基于服務(wù)營銷視角下大連既有住宅小區(qū)停車問題研究

大連理工大學(xué)城市學(xué)院 郭富紅

基于服務(wù)營銷視角下大連既有住宅小區(qū)停車問題研究

大連理工大學(xué)城市學(xué)院 郭富紅

筆者通過對大連市部分住宅小區(qū)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)停車場車位不足，業(yè)主“停車難”已經(jīng)成為普遍存在的問題。“停車難”導(dǎo)致業(yè)主將車輛亂停亂放，一方面加大了小區(qū)物業(yè)管理難度，另一方面也給業(yè)主生活帶來很多不便，并且影響了樓盤升值。本文對大連既有小區(qū)停車問題存在的原因進行分析，在服務(wù)營銷視角下結(jié)合小區(qū)實際提出了解決策略。

服務(wù)營銷 住宅小區(qū) 停車場

大連許多住宅小區(qū)停車位不足、車滿為患，業(yè)主“停車難”隨之帶來的問題是隨意占用公共道路和場地亂停亂放。車輛的亂停亂放，損壞了小區(qū)的綠化與公共場地；車輛的川流不息，影響了小區(qū)交通安全，威脅到了尤其是老人、兒童的出行安全；車輛露天亂停亂放堵塞小區(qū)道路，影響了居民的正常生活，引發(fā)鄰里之間的糾紛。停車問題破壞了物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力，影響了業(yè)主對小區(qū)住宅服務(wù)質(zhì)量的感知。

美國是最早研究停車問題的國家，主要針對高密度開發(fā)的城市中心停車問題進行研究。1923 年佩里的“鄰里單位”和克拉倫斯斯泰恩等提出的“雷得朋體系”對后來汽車交通時代的城市住宅小區(qū)規(guī)劃理論和實踐都有很深的影響；40年代蘇格蘭的交通專家屈普在他的《城市規(guī)劃與交通》一書中提出了“劃區(qū)”來解決城市的交通問題；1964年英國交通部發(fā)表了題為“城市交通”的《布坎南報告》，該報告被認為是制定小汽車交通環(huán)境政策的理論基礎(chǔ)。上述文獻主要從城市規(guī)劃與城市交通的角度對停車問題進行研究。國內(nèi)對住宅停車研究較少，尚屬起步階段，主要集中于研究停車方式的選擇問題。

無論是國內(nèi)還是國外都未從“使用者”角度研究停車場建設(shè)問題。對于業(yè)主而言，購買住宅不僅獲得歸屬感，還希望獲得優(yōu)質(zhì)的小區(qū)服務(wù)與良好的居住環(huán)境。開發(fā)商則可以通過優(yōu)質(zhì)的小區(qū)服務(wù)與居住環(huán)境提升樓盤的價值。而住宅小區(qū)停車問題已成為影響服務(wù)與環(huán)境的主要問題，也是大連住宅小區(qū)普遍存在、亟待解決的問題。

服務(wù)營銷認為服務(wù)場景具有“包裝作用”與“輔助作用”，通過服務(wù)場景傳遞服務(wù)產(chǎn)品的“內(nèi)在”信息，使“無形”服務(wù)“有形化”，并且可以促進或阻礙服務(wù)的提供。停車場是住宅小區(qū)服務(wù)場景的重要組成部分，停車配套問題成為人們買房時關(guān)注的重點。停車場的車位配建比例適當、停車位布置及收費合理可以提高小區(qū)整體的環(huán)境質(zhì)量，業(yè)主也可以感受到優(yōu)秀的居住質(zhì)量。本文主要從“業(yè)主”的角度，利用服務(wù)營銷理論對大連住宅小區(qū)的停車問題進行研究，豐富住宅停車問題的研究范圍，并且對現(xiàn)有大連住宅小區(qū)停車難、停車不規(guī)范等問題提出建議，提高業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的感知。

1 大連既有住宅小區(qū)停車問題存在的原因

(1)私家車的急劇增長，對靜態(tài)的交通設(shè)施供應(yīng)產(chǎn)生巨大的需求，最明顯的表現(xiàn)是超過了小區(qū)現(xiàn)有配備的停車位，這是導(dǎo)致當前小區(qū)住宅 “停車難” 的最直接的原因。2015年，小型載客汽車達1.36億輛，其中，以個人名義登記的小型載客汽車(私家車)達到1.24億輛，占小型載客汽車的91.53%。與2014年相比，私家車增加1877萬輛，增長17.77%。全國平均每百戶家庭擁有31輛私家車，如圖1所示。在這樣的大環(huán)境下，大連私家車數(shù)量同樣也急劇增長。

(2)停車位配建比例不足。大連許多住宅小區(qū)過去在規(guī)劃設(shè)計時沒有從發(fā)展的角度充分考慮規(guī)劃停車位和停車場，造成停車位配建比例嚴重不足，或者停車位布置不合理而無法使用，難以滿足業(yè)主停車的需求。如翰林觀海小區(qū)現(xiàn)在有10個大型的地下停車場，在最初規(guī)劃時10個地下停車場的車位能夠滿足當時小區(qū)業(yè)主停車的需求。但是現(xiàn)在該小區(qū)許多家庭平均至少有一輛車，導(dǎo)致地上停車場的出現(xiàn)及亂停亂放，占用了小區(qū)公共道路和場地，危害了小區(qū)正常的公共交通秩序。正因為居住環(huán)境質(zhì)量的下降，部分小區(qū)業(yè)主開始賣掉或考慮賣掉房子，停車位不足也影響了該小區(qū)二手房的銷售。

圖1 近5年私家車保有量情況

(3)住宅小區(qū)缺乏有效的管理措施。住宅小區(qū)固定停車場車位出售或收取較高車位費，露天車位僅個別小區(qū)收取少量占道費，大多數(shù)小區(qū)不收費。很多業(yè)主無力承擔(dān)過高的車位費，并且物業(yè)服務(wù)公司缺乏管理措施，導(dǎo)致小區(qū)路面亂停亂放、 固定車位出現(xiàn)閑置的怪現(xiàn)象。高新園區(qū)菁英匯小區(qū)共有三幢樓，并相應(yīng)地配建了地下停車場，可以滿足三幢樓業(yè)主停車的需求，可是在樓前的公共場地及道路上仍舊有很多私家車亂停亂放，而該小區(qū)的地下停車場卻有很多閑置的車位。造成這一問題的根本原因是停車場的收費過高，很多業(yè)主無法長期支付，結(jié)果業(yè)主就占用公共場地及道路停放車輛。物業(yè)公司缺乏管理措施，對這種現(xiàn)象也無力管理。亂停亂放車輛給該小區(qū)業(yè)主生活帶來很多不便，業(yè)主對居住質(zhì)量非常不滿意，導(dǎo)致很多業(yè)主將房屋出租或出售。

2 大連既有住宅小區(qū)停車問題對策分析

為了提升大連既有住宅小區(qū)業(yè)主居住質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度，解決措施如下。

2.1 改建小區(qū)現(xiàn)有停車場

對于大連既有的住宅小區(qū)而言，機械立體停車場是不錯的選擇，比較有代表性的是正負雙向布置的升降橫移式停車設(shè)備。機械式立體停車庫節(jié)省占地面積，停車位采取豎向空間疊加，能高效利用空間，有利于項目的整體規(guī)劃，提高綜合經(jīng)濟效益；結(jié)構(gòu)形式多樣，配置靈活，適應(yīng)性強，既能設(shè)在室內(nèi)，也能在室外建造；由電腦控制，提高停車效率，減少了汽車存取的運行時間，也減少了尾氣、噪聲和灰塵，有利于提高業(yè)主的居住環(huán)境。

2.2 利用距離小區(qū)較近的服務(wù)場所停車

有些小區(qū)已經(jīng)不具備改建停車位的條件，但是發(fā)現(xiàn)一些小區(qū)附近存在服務(wù)場所，這些服務(wù)場所都配有停車場，服務(wù)場所閉店至第二天營業(yè)這段時間停車場的車位是閑置的。可由小區(qū)物業(yè)管理公司與服務(wù)場所簽訂協(xié)議，解決附近小區(qū)停車難問題，同時在不影響服務(wù)場所正常經(jīng)營的前提下還能給服務(wù)場所增加收入。實現(xiàn)物業(yè)管理公司、業(yè)主、服務(wù)場所的共贏。如弘基書香園小區(qū)1期3期與錦輝商城相鄰，錦輝商城的營業(yè)時間9：30-21：00，業(yè)主下班的時間一般是5：30，但很多業(yè)主開車到家都在6點以后，甚至更晚到小區(qū)，錦輝商城的停車場6點以后會有很多的車位閑置，滿足小區(qū)業(yè)主停車的需求，停車問題的解決提高了小區(qū)業(yè)主滿意度。

2.3 加強對住宅小區(qū)停車問題的管理

政府有關(guān)部門要盡快制定出臺機動車停車場(位)建設(shè)、管理、經(jīng)營收費等相關(guān)政策，為住宅小區(qū)停車管理提供必要的政策保障。公安、交通等有關(guān)部門要將住宅小區(qū)車輛管理納入日常監(jiān)管范疇，對住宅小區(qū)車輛亂停亂放問題進行專項治理，加強住宅小區(qū)停車管理的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

2.4 促進民間投資興建路外停車場

若大連原有住宅小區(qū)車位飽和，可以借鑒日本的“購車自各停車位”政策，日本城市路外的停車場隨處可見，通過“購車自各停車位”政策的執(zhí)行培養(yǎng)了人們合理的用車習(xí)慣，在很大程度上這一政策減少了小汽車的使用量，成為合理交通結(jié)構(gòu)的調(diào)劑杠桿。

綜上所述，大連既有住宅小區(qū)停車問題的解決不可能一蹴而就，需要政府、開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主等方面的配合與共同努力才能解決。

[1] 張海茹，陳軍．住宅小區(qū)停車難問題的對策——從哈爾濱市停車難談起[J]．管理方略，2010(05)．

[2] 繆慰時．住宅區(qū)停車場建設(shè)的特點及其選型[J]．起重運輸機械，1999(01)．

[3] 王之文．住宅小區(qū)停車問題的思考[J]．吉林省經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報，2009(06)．

[4] 郭成軍，趙峰，孫建樂．住宅區(qū)改造項目停車場建設(shè)方案優(yōu)選研究[J]．山西建筑，2014(28)．

[5] 中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)中心．物業(yè)管理實務(wù)[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007．

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2096-0298(2016)08(a)-009-02