限期租賃。符合條件的人員只能選擇實物或租金補貼中的一種補貼方式。公租房供應實行申請、審核、公示、等級、輪候制度。須在居委會申報，經街道、區、市住房保障部門審核，發放公租房保障資格證明。還需簽訂租賃合同，約定租金、期限、物業費、退出、違約責任。

3.3.2加強入住人員的管理

租房的入住資格是公眾比較關心的，由于稀缺性，申請和實際入住比率3：1以上的現象十分常見。入住申請的審核必須做到公平。入住的順序也必須公平。地方目前實施的辦法有信息公開，搖號等。做到公開透明是群眾滿意的保證。符合公租房入住條件的人員綜合素質差異大，既有高學歷的白領，也有沒讀過書的農民。這些人居住在一起，必然各自的歸屬感都比較差，容易激發矛盾。所以需要在小區內部組建居民委員會等，多組織公益活動或者廣設公益設施，讓大家溶入社區生活。

3.3.3完善退出管理

對于超過了公租房入住條件，逾期仍舊不愿意退房的，首先是在返還租金和物業管理上對該類型住戶施加壓力，另外可將入住人員的經濟收入信息等在網上公開，一旦其收入等條件超過入住標準，可隨時讓大家監督，對其賴租造成輿論壓力，以順利安排新的滿足條件的人居住公租房對緩解住房緊張。

結語：

本文了解了長沙市公租房的一些基本情況；搜集長沙市公租房前五年的符合申請公租房條件的人員數量，估算未來公租房市場的需求量；對長沙市公租房的建設現狀和分配現狀進行了解，分析現長沙市公租房在建設規劃、配套設施、分配進入退出機制管理等中存在的一些問題，通過自身的理解對長沙市公租房的發展提出一些建議性對策，包括建設方面、分配方面、融資方面、進入退出管理機制方面的發展對策。

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[3]曹志剛.公租房建設的探索與實踐[J].中國房地產業.2014.12

楊曉容（1990-），女，湖南邵陽人，碩士，湖南師范大學資源與環境科學學院，主要研究方向：土地利用規劃。

毛德華（1963-），男，湖南益陽人，教授，博士，博士生導師，主要從事水土資源評價、利用與規劃管理研究。