房地產高庫存的對策及建議

文/陳杰

房地產高庫存的對策及建議

文/陳杰

2015年末中央經濟工作會議將化解房地產庫存列為“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大經濟任務的第二位，把房地產去庫存從企業層面、行業層面、區域層面一舉提高到了關系舉國經濟安危的高度。房地產高庫存確實是中國當前宏觀經濟面臨的最大風險之一，把化解房地產庫存上升作為當前經濟工作的核心任務之一也是必要和及時的。近期各地也紛紛出臺了很多化解房地產庫存的政策，但總體形勢并沒有改觀多少。要想對房地產高庫存問題對癥下藥，首先需要對房地產庫存的數量有準確評估，再對房地產高庫存風險的影響做認真分析，并對房地產高庫存的成因做細致解剖，在這個基礎上才能提出科學合理有效的對策建議。

一、房地產庫存規模的評估

房地產庫存規模可以從短期內的待售面積、中長期內的在建面積、所積壓的資金和中長期的供需比等多個維度去評估。房地產庫存本身的度量指標根據視角不同可以有多個，需要注意鑒別。具體如下：

首先，房地產庫存短期看待售面積。目前待售面積居高不下，并呈現繼續高速增長態勢，銷售增速反而在放慢。根據國家統計局數據，2015年末全國商品房待售面積7.18億平方米（同比增長15.6%），相比2015年全國新建商品房銷售面積12.85億平方米（同比增長6.5%）而言，似乎比例并不算太高，只有55.88%，折算為去化周期是6.7個月。但要注意2015年商品房銷售面積中只有3.17億平方米為現房銷售，剩下的9.68億平方米為期房銷售，而待售面積是專指已經竣工的現成房屋，這意味著待售房屋轉為售出現房的去化周期要27個月，大大高于12個月的合理去化周期。而且更要注意，雖然在2015年多輪的樓市刺激政策下，全國商品房銷售較2014年有明顯升溫，消化了不少庫存，待售面積的增速也從2015年初的24%多逐步下降到年末的15%多，卻仍然大大高于銷售面積的增速，庫存新增速度是去化速度的兩倍多，顯示后續庫存壓力還在持續增加。并且，2015年現房銷售增速為9.8%，大大高于期房銷售增速的5.5%，說明刺激的房地產需求主要集中在已建成的商品房，但消費者對后市新增供給有比較強的規避心態。此外，更要注意到，去化周期的計算是以待售面積與銷售面積做比較，但銷售面積自身的波動性很大，2015年的銷售回升是在多個政策刺激之下才發生，在今年宏觀經濟預期進一步低迷的背景下，今年銷售面積能否達到去年的高位水平具有很大的不確定性。如2015年第四季度，銷售增速已經連續四個月出現環比回落，已經表明樓市反彈勢頭出現后續乏力。這些都說明房地產庫存壓力在短期內已經迫在眉睫，十分值得高度警惕。

其次，房地產庫存的地區分布很不均衡。一線城市和部分二線城市庫存壓力不大，但大多數二線城市和廣大三四線城市庫存壓力非常大。在多輪組合式政策刺激下，2015年全國商品房市場有明顯回暖，銷售額為87280億元（同比增長14.4%）,其中商品住宅銷售額為72753億元（同比增長16.6%），雙雙創下歷史最高紀錄，同時商品房均價和商品住宅均價也雙雙創下歷史新高，分別達到6793元/平方米和6472元/平方米，取得7.4%和9.1%的同比增長，一舉扭轉2014年樓市銷售面積、銷售額和單價全面負增長的頹勢。但2015年全國樓市恢復性增長帶有很多迷惑性假象，因為樓市本輪的增長主要來自東部地區，尤其是東部的熱點城市。2015年東部地區商品房銷售面積5.55億平方米（同比增長13.3%），銷售額增長49888億元（同比增長23.1%），量價齊升，商品房均價上漲8.6%。東部一些主要熱點城市都出現量價齊升的強烈勢頭，房價上漲幅度大于銷售量的增長，房地產庫存去化很快，面臨補庫存的壓力。如2015年上海新建商品房銷售面積增幅為16.6%(其中商品住宅增長12.8%)，而均價上漲幅度高達24.8%（其中商品住宅均價上漲31%！）；北京新建商品房銷售面積增長只有4.98%（其中商品住宅還負增長1%），但均價上漲20.1%（其中商品住宅均價上漲20.7%）；深圳則呈現放量上漲的勢頭，雖然新建商品房銷售面積增長56.1%（其中商品住宅增長57.5%），但均價漲幅仍然高達37.3%（其中商品住宅均價上漲40.0%！）。中部地區在武漢、長沙等幾個新興明星城市帶動下在銷售量上有所增長，但價格漲幅明顯較東部小很多。2015年中部地區商品房銷售面積增長8.9%，銷售額增長12.5%，銷售均價則僅增長了3.3%。西部地區則在量價上幾乎都沒有什么增長。2015年西部地區商品房銷售面積增長3.4%，銷售額增長5.0%，銷售均價只增長1.6%。以重慶（主城區）為例，2015年樓市量價齊跌，銷售面積下降4.7%，價格跌落2.2%，年末商品房可售面積高達2930萬平方米，可當年全年才銷售了2128萬平方米，去化周期要近17個月。雖然中部和西部的房地產市場在全國市場中的份額有限，以2015年的新建商品房銷售額計算，分別只有18.7%和19.4%，加起來都還不到40%，但房地產在當地經濟中重要性卻不亞于東部甚至更大，所以在中西部更需要防范房地產高庫存帶來的風險。此外，即使在東部，也有嚴重的冷熱不均，如享有一線城市地位的廣州，其樓市在2015年的量和價都增幅很小，待售面積增速反而在10%以上，顯示有較大的庫存壓力。還特別要重點關注東北地區，2015年商品房銷售面積7405萬平方米，下降24.5%，出現全方位塌陷的嚴峻形勢。

第三，房地產庫存還需要分類型來分析。商業用房的庫存壓力比商品住宅要更大。分房屋類型來看，2015年末全國新建商品住宅待售面積4.52億平方米，同比增加11.2%,而商業營業用房待售面積1.47億平方米，同比增加24.6%。相對2015年全國新建商品住宅銷售面積11.2億平方米、同比增長6.9%，而商業營業用房全年銷售面積才0.925平方米、同比增長僅1.9%，就可以看出商業用房銷售庫存相對更多，去化也更慢。雖然由于商品住宅占據我國房地產市場的絕對比重，以2015年銷售額計算，達到83.4%，當前房地產庫存壓力仍然主要是商品住宅庫存壓力，但相對住宅地產，商業地產與實體經濟的聯系一向更為緊密直接。商業地產的庫存去化難，背后反映當前實體經濟運行遭遇的困難實在很大。商業地產的去庫存速度，相比住宅，更有宏觀經濟的先導風標性作用，從而可以提示后期的房地產去庫存情況。從2015年末的最后幾個月，商業地產的庫存增長率持續加速，警示著近期宏觀經濟形勢仍在探底通道，今年房地產去庫存形勢將十分嚴峻。

第四，房地產庫存規模在中長期內的計算比較復雜。但不管哪個指標都顯示房地產去庫存形勢在中長期內都很嚴峻。房地產在建施工面積可以粗略代表房地產在中長期的潛在供給，用以判斷即將形成的庫存，很多專家包括筆者也這么用過。2015年末全國商品房在建施工面積73.57億平方米，雖然受開發商對后市悲觀預期的影響下，同比增幅已經從2014年的9.2%大幅放慢到1.3%，但施工面積的絕對值仍然是2015年度銷售面積的5.7倍之多。但使用施工面積數據有幾個問題需要格外小心。一是房屋的施工面積會大于房屋的可售建筑面積。因為根據建筑面積計算規則，開敞的陽臺只按投影面積的一半計算，層高低于2.2m的空間、飄窗的窗臺板面積等都不計算可售建筑面積，但是這些空間都是要計入施工面積的。然而在宏觀層面上，施工面積和可售建筑面積并不存在一個清晰的換算公式。二是施工面積中有相當一部分已經通過預售銷售掉，不會形成庫存，但施工面積中有多少被預售銷售掉也缺乏這方面信息。一個思路是，用最早可得數據的年份至今即1997-2015年累計的新開工面積181億平方米，減去同期累計的銷售面積124億平方米，得到57億平方米，即可以認為是施工面積還沒有被銷售掉的潛在庫存面積。57億平方米相當于2015年末施工面積的77%，也即目前在建施工面積只有不到四分之一被預售銷售出去，這個比例還是與不少市場專業人士的經驗判斷基本相一致。

由于待售面積是專指已經竣工的商品房未被銷售的部分，所以房地產中長期內的總庫存應該是待售面積加上未被預售的施工面積，即7億平方米加57億平方米，合計64億平方米。這個庫存規模直觀的含義是，即使“十三五”期間不再新開工一平米的商品房，現有的商品房總庫存，按照2015年的銷售量，也需要5年才能消化干凈。商品住宅的總庫存，為4.5億平方米的待售加上29億平方米的未預售施工面積（1997-2015年期間139億平方米的累計新開工面積減去同期110億平方米），合計33.5億平方米，相對2015年的11.2億平方米銷售面積，去化周期為3年，看起來好一點。但由于2015年的商品住宅銷售回暖，主要是大量剛性住房需求在多輪政策刺激后集中釋放的結果，未來幾年能否還有這么高位的銷售，實在很難樂觀。而且每年實際上還會有源源不斷的新開工面積加入到潛在供給中，與現有庫存進行激烈的消費者爭奪。

再長遠一點視角看，還需要考慮房地產開發企業手頭早期購買的土地儲備高達數億平方米之多，隨時可以轉化為新增供給。從這點看，房地產高庫存，會在相當長時間內持續成為中國經濟的最大隱憂之一。

第五，房地產的未來潛在庫存規模還可以從年新增供給與年新增需求來求解。房地產最大挑戰是住房需求總體已經接近飽和，供給端出現產能過剩。從供給端來看，最合適的住房產能度量指標應該是年度竣工面積。但可惜國家統計局報告的年度竣工面積一般認為由于開發商避稅瞞報而被低估嚴重，表現在不可思議地持續嚴重低于當年銷售面積，如1998-2015年累計的新建商品房銷售面積為123億平方米，竟然比同期累計竣工商品房面積110億平方米多出了整整13億平方米。而新開工面積一般認為瞞報動機比較低，是比較合適的產能指標，并且有前瞻性。2015年全國商品房新開工面積雖然比上年同期下降了14.0%，仍然高達15.45億平方米（其中商品住宅10.54億平方米）。一般認為，供給側產能具有剛性，難以向下調整，在房地產業供給剛性更加突出。

從需求側來看，住房需求主要來自現有人口的改善性需求、拆遷改造需求和新增人口需求。中國現有城鎮人口的改善性住房需求雖然還有一定空間，但總體上已經十分有限。中國現在的城鎮人均住房面積為34至35平方米，按照國際標準折算成居住面積大概是25至26平方米，雖然低于發達國家的35-40平方米的水平，但已經非常接近中等發達國家的水平，中東歐轉型經濟發展比較好的國家以及韓國也就是26至28平方米。從人均GDP來看，中國剛剛達到中等收入國家層次，突破中等收入陷阱邁入發達國家行列，還需要相當長的奮斗時間，這說明中國城鎮住房的需求被過早提前預支了。而且中國城鎮的住房存量主要是近年來增加為主，普遍較新。據測算，房子房齡10年以內約占50%，20年以內的約占90%，意味著真正潛在需要拆遷改造的老房子很少，最多為總量的5%左右。我國現有7.5億城鎮常住居民，2020年預計達到8.5億人，按過去幾年人均住房面積每年增長0.3-0.5平方米的上限取0.5平方米，“十三五”期間改善型住房需求平均每年最多消化4億平方米的新增住宅產能，加上折舊和拆遷需求可以平均每年消化2億平方米，剩下每年還有約4.5億平方米的需求缺口。

不少人寄希望于新市民和農民工市民化來消化商品住宅庫存和未來產能，但這幾年隨著中國城鎮化進程進入深水區，全國新增城市人口實際這幾年是在下降的，從年均增加2000多萬下降到1800萬人。“十三五”期間（2016-2020）預計每年新增城市人口在1750萬，即使每個“新市民”都能購買或通過租賃增加20平方米，可每年消化3.5億平方米的新增商品住宅，這樣將有每年都有1億平方米的住房產能出現過剩。但在城市房價和租金都十分高昂的背景下，和現在才新進城的農民工和新市民往往都是人力資本較低的，人均消費住房20平方米的可能性不太大，過剩住房產能可能嚴重低估。

由此推算“十三五”（2016-2020）期間中國城鎮住房新增總需求約為45-50億平方米，與之前模擬結果一致(陳杰、胡明志，2015)，但現有商品住宅總庫存就有34億平方米，這意味著2015-2020期間新增總供給必須保持在16億平方米以內才能保持供需總體基本平衡。按照新開工面積一般要3年竣工形成有效供給，需要這期間住房產能必須出現大幅度縮減，從年均新開工10億平方米縮減到8億平方米以下。但這對投資方及債權方來說意味著巨額的經濟損失。

而且還是要指出，即使農民工和新市民有購房或租房的意愿，也不會是均勻分布在所有小城市，而會主要集中在就業機會多的東部大城市。也就是說，房地產業必須大幅度去產能，才可能不讓房地產高庫存風險持續性地長期成為中國經濟的堰塞湖。

作為總結，從前面各方面數據綜合分析來看，全國待售和在建加總的房地產總庫存，大大超過潛在需求，尤其由于供給與需求的嚴重空間不匹配，去房地產庫存必須去房地產產能，尤其三四線城市的房地產產能。

二、房地產高庫存風險的危害

房地產庫存風險的首當其沖是金融風險，并主要積壓在銀行體系，但也有財政風險，對政府財政能力產生很大沖擊，最終也會通過產業鏈關聯作用對實體經濟產生很大負面影響。

首先，房地產高庫存對銀行體系及整個金融體系的信用風險沖擊很大。如果按照2015年全國商品房銷售均價6793元/平方米來計算，2015年末全國商品房7.18億平方米的待售面積，潛在市場價值約為5萬億元。按20%毛利率扣除開發商的利潤后，真正注入的資本投入約有4萬億元。這其中開發商自身的自有資本投入只占據不到40%，有60%是來自銀行體系或影子銀行的融資。如果積壓在待售商品房的2.5萬億元信貸資金不能有效及時回收，將對全國銀行體系乃至整個金融體系的安全在短期內就構成嚴重危險。如果再把在建的74億平方米商品房也考慮在內，按每平方米5000元來估算在建工程的資本投入強度，那大約有30多萬億元的資本積壓在房地產在建工程中，其中來自銀行貸款或其他形式的信貸資金至少有20萬億元。來自中國人民銀行的數據可以從另外一個角度提供信息，2015年末全國房地產貸款余額21萬億元，扣除個人住房貸款13萬億元后，房產和地產開發貸款合計約為8萬億，這意味著銀行體系表外如信托、理財產品等以及其他金融機構還有約10萬億的信貸資金在支持房地產開發項目。房地產庫存和在建項目牽扯的20多萬億信貸資金，哪怕其中10%實際發生壞賬損失，就會產生2萬億的壞賬。如果房地產庫存不能及時有效去化，即使不造成直接賬目損失，也將有很強的恐慌傳染性，對整個金融市場的信貸風險產生嚴重沖擊，抬高信貸風險溢價和實際利率，加強信貸緊縮。

其次，房地產高庫存直接帶來的影響就是土地市場低迷和樓市交易清淡，這些又直接對地方政府的財政能力發生重大負面影響。本人曾對江蘇省地方稅收對房地產業的依存度做過測算，房地產直接稅 占江蘇省地方稅收收入的比重近年來穩定在27-28%，房地產間接稅 占地方稅收收入的比重則穩定在10-12%，兩者合計的房地產業貢獻的總稅收占江蘇省地方稅收比重達到38-40%。可以這么說，房地產業已經是中國經濟各產業中對地方稅收貢獻最大的產業。

第三，房地產高庫存意味著房地產業的價值鏈堵塞，直接導致房地產投資嚴重下滑。2015年全國房地產開發投資9.6萬億元，名義增速只有1%（實際增速2.8%），其中住宅房地產投資為6.5萬億元，增速僅0.4%，雙雙創下1998年房改以來的歷史最低記錄，比2008年國際金融危機時期還要惡化很多。東北地區的房地產開發投資更呈現-28.5%的負增長。房地產開發投資的低迷通過產業鏈關聯效應對鋼鐵、煤炭、水泥、建材、家具等很多產業需求帶來嚴重挫傷。房地產企業已經看到高庫存難去化的前景，投資信心嚴重不足。我們也看到，本輪宏觀經濟的下滑，有很大原因是房地產市場不景氣拖累的。按筆者的估算，2015年房地產投資的大滑坡直接拉低GDP增長率近1個百分點，拖累效應巨大。

三、房地產高庫存的成因

中國房地產高庫存的根本成因是中國城鎮化發展中過度依賴土地融資，但也有城鄉土地市場分割、政府對城市土地的單邊壟斷、土地資源配置過于計劃和僵化的深層原因，導致房地產供給與需求空間嚴重不匹配，刺激了庫存的產生。

房地產高庫存首先來源于中國城鎮化發展模式對土地融資和房地產開發的過度依賴。中國城鎮化發展模式可以概括為三步走的發展模式(陳杰，2016)：土地城市、工業化、人口城市化。第一步是土地城市化。土地城市化里一方面包括工業園區向農村的擴張，另一方面是通過商住房地產的開發建設人工新城。后者為地方政府拿到了城市建設的第一桶金，不僅僅是在于有大規模的土地出讓金收入，更有靠商住用地抵押換來的貸款融資；第二步是工業化。地方政府用第一步商住房地產開發融資獲取的錢去補貼工業化，稅收優惠減免，加大搞基礎設施建設，招商引資，筑巢引鳳，集聚人氣；第三步才是人口的城市化。工業化后帶來的就業人口集聚，使先前商住項目從投資者轉入真正需求者，得到價值實現。

然而，以地融資的城鎮化模式引發了很多問題，難以持續下去，必須進行轉型和替代。土地的供給特性和跨期分配效應會導致宏觀風險增加。同時房地產價格上升過快，阻礙人口城市化，工業化難以深入和及時升級。目前看，房價曾經過快高漲的城市都出現了去工業化的特征。確切來說，基于土地資本化的債務型融資的城市發展模式，不僅讓城鎮化進程難以有效持續，農村人口難以有效被吸納和進城安居，也讓地方政府債務累累，失去拉動經濟的能力，進而讓整個國家實體經濟都陷入高杠桿的巨大包袱。在政府不得不重構國家資產負債表和去杠桿的時候，很多高杠桿產業備受沖擊，這是當前經濟下滑的一個重要原因。此外，導致城鄉人口流動受阻的戶籍與農村土地制度的約束，也讓城鎮化速度放慢，從而影響經濟潛在增長率的提高和內需的釋放。這些都是房地產高庫存的基礎成因。2008-2013年，全國房地產新開工商品房面積從9.7億平方米突飛猛進到20.1億平方米，短短5年間翻了一倍，年新開工量接近城市房屋存量的5%。房地產產能增加過快，超過需求增長，是導致目前城市房地產高庫存的根本原因，而背后作用力就是地方政府過度依賴以地融資、過度需要房地產來拉動經濟。

其次，房地產高庫存也來自土地供給的非市場化。所謂供給側結構性改革，歸根到底是提高要素的配置效率，但其中一個核心是要提高要素的空間配置效率，尤其土地的空間配置效率。然而，長期以來，土地市場發育不全，城鄉土地市場分割，農村土地難以有效適應城鎮化需求，城市土地又受制于政府的單邊壟斷，土地資源在計劃手段下的配置嚴重僵化和缺乏彈性，導致土地資源的空間配置嚴重不當，是刺激當前房地產高庫存的重要根源。

長期以來的區域發展政策，存在很多誤區和錯誤觀念，把區域平衡等同于總量產出的平均化而不是人均收入的均衡。為此，對東部特大城市和大城市，無視其人口大量流入的趨勢和房價持續過度上漲的現實情況，仍然計劃思維去控制人口，一刀切地壓縮建設用地供應指標和硬性劃定城市空間邊界。實踐證明，這種做法不僅不能抑制人口流入趨勢，反而只能導致東部大城市房價和租金上漲過快，嚴重損害這些大城市的規模經濟和城市競爭力。相反，對于中西部很多城市，無視其人口正在流失的格局，依然大量增加投放建設用地指標、大量供地，一廂情愿認為這樣會帶來區域平衡，結果卻是中西部城市大面積房屋空置、大量空城的浪費。由此，房地產高庫存，成為了懸在中國經濟頭上的達摩克利斯之劍。

四、房地產高庫存的解決對策

房地產高庫存給中國金融安全和經濟活力帶來嚴重威脅，處理稍有不慎，中國就有可能步日本1991年房地產泡沫危機崩潰導致20年一蹶不振的后塵，喪失改革開放20年多來的努力成果與難得的大好局面。化解房地產高庫存要多管齊下，但從根本上還是要尊重市場規律、運用價格機制來出清市場的供需失衡，化解長期以來的價格扭曲。

面對房地產高庫存的情況，很多地方政府在“保房價”還是“保產能”上處于兩難境界。如果保房價，就必須堅決去房地產產能，但這會在短期內嚴重殺傷地方經濟；如果保產能，保持現有房地產開發力度，則會嚴重打擊市場預期，讓本來就很脆弱的房價更加搖搖欲墜。而這個困境從根本上來說是傳統城鎮化發展模式帶來的必然惡果。

化解房地產高庫存還要充分尊重城市發展規律和人口流動規律。2015年12月中央城市工作會議精神第一條要是尊重城市發展規律。而大量研究表明，城市最大的發展規律就是集聚規律。建立合理的城市體系，需要在集聚基礎實現地區專業化分工，在合理分工基礎上走向區域平衡發展。區域平衡是實現包容性平衡性發展的必然要求，也是引領經濟發展新常態的重要手段，但區域平衡的目標不是平衡人口與經濟規模，而是平衡人均收入，需要靠人口與勞動力流動來實現。

當前中國住房需求并非完全沒有，在人口流入多的大城市仍然有大量住房需求沒有能滿足 ，所以是住房供給不能有效滿足住房需求，尤其不能在空間上匹配需求，包括土地供給機制不能滿足以人為本的城市化的發展要求。按照2015年12月中央經濟工作會議的精神，供給端改革就是要補供給短板，來滿足需求，那么意味著供給應該跟著需求走，而不是用供給瓶頸扼殺需求。這在房地產和土地領域就意味著，土地供應一定要配合人口流向需求，而不是反道為之，違背城市自身發展需求規律。

對于房地產去庫存，除了總體上要樹立收縮產能的戰略和堅持依靠市場價格機制調整過剩產能的策略外，在戰術上有幾點具體建議：

第一、化整為零。利用2月21日發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出的細分土地出讓面積和建設開放式街區的精神，在已經出讓但尚未開發的地塊，以及已經建成但尚未出售的項目，允許開發商自行對地塊和項目分割細化，局部出售地塊。超級大盤在眼下很難找到接盤者，但如果切割成小塊，則可能就有投資者問津了。項目細分了，一兩個小項目恢復人氣，可以帶動其他周邊項目凝聚人氣。先救一批是一批。

第二、先優后劣。房地產項目差別化很大，即使同一個三四線城市，也有好壞之分。當前大多數城市整體行情低迷，即使好的項目，也會被負面帶動而價值低估。應該首先發掘價值過度低估的項目，救活一兩個指標性的明星項目，就可有可能穩定市場氣氛。

第三、抓小放大。三四線郊區大盤的庫存消化最為困難。如果政府一定要救市，不能盯著郊區大盤，子彈是肯定不夠用的，先牽線搭橋，通過購并重組等方式，再給予城市規劃上一定的優惠政策，救活市區和市區周邊的一些小盤子，等這些小盤子恢復了人氣，價格堅挺住，就有帶動效應，逐步穩定全市房地產市場信心，這樣可能有機會惠及周邊大盤。

第四、改變用途。根據當地實際情況，靈活改變土地出讓結構，已經出讓土地也可鼓勵自行轉變用途。住宅過多而商辦還有潛力的，鼓勵轉商辦，商辦也過剩嚴重的，折價給政府做市民中心、運動中心、博物館之類的公共項目。對一些地段較好的住宅項目，銷售困難，鼓勵嘗試出租，包括交公租房公司代租，以時間換取空間，至少賬面上不立即發生破產危機。本身一個城市的住宅市場也是需要有大量的專業性長期租房機構，才能讓城市勞動力市場具有靈活性。

第五、有保有棄。高庫存說到底是投資失敗，投資失敗就要受到懲罰。不受懲罰就想逃過市場規律的作用，是不可能的。房地產高庫存確實帶來很大挑戰，但政府對此不必過于恐慌，畢竟目前總體風險還是可控范圍內。化整為零，先優后劣，逐步消滅庫存主體后，剩下的一部分就只能作為開發商和銀行的學費了。（本文作者系上海財經大學校講席教授，校學術委員會委員，上海財經大學公共經濟與管理學院投資系博士生導師，兼任高等研究院院長助理，不動產研究所執行所長，公共政策與治理研究院首席專家）