淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對政策

胡雪柯　胡志洪

【摘 要】實(shí)施了4年之久的營改增改革方案即將迎來“收官”之戰(zhàn)。營業(yè)稅改征增值稅（簡稱營改增）已成為各大行業(yè)和人們廣泛關(guān)心的問題。本文將分析營改增對房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響和遇到的問題，并在此基礎(chǔ)上提出應(yīng)對政策，為即將全面推開的營改增方案提供一些借鑒意義和參考經(jīng)驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)業(yè)；影響；對策及建議

自1994年分稅制度改革以來，營業(yè)稅與增值稅占據(jù)了國稅收入體系的重大占比重。營業(yè)稅征收稅款時(shí)，是以營業(yè)全額為征收對象，每一交易環(huán)節(jié)都要全額征收稅款。這大大加重了一些行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

營業(yè)稅改征增值稅方案在2011年由財(cái)政局和國家稅務(wù)局聯(lián)合推出。既避免了重復(fù)征收稅務(wù)問題，又符合國際稅收制度的整體發(fā)展趨勢。

2012年1月起，交通運(yùn)輸業(yè)等一些試點(diǎn)行業(yè)，經(jīng)過幾年的試行已經(jīng)取得積極的成效，達(dá)到了預(yù)期的減稅效果。

2016年1月，李克強(qiáng)宣布要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，即將于2016年5月1日全面推開實(shí)施“營改增”方案細(xì)則，所有行業(yè)將不再征收營業(yè)稅，營業(yè)稅將在那日起消失不見。

“營改增”稅制改革，能否為房地產(chǎn)等行業(yè)帶來良性發(fā)展，是否全保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，新制度所帶來的潛在問題，值得我們?nèi)ド钊胙芯俊?/p>

一、“營改增”稅制安排

營業(yè)稅改征增值稅，稅率方面，在原有的增值稅稅率基礎(chǔ)上新添了兩檔低稅率。標(biāo)準(zhǔn)稅率適用于租賃有形動(dòng)產(chǎn)，原有的低稅率則適用于交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)，新增稅率6%適用于部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，納稅人計(jì)稅依據(jù)是其所取得的營業(yè)額。而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)稅依據(jù)是納稅人所取得的不含稅收入。納稅人在計(jì)算所需繳納的增值稅款時(shí)，上一環(huán)節(jié)所繳納的增征稅進(jìn)項(xiàng)稅稅額扣除。

二、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期影響

“營改增”涉及范圍足部深化，今年5月1日將全面推廣。房地產(chǎn)行業(yè)也即將面臨改革。任何稅制的改革對任何行業(yè)必將帶來或利或弊的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。其因稅制改革所受到的影響，必然值得我們?nèi)ド钊胙芯亢蛷V泛關(guān)注。

（一）對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)建筑材料種類繁雜，除了鋼鐵水泥等一些大規(guī)模夫人材料外，其余一些零散的材料采購來自小規(guī)模的個(gè)體工商戶，小規(guī)模納稅人無法提供增值稅發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅不能進(jìn)行扣除，這便加大了企業(yè)的稅負(fù)額度，增加了開發(fā)成本負(fù)擔(dān)。

根據(jù)現(xiàn)行的營改增稅收方案，建筑業(yè)通常采用的材料采購也要繳納月6%的稅收成本，這無疑增加了企業(yè)施工建設(shè)過程中5%的稅收成本。

因?yàn)檗r(nóng)民工無法提供增值稅專用發(fā)票，開發(fā)企業(yè)所購買的勞動(dòng)力也無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。制變化下，一些具有一定體制的勞務(wù)公司或?qū)⒋箢~度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給建筑企業(yè)，同樣也增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

（二）對房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響

隨著“營改增”制度的全面實(shí)施，所有行業(yè)將面臨稅制改革，這一項(xiàng)改革必然對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生重大的影響。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行時(shí)會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象。每一個(gè)環(huán)節(jié)都要征收稅款且不能扣除上一環(huán)節(jié)征收的稅款，這種現(xiàn)象會(huì)大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的稅率，從而增大了開發(fā)成本。而增值稅屬于價(jià)外稅，以增值額作為計(jì)稅對象，可以抵扣上一環(huán)節(jié)所繳納的稅款。所以對于稅負(fù)說帶來的影響，按理推測，“營改增”政策對房地產(chǎn)的稅負(fù)影響，應(yīng)該是“只減不增”。

（三）對二手房交易的影響

關(guān)于房地產(chǎn)二手房交易，原本就有符合條件就免稅的優(yōu)惠政策。對此人們對于其，“營改增”政策下稅負(fù)究竟是增是減，主要看二手房的購房時(shí)間和原優(yōu)惠政策是否會(huì)平移。

1.“營改增”前稅收優(yōu)惠

二手房優(yōu)惠政策：對外銷售的住房類型，購買不足兩年全額征收營業(yè)稅；購買兩年或兩年以上，免征營業(yè)稅。

2.“營改增”后的政策變化

根據(jù)《實(shí)施辦法》附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第（八）“銷售不動(dòng)產(chǎn)”中的第6條：“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。”

由上可見，對于購買不足2年的二手房，增值稅稅率為5%低于營業(yè)稅稅率11%，“營改增”則減少了繳納的稅額。對于購買2年以上的二手房，由于優(yōu)惠政策的平移，都是免征稅，“營改增”對此類房交易無影響。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)處理的影響

“營改增”稅制的改革，必將引來企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理制度的改變。房地產(chǎn)企業(yè)為了合理降低稅收負(fù)擔(dān)和營業(yè)成本，要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做出財(cái)務(wù)管理變革。“營改增”改革對房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響。應(yīng)繳納稅款的計(jì)算方式也將不同以往。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)的建議

（一）重視新政，并加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)

每一項(xiàng)新政的實(shí)施，無論哪個(gè)企業(yè)都必須重視。“營改增”這一項(xiàng)稅負(fù)變革性的政策，尤其重要。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員的技能提升，加強(qiáng)其自身的專業(yè)能力，及時(shí)學(xué)習(xí)跟進(jìn)并深入了解“營改增”稅制改革， 對企業(yè)的會(huì)計(jì)處理和發(fā)票管理也應(yīng)及時(shí)做出相應(yīng)的改動(dòng)，迎合新政。還需調(diào)整內(nèi)部財(cái)會(huì)人員，及時(shí)迎合政策做好崗位變動(dòng)。

（二）及早做好納稅籌劃

在做好對內(nèi)部財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)及早作好稅務(wù)籌劃。企業(yè)因就國家稅制改革這一契機(jī)上，應(yīng)做好內(nèi)部工作人員的聯(lián)動(dòng)溝通，和內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)。

房地產(chǎn)企業(yè)自身還要提高納稅意識(shí)，決不能有逃稅漏稅的念頭，應(yīng)合法避稅。

（三）調(diào)整供應(yīng)商的選擇

企業(yè)繳納營業(yè)稅無需考慮供應(yīng)商是否為“一般納稅人”的問題。但如果“營改增”政策實(shí)施后，這項(xiàng)問題將變得及其重要，一方面降低成本，一方面減少稅負(fù)。因此，運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要調(diào)整供應(yīng)商的選擇，優(yōu)先考慮與“一般納稅人”合作。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購零散的材料多數(shù)無法取得增值稅專用發(fā)票，或許在政策實(shí)施以后，這項(xiàng)問題會(huì)逐步完善。

3. 擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)劃，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)同時(shí)做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，在“營改增”稅制改革的契機(jī)下，利用進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的優(yōu)勢，擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)劃，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。地產(chǎn)格局向多元化擴(kuò)張，在從事傳統(tǒng)單一的房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，投資于旅游、商業(yè)、保障性住房、物業(yè)、工業(yè)等地產(chǎn)，加大裝修范圍與力度。

四、總結(jié)

從5月1日起，營業(yè)稅將不復(fù)存在，所有行業(yè)都改征增值稅。“營改增”后要“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”。這是李克強(qiáng)總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)的話，這一顆定心丸為各大企業(yè)消除了不少擔(dān)憂。“營改增”政策，避免了原先營業(yè)稅顯著的缺點(diǎn)，為企業(yè)減稅有著極大的意義。

營改增政策，是我國稅收制度的一項(xiàng)偉大改革。在理論上表現(xiàn)為我國稅收制度研究將跨入一個(gè)新的研究階段。在實(shí)踐上表現(xiàn)為各個(gè)企業(yè)必須重視稅收，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理與稅收籌劃上也將面臨革命性的變化。任何改革都有其重大的意義，這項(xiàng)改革，強(qiáng)化了企業(yè)的稅收意識(shí)、降低企業(yè)稅負(fù)、推動(dòng)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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