關于對相鄰關系的調查研究

苗婷

隨著城市化和城市土地立體化利用進程的加速，不動產相鄰關系制度在人們生活中扮演的角色越來越重要，其狀況的好壞，直接影響到人們的生活幸福指數與和諧社會的構建。為了更好地規范實踐中出現的相鄰關系問題，2007年3月16日《中華人民共和國物權法》應運而生。新頒布的《物權法》是如何規范不動產相鄰權利人之間的相鄰關系？在司法審判過程中，遇到有關相鄰關系糾紛的案件又該如何解決，保護當事人的合法權益的呢？我泌陽縣人民法院的法官們結合具體的案例，對相鄰關系一類的案件進行了深入的調研，并取得了一定的成果。

【關鍵詞】相鄰關系；物權法；物業管理

1 案例引入

2011年泌水法庭接到了一起案件，案件情況是2010年3月27日，李某在其老房宅處翻新房屋時，與其相鄰的南側房主熊某簽訂了相鄰關系協議，約定李某這次蓋房應按照原邊舊界不損害熊某利益，李某西邊應以現在熊某的西墻皮處為界，二樓以上的前檐及建筑物體也不應超出此空間范圍。后來，李某在所建的樓房二樓以上南墻安裝有八個雨搭及防盜窗，西墻安裝有一個雨搭及防盜窗，以上雨搭及防盜窗均突出該棟樓房的墻體約26公分。熊某因李某所安裝雨搭及防盜窗出墻體之事，按照2010年3月27日雙方所簽訂的相鄰關系協議與李某協商無果，遂提起訴訟。要求法院判令李某拆除其西墻、南墻外的雨搭及防盜窗，并賠償精神損失2000元。

法院經審理認為，原被告雙方的行為構成了相鄰關系通行問題，根據《中華人民共和國物權法》第八十四條的規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。由于李某在南墻所安裝的六個防盜窗及雨搭，并不影響原告的通行。而安裝在四樓西墻的防盜窗及雨搭，由于是原告熊某唯一出行的必經之路，其滴水對原告及其家庭成員是有影響的。法院最終判決被告李某限期將安裝在樓房四樓西墻處雨搭及防盜窗拆除或進行改造使其不能突出墻體。駁回原告熊某的其他訴訟請求。

2 法律闡釋

這本是一起普通的不動產相鄰權利人因相鄰通行問題引發的案件，但也就因為此，本來和諧相處的鄰居李某與熊某兩家從此鄰里感情破裂。為了在司法實踐中，合理有效地解決鄰里關系糾紛問題，樹立典范，我法庭仔細研究各類相鄰關系糾紛案件的特征，并到案件發生地進行實地的調研，歸納總結了相鄰關系的定義、法律特征、處理原則等。

所謂相鄰關系，是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關系。這是法律在斟酌相鄰各方的利益后，對當事人行使所有權時的一種限制或者節制。

從其特征上看：

（1） 發生相鄰關系的主體具有多數性和相鄰性，其只能發生在兩個以上相鄰的民事主體之間；

（2）相鄰關系的客體具有單一性、特定性，只能是不動產；

（3）相鄰關系的內容具有多樣性、復雜性 ，其不僅包括我國《物權法》規定的用、排水等六種基本的相鄰關系，還包括生活中的竹木根枝越界、越界建筑、果實越界等相鄰關系。

因為相鄰關系與我們的日常生活息息相關，處理的好壞直接影響到鄰里之間的相處 狀況，具有其特殊性，因此我們應當充分考慮實情，按照我國《物權法》第八十四條規定的有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則妥善處置。

3 相鄰關系糾紛形成訴訟的原因以及處理過程中遇到的問題

3.1 過多糾紛形成訴訟，造成司法資源浪費

本可通過協商解決的相鄰關系糾紛，往往因當事人個人素質不高、愛面子、報復心理等因素的影響，在個人或部分群體利益受到損害時，不愿意容忍，也不愿溝通協商，動輒成訟，造成“濫訴”、“纏訟”現象頻發。法院雖可居中說服調解，但費時費力不說，往往效果甚微。再者訴訟成本的低廉，無疑縱容了一些人的“濫訴”、“纏訟”行為，造成司法資源的浪費。

3.2 裁判法律依據不足，執法尺度不統一

3.2.1 法律規范的原則性、滯后性與審判實踐的靈活性之間的沖突

我國的《民法通則》第八十三條僅規定了處理不動產相鄰關系的一般原則，但法官在審判實踐中如何把握物權人在行使物權時應予“限制”和“擴張”的度，在當事人之間尋求平衡，成為審理此類案件的一個難點。且法官在自由裁量時缺乏詳細的參照標準，易造成執法尺度不統一，裁判結果難以讓當事人心服口服。

3.2.2 民事法律規范與行政法律規范之間的沖突

因建筑發生的相鄰關系糾紛，建筑物是建設方經行政規劃許可實施的合法行為，但其建設施工行為若在不同程度上給相鄰方造成采光、通行等問題時，一方進行維權時便會產生民事法律規范與行政法律規范之間的沖突。

3.2.3 訴訟程序與實體審理之間的沖突

司法的權威往往體現在效率與公平上。相鄰關心糾紛的“濫訴”、“纏訟”性往往讓簡單的案件復雜化，拉長訴訟周期，案件的解決常常需要做大量的疏導工作，影響案件的及時審結。

3.3 治標不治本，案結事難了，判決難以執行

相鄰關系類案件往往審理的終結不代表事情的解決，判決下來了卻因為一方的不滿意導致判決結果難以履行，難以達到預期的社會效果。

4 解決途徑

4.1 融情于法，尋求“平衡”支點

法官在處理相鄰關系時，要充分運用辦案經驗，把握案情尺度，不僅要考慮不動產所有人或使用人的利益，更要維護正常社會秩序，促進社會文明的發展，融情于法，加強調解，尋找利益的平衡點，使得案件的處理既合法又合情。

4.2 加強調查研究，統一執法尺度

隨著經濟的發展，不動產相鄰關系制度在日常工作生活中扮演的角色越來越重要。加強對不動產相鄰關系制度的調查研究，對我們在處理相鄰關系糾紛中，根據法的價值和經驗法則，對案件準確定性，確定違法主體，量化違法責任有著重要作用。

4.3 規范行政行為及訴訟行為，理順法律關系

司法救濟屬于事后救濟，所花成本往往比較昂貴。如果我們注重采取事前救濟，行政機關牢固樹立依法行政意識，規范行政行為，嚴格依法行政，能有效減少和防止相鄰關系糾紛，尤其是群體性相鄰關系糾紛。同時在處理相鄰關系糾紛時，要準確把握相鄰關系與地役權、建筑物區分所有權及物業管理之間的聯系和區別，對當事人以此提出數個相鄰關系訴請的，要求當事人明確其訴請所依據的基礎法律關系，將因契約產生的地役權糾紛、因建筑物區分所有權產生的侵權糾紛及因違反物業管理合同產生的合同糾紛從相鄰關系中分離出去，在審理相鄰關系糾紛時，僅依據相鄰關系來適用法律。

作者單位

河南省泌陽縣人民法院 河南省泌陽縣 463700