我國房地產經濟管理現狀及改善策略

摘 要：房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，在發展社會主義經濟中占據重要地位，加強對我國房地產經濟管理力度，不僅對規范房地產市場有著重大的促進意義，而且還有利于我國國民經濟的可持續發展。文章主要對國內房地產經濟管理的現狀進行分析，找出存在的問題，并探討了相應的解決措施。

關鍵詞：房地產 經濟管理 現狀 改善策略

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）04-079-02

從目前我國房地產經濟發展的現狀來看，行業中存在著眾多問題，嚴重地影響了我國經濟的整體發展狀態{1}。現階段，房地產經濟管理制度體系尚不健全，給許多的不法投機者提供了可乘之機，若不加以制止，必將影響到整個經濟市場的穩定性。如何及時穩妥地采取經濟管理措施，成為當前我國政府亟待解決的重大問題之一。

一、我國房地產經濟管理的現狀分析

（一）房地產的總投資額不斷上漲

近幾年，房地產投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續增加。圖1為2000年—2013年我國每年在房地產開發行業的投資金額統計結果，其中2013年的投資總額達到86013億元，比上年名義增長近20個百分點，約占全國固定資產投資額的20%。從目前形勢來看，房地產開發商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產開發企業的投資力度均高于以往的投資速度{2}。導致房地產投資持續增加的原因主要有以下兩個方面：第一，房地產行業的利潤較高。在房地產開發中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結果來看，土地投資額一般占總房價的20%左右，開發商的回報率較高，因此，房地產投入也在逐年上漲。第二，政府與開發商聯系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務之便為開發商提供機密的行業信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內，創收較多的經濟收入，大肆將土地低價出售，欺上瞞下，達到中飽私囊的目的。

（二）房地產行業價格泡沫明顯

房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。房地產本身不是泡沫經濟，但是當房價一味地上漲，超過了固有地產本身的價值太多，買房不是為了居住而是投資行為，大量開發商借貸開發等等一系列作用下，有可能演變為泡沫經濟。商品房價格漲勢過快是有目共睹的社會現象，中國的房地產價格是虛高的，尤其表現在一線城市，導致房價持續上漲的原因主要有三個方面：第一，價值規律的影響。由于房價基礎過高，社會需求量大，價格杠桿出現傾斜，出現持續走高的狀態。然而，空置房子毫不參與國民經濟，價值不可能擴大，甚至出現在縮小、折舊的情況，使用價值逐步降低。第二，房地產對我國經濟貢獻值較大，政府為了保證整體經濟的良好發展態勢，頒布了一系列的房價調控政策，但終究成效不明顯，房價升高態勢并沒有得到有效緩解{3}。第三，供求關系影響價格變動。房屋是最大的手工藝術品，具有典型的商品特征，我國市場上的房屋已經供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠遠超過社會總需求量。由于房屋價格居高不下，房源流動過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經上漲了2.7%，極為接近國際公認的警戒線為3%，房地產局勢日益緊張。

（三）房地產企業缺乏健全的管理機制和制度

我國的房地產經濟管理經過多年的發展，現已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業內部的管理結構正規化程度較低，沒有充分根據自身的實際情況，設置恰當的管理部門，各個崗位的職責范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運行機制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業內部的管理制度對公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進一步完善{4}；另一方面，行業規范松散，容易出現權錢交易的現象，給社會經濟帶來不穩定因素。政策因素可能促使房價漲幅回落，但國家的宏觀調控也需要市場的緊密配合，現如今房地產市場具有驅利性，一大部分是遵循市場價格的波動。綜合在各項影響因素的綜合作用下，我國的房地產行業的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產市場秩序混亂，房地產業內的投機成分較高，開發商不守行業規矩，抱著暴發戶的心態，缺乏誠信意識和職業操守，房屋質量得不到保障。另外，商業銀行和其他金融機構存在經營行為不科學、不理性、不規范的現象。房地產開發使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產投資的市場風險和融資信用風險轉移至商業銀行，在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本全程參與，金融風險增加{5}。

二、改善我國房地產現狀的策略

（一）加強融資管理

房地產作為經營風險程度本身就比較高的行業，在運行過程中的債務比率過高會加大風險的發生概率，對企業的持續穩定的發展十分不利。因此，房地產企業有必要重新審視其現行融資方式，以期在當前的經濟環境下保持生存能力，謀求發展潛力。充分開發房地產資本市場，拓寬融資渠道，增加投資主體，提高金融貸款的合理性。房地產開發資金融資能力強，是導致房地產市場不規范的主要原因。為了增加開發商主體的可靠性，國家必須加大對銀行的管理力度，制定相關的政策法規，規范管理申請對象和貸款審批程序，降低房地產投資的風險性。目前，政府的主要任務是治理容易引發房地產行業的金融風險因素，為房地產業的長期健康發展創造有利條件。主要表現在以下幾個方面開展治理工作：首先，限制房地產商的貸款額度，打擊非法炒作者，制止投機行為。其次，實施房產建筑抵押和拍賣，并利用開發企業的信用管理制度，減少金融風險對銀行和居民帶來的利益損害。房地產業是我國經濟的主要推動力，能夠帶動著整個國民經濟發展水平，因此，保持房地產產業融資的規范化，對實現中國特色社會主義建設有著重大意義。

（二）充分發揮政府部門的管理效力

政府做好房地產市場調節之前必須充分了解行業的發展規律，在充分尊重經濟變化規律的基礎上，從國家和人民的利益出發制定相應的管理策略。現階段，政府調控房地產管理市場主要存在以下弊端：第一，政策具有一定的滯后性，不能有效應對突發情況。第二，在房地產市場方面，由于近年來國家各種調控措施出現反復，導致開發商有觀望和僥幸甚至賭博的心理，以時間換政策轉向。第三，在房地產政策方面，國家一直熱衷出臺而不注重監督執行和問責，同時也欠缺政策評估的手段和科學的技術指標，比如空置率一直沒有權威和取得共識的統計數字。這也導致政策執行力度下降，政府決策缺乏科學依據，陷于被動狀態，甚至出現決策失誤。要想做好政府調節工作，主要從以下幾個方面著手：首先，做好市場監管工作。建立健全房地產市場信息監管系統，制定預警體系，規范房地產空置率。據有關資料顯示，2013年房地產行業的囤地現象仍然比較常見。近期政府對針對開發商囤地事項作出明確規定，對于空置土地一年者，征收稅金，對空置兩年的土地進行回收，大大降低了非法囤地的行為。另外，房屋空置率也是導致行業的風險的重要因素。各地政府應根據做好市場定位和調查工作，結合當地的實際情況，對開發商的建筑行為進行適當的引導和規范，合理確定警戒線，防止金融危機的出現，在盡量滿足當地居民住房需求的同時，做好經濟創收工作。其次，構建和完善房地產產業政策和相關的法規制度，為房地產行業的發展提供制度保障。制定科學合理的土地管理體制，將土地規劃、土地使用和房產有機統一起來，實現以土地管理為核心的制度體系。有效衡量土地供應量，平衡耕地和建筑用地的關系，實現市場和諧發展{6}。

（三）適當權衡利益關系

眾所周知，房地產行業每年向國家繳納的稅金額較大，直接影響著國民經濟總產值的高低，因此，在治理房地產行業的弊端時，還應采取積極的引導措施，確保房地產沿著正確的軌道發展。當開發商企業的生產活動違背了市場發展規律，以及國家和人民群眾的根本利益，政府應對房地產企業進行規范和管理，約束其市場行為，提高其經營管理科學化的水平{7}。相關國家管理部門應加大對房地產市場的管理投入，深化房地產經濟的改革力度，加強宏觀調控力度，促進行業的長遠發展{8}。當房地產行業積極刺激經濟穩定上升時，政府應適時頒布相關政策，為房地產企業創造更多的有利條件。另外，為了更好地促進房地產行業的可持續前進，房地產企業必須注重品牌建設，培育出更多的對消費者、城市、社會和政府負責任的企業。總之，政府始終明確自身的經濟管理職責，對于擾亂社會經濟發展的行為進行嚴格治理，同時也要支持促進益于人們的建設事業的發展。科學合理的房地產業管理方法必須與集體主義的價值觀一脈相承，能夠有效抑制不良的貿易風氣，符合社會主義市場價值規律。

三、結束語

綜上所述，文中主要從“融資多元化”、“加大管理力度”、“適當權衡利益關系”三個方面詳細論述了轉變我國房地產經濟管理現狀的方法，從而促進我國經濟又好又快地發展。

注釋：

{1}趙琳.我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策[J].學術交流，2013（9）：88-92

{2}楊嬌.我國房地產經濟管理中的問題及對策[J].中外企業家，2014，（15）：57-58

{3}徐琳.房地產經濟管理存在的不足和應對措施[J].前沿，2014，（Z4）：117-118

{4}董學軍.談談房地產經濟管理的幾點思路[J].經營管理者，2014（26）：230

{5}董艷.我國房地產經濟管理中的問題與對策[J].現代經濟信息，2011（9）：193

{6}譚偉，李成奎.我國房地產經濟管理中存在的問題與應對措施分析[J].東方企業文化，2013，（17）.246

{7}趙鵬偉.對我國目前房地產經濟管理現狀的思考與分析[J].現代經濟信息，2013，（15）：432

{8}石穎.房地產經濟管理面臨的問題及對策研究[J].科技與企業，2014（6）：31

（作者單位：周口市房屋安全鑒定中心 河南周口 466000）

[作者簡介：毛建功（1969—），男，漢族，河南周口人，大專，周口市房屋安全鑒定中心，中級經濟師，研究方向：房地產經濟研究]

（責編：若佳）