沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)研究

文/王健、張杰 遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院　遼寧沈陽(yáng)　110122

沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)研究

文/王健、張杰 遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院遼寧沈陽(yáng)110122

在“去庫(kù)存”成為商品房市場(chǎng)主旋律的條件下，明確掌握商品房市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)，非常必要。本文在數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上，總結(jié)出沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)的四個(gè)新動(dòng)態(tài)，并給出了下一步工作基本思路。

新動(dòng)態(tài)；商品房；市場(chǎng)

一、背景

2015年，央行5次降息、4次全面降準(zhǔn)，房貸成本已降至歷史最低；“3·30”、“8·31”、“9·30”三次房貸首付持續(xù)下降；公積金使用條件的持續(xù)放寬；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅及手續(xù)費(fèi)的減稅降費(fèi)；取消“限購(gòu)令”、“限外令”；戶籍制度改革進(jìn)程的加快；全面放開(kāi)二孩；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；住房租賃市場(chǎng)的大力發(fā)展等政策頻發(fā)，利好了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商品房銷售持續(xù)回暖。2015年全年，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.5%；銷售額同比增長(zhǎng)14.4%，創(chuàng)歷史同期新高；商品房銷售均價(jià)6973元/平方米，同比增長(zhǎng)10.3%。

在此良好的銷售環(huán)境下，2015年沈陽(yáng)商品房市場(chǎng)又有哪些新動(dòng)態(tài)？

二、沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)

1.利好政策頻出，積極鼓勵(lì)樓市發(fā)展

在國(guó)家鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的寬松背景下，2015年遼寧省先后出臺(tái)了“遼9條”、“遼5條”、“遼7條”共計(jì)21條利好政策。同時(shí)在10月份，沈陽(yáng)市政府南遷，積極有效的拉動(dòng)了大渾南板塊樓市的銷售。通過(guò)新峰房譜網(wǎng)對(duì)沈陽(yáng)市主要城區(qū)30個(gè)樓盤的月銷售數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，政策出臺(tái)的1-2個(gè)月是政策效應(yīng)的最佳反映時(shí)段，如10月后渾南板塊全運(yùn)村項(xiàng)目月銷售額分別達(dá)到577套、463套和200套，但也反映出政策的邊際效應(yīng)遞減規(guī)律。

2.市場(chǎng)供給持續(xù)縮小，去庫(kù)存力度持續(xù)加大

2014年年末，沈陽(yáng)已竣工待售商品房面積、已取得銷售許可的待售面積和未取得銷售許可的在建商品房面積合計(jì)已略超過(guò)10000萬(wàn)平方米，若按沈陽(yáng)市年商品房銷售面積最高2000萬(wàn)平方米估算，至少需要5年的時(shí)間消化完畢。為加快去庫(kù)存的速度，2015年商品房市場(chǎng)供給有所降低，間接改變側(cè)供給結(jié)構(gòu)。沈陽(yáng)2015年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降近10%，市場(chǎng)供銷比約等于1；月度供銷比變化呈現(xiàn)年中略高，年初年底下降趨勢(shì)。

圖2　2015年沈陽(yáng)新建商品房供銷比

3.市場(chǎng)需求大量釋放，遠(yuǎn)好于2014年

2015年沈陽(yáng)市新建商品房銷售套數(shù)與銷售面積均同比上漲約13%，好于全省和全國(guó)的上漲幅度。從月度銷售值同比變化來(lái)看，二季度開(kāi)始，樓市需求量處于逐漸上漲階段，且后期漲幅幅度日趨穩(wěn)定。從戶均面積來(lái)看，新建商品房套均面積同比持平，約為95平方米左右，市場(chǎng)需求仍以剛需為主，改善性需求為輔。

圖3　2015年沈陽(yáng)新建商品房月度銷售面積同比漲幅情況

4.房企讓利走量，市場(chǎng)價(jià)格先降后穩(wěn)

在庫(kù)存壓力巨大、百姓觀望濃厚、市場(chǎng)剛性需求略有減弱的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)采取讓利促銷和謹(jǐn)慎投資的方式，促進(jìn)資金盡快回籠。2015年沈陽(yáng)新建商品房平均售價(jià)同比下降近4%。但從價(jià)格環(huán)比變化來(lái)看，后半年價(jià)格環(huán)比趨于穩(wěn)定且略有微小幅度（約為1%）的環(huán)比上升。

三、結(jié)論與建議

1.2015年沈陽(yáng)新建商品房市場(chǎng)在積極寬松的政策影響下，剛性需求和改善性需求得到較大釋放，但同時(shí)我們也應(yīng)清晰的認(rèn)識(shí)到政策邊際效應(yīng)的遞減規(guī)律，且頻繁的降息和下調(diào)貸款首付比例這些直接關(guān)系百姓購(gòu)房意愿的政策再現(xiàn)的幾率并不大。

2.2016年年初，遼寧啟動(dòng)9項(xiàng)工作化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，其中主要措施是棚改、戶籍制度改革（農(nóng)民工市民化）、租賃并舉等方式，但后兩項(xiàng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的措施需要逐漸建立并推進(jìn)。新政策的實(shí)施，需要結(jié)合商品房市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)綜合考量。

3.2016年沈陽(yáng)商品房市場(chǎng)需要更多直接影響百姓購(gòu)房意愿的鼓勵(lì)措施出臺(tái)，促進(jìn)沈陽(yáng)樓市的繼續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

[1]石海均等.新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響淺析[J]中國(guó)房地產(chǎn)，2014，（10）35-40.

[2]柳揚(yáng).遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望[J]價(jià)值工程，2014，（16）1-3.

[3]石海均等.沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的機(jī)理與機(jī)制研究[J] 價(jià)值工程，2014，（30）215.

[4]遼寧省房地產(chǎn)研究中心.遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2015，(1-12)