探究新政下的房屋租賃管理思路

卜曉鋼

房地產市場包含買賣、抵押、租賃，買賣和抵押的管理相對成熟，主要原因是基于當事人的需求度高和相關法律法規制度的配套，以及健全的管理機構。而房屋租賃管理作為整個房地產市場管理的重要組成部分，由于租賃稅負、備案登記的效力以及作用不高、管理機構不健全等原因形成了現在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，財政部、國家發展改革委聯合發布《關于取消和暫停征收一批行政事業性收費有關問題的通知》（財稅〔2015〕102號）明確自2015年11月1日起取消收取房屋租賃手續費。2016年5月4日李克強總理主持召開國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場的相關具體措施。2016年5月17日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，各省、市也在加快出臺具體措施，深層次的透露出國家對房屋租賃管理的重視程度。就此，現將連云港市房屋租賃管理中分析、探究、實踐了的些許管理思路分享給大家。

一、機構建設

目前，房屋租賃管理機構主要有獨立機構和內設機構，獨立機構又有參公管理和自收自支事業單位，但是獨立機構建設在各個城市又是嚴重不完善，而內設機構基本上淡化了租賃管理，對整個房地產市場管理而言是一種缺位管理，不能對房地產市場走勢進行全面的研判。根據國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》文件精神，對于房屋租賃管理業界是一種機遇，應積極建立起房屋租賃管理獨立機構，地方財政給予人員經費和工作經費保證，與發達國家完善的住房租賃理念接軌，在房地產市場下行階段更能凸顯租賃管理的存在價值。

二、住房租賃信息政府服務平臺建設

長時間以來，房屋租賃市場信息主要是通過社會性網站、媒體、中介門店等方式發布和尋租，當事人難以對房源的真實性和有效性進行甄別，由此引發的騙租、非法轉租、二房東等行為也屢見不鮮，給承租人帶來相當的經濟損失，直接影響了城市的良好形象，不利于社會綜合治理。因此，充分利用房管部門完整的產權信息資源，建立住房租賃信息政府服務平臺，通過對平臺上房源信息的真實性進行驗證發布，定期在平臺公布分區域、分時段的房屋租金指導價，減少住房需求人群的后顧之憂，引導當事人主動在該平臺上發布、尋租房源信息，將平臺打造成為城市住房租賃市場信息主要集散地，規范房屋租賃市場健康發展。

三、房屋租賃網上備案系統的應用

2010年住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中提出：直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案。連云港市于2011年啟動開發房屋租賃網上登記備案系統、2012年正式運行使用，將 “三查五登記”制度（三查包含查房屋權屬、查房屋租賃備案記錄、查勘現場；五登記是初始登記、變更登記、續期登記、注銷登記、轉租登記）引入系統中，規范房屋租賃登記行為，對于房屋狀態的連續跟蹤管理起到了重要作用；系統還設有統計，社區、經紀公司掛牌，二代身份證識別、到期短信提醒、掃描等功能，實現了窗口之間的信息共享，提高了工作效率；實現了部門之間的信息互通，齊抓共管，促進了房屋租賃管理良性發展，提升了城市綜合管理水平。

四、城市房屋租賃指導價發布的重要性

房地產市場化決定房屋租賃價格由市場決定，但房地產市場走勢存在一定的波動性，由于房屋租賃價格與創業者生活密切相關，一些不法者刻意哄抬價格，租賃糾紛時有發生，影響了租賃市場的良性發展。

通過網上備案數據、部門聯動互通信息數據，結合租賃平臺成交信息價格，定期分地區、分類別整理發布房屋租賃市場動態信息。其意義一方面是引導房屋租賃市場健康發展的重要手段，通過指導租金平衡房地產市場的供求關系，減少租賃糾紛，維護社會穩定。另一方面能夠為公租房定價、稅收征繳、征收安置等提供合理定價服務，促進社會和諧發展。

五、構建“房屋銀行”意義深遠

1.建立“房屋銀行”

“房屋銀行”，顧名思義就是房屋權利人將手中閑置房源提供給權威運營機構，由此獲得安全、穩定的出租收益的模式。即通過住房租賃信息政府服務平臺權威性發布的社會閑置房源出租信息，與房屋需求者信息進行匹配，對符合條件的房屋進行協商收儲，納入運營機構統一管理，房屋權利人因此定期在指定銀行領取租金的形式。通過“房屋銀行”的建立，可以讓房屋持有人無后顧之憂，從而有精力有能力有信心去投資購買其他存量房屋，再次激活住房買賣市場；“房屋銀行”還能夠滿足有更換環境居住而無力購買或付租的人群，選擇住房市場“以租養租”的消費模式，有利于促進養老地產的發展。

2.公租房建設的有力補充

公租房作為社會保障性住房，要求高，資金量大，回收周期長。從全國三四線城市公租房出租率看，基于位置、環境等因素，都不容樂觀。因此，收儲社會閑置房源作為公租房的補充，不僅能夠緩解建設資金壓力，還可以讓申請人在“房屋銀行”選擇適合房源，減輕保障壓力。

六、培育經營住房租售機構

以連云港市為例，房屋中介機構基本上從事房屋買賣代理，租賃業務利微事煩，做的很少。而且，規模化、集約化、專業化水平高的中介機構在三、四線城市很少，難以形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，不能滿足不斷增長的住房租賃需求。因此，建立國有化城市住房租售運營機構（有條件的城市可以培育社會機構），政府給與一定的政策支持，帶動行業發展，促進一些有潛力的中介機構做大做強是必要的。

七、構建“租售并舉、先租后買”梯度消費模式

引導房企與住房租售運營機構合作，將庫存房屋提供給運營機構運作去化，針對新市民、農民工、新就業、較低收入或有需求但對市場信心不足人群等，運營機構可采取“先租后買、租售并舉”的模式盤活房企存量房屋，期間不限制該房屋交易流通，試行將租金轉化為購房款，提高承租人的購房積極性，進而刺激庫存去化；或者將具備條件的商品房屋轉成租賃型的長租或短租公寓、養老地產、旅游地產等等。對于二手房屋，同樣可以通過“房屋銀行”實施租售并舉模式，實現產權人亦租亦賣，承租人亦租亦買的消費趨勢。

八、房屋租賃市場的監管模式

1.定期集中報備

對于集中性租賃市場、辦公樓等，主要以市場管理者定期上報租賃信息的模式，信用良好的市場可開通網備端口，加大非住宅租賃備案量。

2.抽點檢查與現場報備相結合

定期抽調人員開展市場檢查，針對市場散戶采取印發材料現場宣傳的方式，增強承租人自我保護意識，進而做到現場受理報備。

3.窗口登記與自主申報相結合

為進一步提升服務效率，方便辦事群眾，推出網上自主申報業務，申請人只需在網上根據流程填寫材料，即可完成申報，實現足不出戶，就能輕松在網上辦理房屋租賃登記備案手續。

4.市、區、街三級聯動

將房屋租賃部分管理職能下放至社區一級，方便群眾就近辦理，充分發揮社區自身優勢，做好房屋租賃宣傳、登記及流動人口信息采集，加強教育和管理，從源頭上做好為流動人口服務管理工作，達到“以房管人”目的。

5.借力居住證前置監管

將《房屋租賃登記備案證明》列入居住證辦理要件之一，通過部門間相互合作，做好外來人口信息采集工作，維護社會治安秩序；有利于住宅租賃信息統計，提高市場租金指導價的準確性，引導租賃市場主體合理定價。這些住宅租賃信息也將是“房屋銀行”信息源的有力補充。

6.平臺租售信息分析

通過平臺上發布和成交的信息，分析當前房地產市場走勢，測算價格水平；利用“房屋銀行”吸收閑置房源信息，釋放成交信息，分類別統計、整理，跟蹤當事人后期住房需求，出租人是潛在賣家，承租人是潛在買家，做大做強“房屋銀行”。

7.租賃網備系統與產權系統的無縫銜接

充分利用租賃備案數據對租賃房屋上市交易實施前期調查，最大程度保障承租方在同等條件下的優先購買權。

九、房屋中介機構的監管模式

建立房屋中介機構及從業人員信用檔案，實行信用等級考評，公示授信機構名單，披露失信機構信息，將房屋租賃網備權限結合二手房網備權限對誠信中介機構開通遠程交易備案功能，在交易場所開設中介機構快捷窗口通道等，“以予促管，管幫結合”，促使中介機構形成一種業務需求，主動接受監管，從而常態化的規范房屋中介市場。

王春敏/責任編輯