房地產經濟的影響因素及發展策略探析

張雁飛

摘 要：文章分析了影響房地產經濟發展的若干主要因素，針對這些因素和經濟新常態下的一些現實問題，對房地產經濟科學健康可持續發展策略進行了探討。

關鍵詞：房地產 影響因素 策略探析

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）10-009-02

自上世紀90年代以來，隨著社會主義市場經濟的深入發展，房地產經濟異軍突起，成為拉動我國經濟增長的主力軍，對各地GDP和財政收入的貢獻率一直處于較高的水平。近年來，在經濟新常態下，房地產經濟結束了長期高速增長的勢頭，步入發展的平緩期、低迷期。作為國民經濟重要的支柱產業之一，房地產經濟的發展對其他行業和整體經濟面有著重要影響，因此要注重對影響房地產經濟各種因素的分析，并采用相應措施，避免房地產經濟產生過大波動，為穩定經濟增長發揮“壓艙石”的作用。

一、影響房地產經濟的因素

（一）贏利水平的影響

多年來，由于土地資源的有限性和房地產經營高門檻、高投資所導致的某種程度的壟斷性、房屋消費的剛需性，使房地產經濟的贏利水平一直處于較高水平。因房地產經濟投資回報可觀，進一步吸引了大量社會資金投入到房地產行業中，一方面促進了房地產行業的高速發展，另一方面卻推高了房地產庫存量，使供需關系發生變化，從而對供求關系造成影響，導致房地產經濟由過熱趨于降溫。

（二）政策調控的影響

國家和地方關于房地產調控的政策，對房地產土地資源供給、稅費成本、財務成本、消費者的購買愿望都有著直接或間接的影響，對房地產經濟的穩定發展發揮著重要作用。上世紀90年代初中期，面對首輪房地產熱，國家出臺一系列宏觀調控政策，使其增速放緩、價格回落；世紀之交，受亞洲經濟危機影響，房地產經濟落入低潮，為刺激需求，國家將房地產行業確定為新的經濟增長點，推動居民住房改革，使房地產行業步入高速發展期；21世紀以來房地產經濟再度出現過熱跡象，國家從需求端進行政策性調整，國家政策向穩定、規范、引導方向發展，房地產過熱、過快、泡沫化傾向得到一定程度的扼制，總體上向健康的方向發展。這說明，國家無論從土地、貨幣供應端，還是從消費需求端、稅費政策等中間環節，都會對房地產經濟發展方向產生一定程度的影響，這也是政策出臺的初衷所在。

（三）社會需求變化的影響

在房地產改革初中期，人們對房地產的需求是絕對剛性的。在這一背景下，作為資源相對有限的房地產產品，其賣方市場色彩濃厚。房地產經營者一旦進入賣方門檻，就對市場資源形成了相對壟斷地位，在買賣雙方的對話中占有一定的優勢。在現階段，從房地產經濟需求端來講，已經從絕對剛需邁向相對剛需階段，市場需求向改善性住房、城鎮化催生的住房需求轉變，消費者對房屋的環境、位置、環保、便捷等方面提出了越來越高的要求。這就要求房地產企業要從單純的“開發、建設、買賣”模式向深度經營模式轉變。

（四）經濟新常態的影響

在經濟新常態下，首先，國內經濟長期低位運行，國民收入預期增長不樂觀，消費能力增長乏力；其次，各銀行在不良率大量增長的情況下，紛紛收緊了資金投放窗口，房地產企業資金來源受到很大制約；再次，房地產長期高速增長，導致庫存壓力不斷增加，資金周轉率下降。另外，受經濟下行壓力影響，社會資金受到現實和預期束縛，投入房地產行業的愿望下降。

二、房地產經濟發展策略探討

（一）與經濟社會發展水平相適應

房地產經濟是國民經濟體系中的一部分，因此其發展戰略應與經濟社會發展水平相適應。雖然在相當長時期內，房地產經濟充當了拉動國民經濟快速發展的“馬車”的作用，但在完成其初期的住房改革、住房供應、及拉動GDP的歷史使命之后，尤其在經濟新常態下，應當回歸市場經濟的軌道。當前，應該說，房地產在國民經濟中的地位還沒有得到根本改變，各級房地產經濟、土地財政，以及房地產產品價格明顯高于居民收入水平，房地產經濟高投資、高稅費、高價格的局面依然存在。這些都是與經濟社會發展不相協調之處。對此，應以經濟新常態為契機，推進房地產行業與其他行業協調發展。各級政府要擺脫對房地產經濟過度依賴的局面，在現階段，把房地產經濟發展目標定位于去庫存，提質量，強保障。同時科學預估房地產經濟降速對于其他配套產業帶來的影響，加快產業轉型升級，形成經濟發展多元化推動的局面。在保障基本住房需求的基礎上，科學、有序、合理地配置土地資源，加強房地產經濟發展的規范化水平，降低房地產企業經營成本，使房地產產品與居民收入相匹配。改進房地產經濟發展規劃與定位，在房地產經濟發展的過程中，不僅滿足于基本居住需求，還要滿足不同層次的住房需要，并不斷提高其功能載體作用，滿足人們日益增長的文化、科技、生態、教育、醫療等多方面的需求，使房地產經濟既適應于社會進步，又成為推動社會進步的動力之一。

（二）科學把握調控政策

結合國情、各地實情，科學把握房地產經濟發展規律，合理定位其在國民經濟中的地位，進一步完善房地產行業稅費政策，使其稅費政策既發揮調節行業發展的杠桿作用，又能正確引導社會資金回歸理性，有效減少投資性購房，避免因過度投資拉高房產價格。厘清政府與房地產經濟的關系，處理好“放”與“收”的關系，在保障民生、控制好戰略性資源的基礎上，進一步增強開放性與規范性，引導房地產經濟回歸市場經濟軌道，減少人為干預，讓市場在資源配置中發揮決定作用。引導房地產經濟從粗放式向精細化、科學化發展，提高資源利用效率，抬高土地供應政策性門檻，避免土地囤積行為和其他浪費、閑置、投機土地資源的行為，促進房地產經濟發展更加科學、理性、有序。另外，房地產經濟發展與金融行業發展緊密相連，一方面房地產經濟對金融行業依賴性較高，一方面房地產行業又是銀行信貸業務的重要對象，在此背景下，房地產行業出現波動，就會拉高銀行信貸風險；而銀行的信貸政策，又深度制約著房地產經濟的發展。因此，要結合實際情況科學制定房地產信貸政策，既要防止過度收緊引發行業危機并累及自身，又要避免代幣過度供應使房地產行業產生“虛熱”。

（三）完善住房供應結構

當前，從房地產需求端來看，已經從絕對剛需過渡到相對剛需。其中，一部分是城鎮居民新增住房需求，一部分是改善性住房需求，一部分是新進城人員的需求，還有一部分是低收入群體的住房需求，等等。針對不同層次的住房需求，就需要對住房供應結構進行完善。一是進一步擴大保障性住房的適用范圍。當前保障房建設面向的對象范圍過窄，大批實際上無力購房的居民沒有申請保障性住房的資格。對此，要對政策進行適度放寬，建立健全資格審定制度，使保障性住房待遇由“機會性”向“普惠性”轉變。二是提高房地產建設質量。立足于滿足人們對住房質量的新要求，從環保材料、生態環境、節能技術、建筑功能等方面加強規劃和提升。三是加強低價房供應。當前，在政策保障和完全購買力之間，還存在著大量群體，如新進城人員等。對此，要在土地資源、稅費征收、位置選擇等方面進行科學規劃，降低房產價格，滿足這些群體的購房需求。

結束語

影響房地產經濟的因素主要有行業贏利水平、政策調控、社會需求等。在當前形勢下，促進房地產經濟科學健康發展，要使其與經濟社會整體發展水平相適應，并科學把握政策、完善住房供應結構，在實現服務社會功能的基礎上實現自身科學發展。

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（作者單位：濮陽市華龍區房地產管理局 河南濮陽 457000）（責編：玉山）