探討財務部門在房地產企業中的成本費用控制

文/彭祚龍

探討財務部門在房地產企業中的成本費用控制

文/彭祚龍

房地產行業歷來都屬于資金密集型行業的典型，因此在房地產行業中財務部門對財務費用管理與成本控制是房地產企業財務管理的核心，也是最能有效提升房地產企業在整個行業中的競爭能力的辦法；許多房地產企業因為對財務中成本費用控制不夠重視，致使這些企業在競爭中被吞并亦或是破產，表明財務部門對企業的成本費用控制的優良決定著房地產企業是否能在未來發展的更好。因此，房地產企業的相關財務部門應該重視對于其他相關房地產項目的費用成本控制，這是提升企業利潤的有效方法，本文從財務這一維度上闡述房地產企業中的成本費用控制問題以及相關的對策建議。

財務部門房地產；成本費用控制

房地產企業在經歷了高速發展時期后，逐漸日趨平穩，但是隨著市場經濟的不斷發展，其逐漸面臨著成本控制以及資金使用方面的巨大壓力，特別是資金緊張是目前企業的普遍問題，而這些行業企業中房地產企業尤為突出；在房地產行業中，一個房地產開發項目資金占用金額達到幾千萬甚至數十億，房地產企業如何從中獲得更多的利益，這就是本文探討房地產企業中的財務部門如何對房地產項目進行有效合理的成本費用控制的目的所在，有效的成本費用控制制度可以在一定程度上降低財務風險，能增強房地產企業的競爭能力。

一、正文主要探討財務視角的房地產的成本費用控制，為了使讀者能更清晰的認識到相關問題，本文使用了筆者曾經服務過的工作單位的實際操作管理方法。

二、關于財務部門在房地產項目決策階段的成本費用控制。決策階段在企業中起著指引方向的作用，在這個階段需要企業對決策資料進行充分的調研，在分析這些資料時應調動房地產各個部門全力配合，使整個企業以此達到高效率的運營；而進行房地產項目可行性研究時，應考慮到自身企業的資源，比如資金鏈、施工或開發能力、銷售渠道、物業管理等等事關房地產項目的資源，在上述資源能利用的條件下該房地產項目的實施可行性有多高；因為可行性研究機評估報告將會涉及多個方面，例如，技術、經濟、市場供需能力等，正是因為它所具有的復雜性，在研究時應該聯合企業各個部門共同合作。

在經過決策層討論并決定企業的具體投資方向之后，便可對其的可行性進行研究，它主要包括多個方面：首先需要企業的營銷部門通過問卷調查或者其他多種方法對市場進行調查，充分了解市場的需求情況，并大致的確定項目的目標群體。其次是企業的設計部門需要結合企業的現有資源以及客戶需要進行計劃研究，制定出一個大致的計劃安排。隨后，企業的造價部對工程的具體成本進行估算，并提交相關報告，工程部進行時間人員的大致安排。最后再有銷售部門根據以上的種種情況制定銷售的具體計劃，并根據實際的情況變化調整計劃安排。在前期部門及人事部門對項目成本進行估算之后，財務部門就需要參考以上的多種情況報表，例如，項目的具體成本、相關的收入、稅收等，從多個方面，根據多種報表，實現損益表、現金流量表、資產負債表及其他多種財務報表的編制。最后由投資部門做最終的投資決策。在這一個過程中，企業的相關財務部門主要起到了以下作用：

（一）對相關的稅務費用、管理費用及其他財務費用等進行了整體的控制及把握。

（二）通過對各部門所提供的數據報表進行匯總，大致的計算出了與項目相關的各種財務指標，例如，利潤、成本等。并通過這些數據進行成本費用控制，最終以表格的形式表示出來。

（三）編制預計財務會計三表，通過這三表分析該房地產項目的資金運作情形；財務部門在可行性研究與評估中的作用是至關重要的，目前由于信息化時代的到來，大大提高了其工作效率，財務部門通過計算機建立項目估算模型是為了將指標與計算方法保持統一性原則，這三表是十分重要的，只有通過編制這三表房地產企業才能清晰自身財務的運轉以及在未來如何進行調整。

三、財務部門在房地產企業中對房地產項目規劃設計的成本費用控制。在這一個階段中，監督限額設計起到了非常大的作用，就原則上來說，若無特殊原因，它是不能做出調整及改變的。企業在委托設計單位進行項目設計時，除了要將企業的實際想法及情況反映給設計單位之外，還需要將成本費用的相關控制指標傳達給相關的設計單位，以幫助設計單位在進行設計時，可以更加符合企業的實際，為企業降低成本的同時，增加企業的利潤。設計單位在接收到這些費用控制指標之后，要對其進行大致的計算。首先，根據決策階段所得出的成本指標，制定設計的初步控制指標。其次，將初步設計所得出的成本指標作為單項擴初設計的指標。然后根據以上確定施工圖設計的控制指標。最后將報告交由相關部門進行考核審核，確定最后的目標成本。并將目標成本進行分解細化，具體的落實到企業上下的各個部門。在這一個階段，財務部門主要起著監督的作用，它要對設計的每一個具體的環節進行時時的監控，以保證每一個環節都不會超出前一階段的成本控制指標，一旦發現問題，財務部門需要將問題及時的反映到相關的部門，以方便企業及時的采取措施。該階段需要財務部門時刻重視目標成本的確定，要將目標成本與房地產企業的全面預算管理相互聯系起來，將目標成本控制融入到全面預算管理體系之中，從而使得成本預算控制在房地產企業中變得正規化與科學化。

四、房地產企業中財務部門對管理費用的成本費用控制。管理費用是指企業為實現企業戰略目標所進行的一系列的日常行政使用的費用，其關系著整個房地產企業的工作效率與工作質量，房地產企業在財務部門中往往采取以下幾個步驟。

（一）作為管理費用來說，其具體的科目分類是十分復雜的，大致可以分為以下三個種類，一個是人工費用，一個是辦公費用，一個是其他費用。在這三者中，辦公費用主要包含了差旅費、辦公用品費用辦公設備、業務招待等等，這些費用都是企業為了保證自身日常行政運行的基本管理費用，這些管理費用的運行能增強職工對企業的歸屬感；人工費用就是針對人力資源所需要的資金，主要有薪酬、獎金、福利、保險、各種其他類型的經費，這些費用能激勵職工，加強職工的上進心為企業更好的工作與服務；管理費用的分類關系企業財務部門是否能有效地進行資源分配的問題，值得財務部門主管人員重視起來。

（二）月度資金計劃：費用先分為付現費用與非付現費用。付現費用指的是利用企業庫存現金進行費用的支付。而非付現費用主要是指不需要用現金進行支付的費用，例如，攤銷費用、累計折舊費用等。房地產企業在實行年度預算的過程中，常常會根據實際情況對預算計劃進行相應的調整改變，使其更加符合自身的發展需要。這些改變調整主要是依據對月度資金計劃進行調整而是實現的。如果原先的年度預算計劃實在是不符合當時的實際情況，在通過月度計劃進行調整改變時，也應該給出足夠的原因及理由依據。月度資金計劃雖然只是簡單的編制付現的費用，但是也是需要財務部門進行審批與匯總的，最后上交到決策層看是否可行。月度資金計劃是年度預算的保障，應給予足夠的重視，其足以保證預算的原則與靈活相統一，只有將月度資金計劃以及年度預算有效的結合，才能讓房地產企業在成本控制方面提升到更高水平。

（三）在費分析月度資金計劃及費用預算的執行最終確定之后，企業的相關財務部門必要要按照計劃嚴格的進行資金調配，原則上是不能配置超過預算的金額的，因此，財務部門要注意分析當月月度資金計劃與預算的關系，不能無視這方面的問題。

五、房地產企業中財務部門對稅收成本的控制

（一）針對國家對土地增值稅的相關規定，我國在進行繳納土地增值稅時主要實行超額四級累進稅率。對不同的住宅，稅率也是有所不同的。因此，房地產企業在考慮市場的情況下，通過各種靈活的手段可以實現利益最大化目標，這些手段有：價格變動、成本控制、增值率等等。同時房地產企業在進行項目評估的時候就應該重視土地增值稅的籌劃，通過預算以及相應的計算機模擬計算增值率，從而選擇適合本房地產企業的最優投資方案。

（二）企業應充分熟悉相應的稅收優惠政策，以此達到節稅的目的。按照國家的相關規定，企業在結算所得稅時必須要以房地產項目竣工時進行企業所得稅的清算與繳納，其本質是為了房地產企業在房地產項目進行竣工時到確定實際利潤時，這也就是說房地產項目在竣工之時前面有一段時間可以靈活控制，房地產企業可以盡量選擇靠后計稅成本核算的終止日，這樣可以在清算所得稅時有足夠的時間可以推遲，以此達到節稅的目標，當然這并不是拖延、逃避稅收，而是通過合理的政策達到節稅的目的，是為了房地產企業能夠有效的在稅收后面進行成本控制。

六、財務部門對于成本費用管控過程中有關財務的具體操作

（一）根據企業預算管理標準對合約進行規劃控制。由于房地產一般是以項目公司的形式存在，各個合同能否達成都需要企業的預算部門對合同內容進行詳細的審批，該項操作的目的是為了判斷合約是否有簽的必要，檢測合約里的各個規劃是否在企業標準之下，從而有效的進行合約成本的管理。

（二）利用年度預算控制每月資金預算。許多房地產企業的財務部門以及各個業務部門每個月都在資金預算而糾結，這其中牽涉到各個部門的預算與發展。房地產企業相關部門應以年度預算為基點，從時間維度上出發，將年度預算有合理科學的分配到各個部門中去，并且各個部門也應做好月度預算，這樣房地產企業就能有效的將月度資金計劃控制好，進一步降低成本。

（三）綜合上述兩點，將合同成本控制與月度資金計劃相結合。這樣可以將合同成本的資金計劃有效的控制在年度預算之內。項目預算、月度資金計劃以及年度預算這幾者是息息相關的，一旦某個環節出現問題會影響整個企業的資金鏈運轉，該措施是房地產企業有效控制成本的最優措施。

通過以上操作，房地產企業管理層能更好的控制企業預算，審批過程也會更加簡潔，成本費用有效控制就能得到順利實施，資金也就能達到應有的作用。

七、房地產企業營改增從2016年5月才開始實施，財務部門應該重視重新梳理業務流程、慎重選擇供應商、巧妙選擇銷售方式與規劃合同收款時間等方面進行籌劃，對房地產企業的增值稅、企業所得稅等都有納稅籌劃空間。

八、結束語

總之，房地產行業在我國經濟發展中起著不可忽視的作用，希望房地產企業能重視財務部門對企業成本費用控制問題，希望本文的內容能對房地產行業和會計同行讀者有所幫助。

［1］劉旭. 房地產企業成本控制研究［D］.廣州：華南理工大學，2013.

［2］張宏偉.基于業務與財務雙重視角的房地產企業成本控制研究［D］.吉林：吉林大學，2012.

［3］彭雪.房地產企業財務管理與成本控制協同管理的研究［D］.吉林：吉林建筑大學，2013.

［4］邵嶸.試論房地產企業財務費用管理與控制［J］.四川建筑，2012（06）.

［5］張華.房地產企業財務管理與成本控制協同管理的研究［J］.財會學習，2016（01）.

（作者單位： 溫州市新華鴻房地產開發有限公司）