后評價在保障性住房中的應用研究

王波

（重慶第二師范學院 旅游與服務管理系，重慶 400064）

后評價在保障性住房中的應用研究

王波

（重慶第二師范學院 旅游與服務管理系，重慶 400064）

近年來，保障性住房在大規模建造的同時也暴露出了許多問題，如何總結和改進是保障性住房項目管理和運營的重要環節。依據保障性住房的特點，結合后評價方法，構建宏觀、中觀和微觀三個維度保障性住房后評價的評價體系，以期為科學客觀評價保障性住房提供參考。

保障性住房；后評價；指標體系

“十二五”期間，保障性住房在全國多地大規模開始建造，住房困難問題得到了一定緩解，但同時也暴露出了許多亟須總結和改進問題。項目后評價有利于總結經驗教訓，被廣泛運用于經濟項目評價中，但福利項目的應用普及率不高。研究結合保障性住房自身特點，構建保障性住房后評價體系，為保障性住房后評價的有效開展提供參考。

一、保障性住房后評價的特點

經濟類項目后評價以經濟產出為主要評價標準，而保障性項目后評價的主要標準是以社會保障為主，但也與純公益類項目不同，其兼具一定的經濟性。

（一）保障性住房的社會保障性

保障性住房是政府作為主要責任人，為中低收入住房困難家庭提供限定標準、限定價格或租金的住房，目的是解決中低收入群體的住房困難。政府根據當地的社會經濟發展確定保障性住房提供的數量和形式。要評價保障性住房實施是否達到有效的社會保障，需要結合當地的社會經濟發展，結合項目運營數據進行分析。除此之外，還需超越項目層面，從項目運營的大環境包括保障性住房政策、房地產市場發展進行相應的分析評價。

（二）保障性住房的經濟性

保障性住房項目資金需求量大，從目前來看主要來自中央和地方財政、住房公積金、土地出讓凈收益、銀行貸款和債券等。中央和地方財政、住房公積金、土地出讓凈收益這些資金在建設初期是最直接也最重要的，雖然這些資金不以投資回報為目的，但仍需要評價資金的使用效率。銀行貸款和債券等資金要求項目具有償債能力、投資回收等經濟效益。同時，在保障性住房建設和運營中，資源投入和使用是否合理，成本節約的水平和程度怎樣，都需要在項目層面對其進行經濟評價。

（三）保障性住房最終使用者是中低收入住房困難家庭

保障性住房的保障對象是中低收入住房困難家庭，能否滿足中低收入住房困難家庭的需求，是衡量保障房項目成功與否的重要標準。中低收入住房困難家庭希望通過保障性住房來改善自身的居住條件，實現住有所居，同時希望能夠通過入住保障性住房來改善其的居住環境，提高生活質量。因此，在保障性住房后評價中還應從使用者的角度進行評價反饋。

二、保障性住房后評價體系

結合保障性住房的特點，在后評價的體系上，研究將評價指標包括宏觀、中觀和微觀層面。宏觀層面重點關注保障性住房目標的完成情況，中觀層面重點關注項目的開發運營情況，微觀層面以使用者的感知為主構建評價指標。

（一）宏觀層面

宏觀層面的指標是探討保障性住房項目主要目標完成情況，保障性住房最主要的目標是解決中低收入家庭的住房困難。衡量解決住房困難的程度和情況主要的指標為保障范圍和公平分配。在確定保障范圍時要努力而為，但也要防止福利陷阱。目前全國保障性住房的總量還不足以滿足中低收入群體的需求，公平分配顯得很重要，這樣才能使保障性住房項目保障的該保障的群體。

1.保障范圍。評價保障范圍應結合當地的社會經濟發展情況，考慮以下方面的合理性：一是住房保障標準。住房保障標準是指滿足基本居住需要的住房水平。目前我國對廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房均規定了建筑面積的上限，但在實施過程中出現了很多問題，地方應結合當地特點合理確定住房保障標準，做到量力而為，同時也考慮退出的需要。二是住房保障收入線。住房保障收入線是劃分保障人群的關鍵數據，由于各地房價差異大，不應采用統一的標準，而應以房價收入比作為衡量的重要參考，同時考慮地方財政能力。

2.公平分配。評價保障性住房公平分配應包括以下兩方面：一是程序公平。程序公平要求在保障性住房分配的過程中對各利益相關方是公平的。程序公平的兩個重要保障是公平的分配制度和有效的監督措施和實行。二是結果公平。結果公平強調各利益相關方分配的結果的相對公平，這是保障性住房分配的理想狀態。各利益相關方大致為城鎮低收入住房困難家庭、城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房人員、外來務工人員等四種家庭。保障性住房在各利益相關群體的分配量和分配比率應結合實際情況確定，而不強調完全一致。

（二）中觀層面

中觀層面是在項目層面探討和評價保障性住房項目開發運營情況，可結合保障性住房項目的特點選用建設過程后評價和項目效益后評價。

1.項目建設過程后評價。項目建設過程包括項目前期、施工階段和項目后續運營過程。項目建設過程后評價可借鑒一般工程建設項目的后評價指標。項目前期以立項和設計及招投標為主要評價對象，施工階段以質量、成本和工期為主要控制評價對象。

2.項目效益后評價。在中觀層面，保障性住房的項目效益主要為經濟效益和項目后續運營。經濟效益后評價可劃分為財務指標和回報指標。財務指標包括項目的清償能力分析和投資回報分析。清償能力分析主要選取借款償還期和借款償還變動率來衡量。投資回報分析主要選取內部收益率和投資回收期來評價。項目后續運營以運營管理機制和規章制度為評價對象。具體指標及說明（見表1）。

表1　中觀層面評價指標

（三）微觀層面

微觀層面評價主要是關注保障性住房項目使用者的情況。保障性住房在提供住房實物的同時，也為使用者提供了居住環境，微觀層面評價包括居住條件和居住環境。

1.居住條件評價。居住條件是指住房的功能和特性。目前我國有關居住條件的評定技術標準主要為《住宅性能評價技術標準》，但其主要集中運用在商品住宅。將《住宅性能評價技術標準》直接套用在保障性住房評價上不太可取，但該技術標準為居住條件評價提供了框架結構。結合保障性住房容積率較大、戶型緊湊等特點選用適用性、安全性和耐用性三個方面來評價保障性住房的居住條件。

2.居住環境評價。居住環境包括位置、交通、景觀和配套設施。保障性住房大多被建造在近郊區或新城的地方，交通不便，公共配套少，而保障性住房的家庭出行以公共交通為主，對公共交通依賴程度高，保障性住房居住環境評價應著重評價公共交通，同時也應著重強調公共配套的建設和規劃。另外，保障性住房家庭就業存在困難，也應在建設的過程中關注保障性住房的就業環境。具體指標及說明（見表2）。

表2　微觀維度評價指標

三、保障性住房后評價體系的實施建議

第一，不同類型的保障性住房后評價應有區別。目前保障性住房主要類型有經濟適用房、廉租房、公租房等，不同類型的保障性住房所保障的對象不同，并且其建設和管理模式也有差異，在評價標準上應有所區別，根據實際情況有不同側重。

第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后評價結論的可信度需要信息支撐。保障性住房從開始籌建到后期的運營產生大量的信息，應在項目初期就開始信息管理，并逐步完善。這有利于后評價的開展，也有利于提高項目管理水平。

第三，加強保障性住房后評價的反饋作用。后評價必須具有反饋作用，才能改進不科學或不合理的決策。加強對保障性住房后評價結果的重視，將評價結果與相關績效或優惠政策相結合，根據評價建議對已投資項目及時采取補救措施，調整管理方式，加強保障性后評價結果的運用。

四、結語

研究從宏觀、中觀和微觀三個維度確定了保障性住房項目后評價的內容，并明確了三個維度的評價重點，初步建立了評價指標體系。實施保障性住房后評價有利于解決目前我國保障性住房存在的諸多問題，但在實施過程中應注重不同類別的保障性住房后評價有所區別，并完善保障性住房信息管理，同時加強保障性住房后評價的反饋作用。

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［責任編輯吳高君］

F293.3

A

1673-291X（2016）25-0035-03

2016-08-16

重慶市教委科技研究項目“新型城鎮化背景下保障性住房后評價研究與應用——以重慶為例”（KJ1501410）

王波（1983-），女，四川雅安人，講師，碩士，從事房地產開發與管理研究。