創新與服務

陳品祿

在由中國房地產估價師與房地產經紀人學會舉辦的“2016中國房地產經紀年會暨房地產中介誠信服務承諾活動”上，鏈家與21世紀不動產、房天下等9家機構共同簽署了《房地產中介誠信服務承諾》，承諾嚴格踐行“發布真實房源信息、從業人員實名服務、服務項目明碼標價、不侵占挪用交易資金、不哄抬房價、不炒買炒賣房地產、不違規提供金融服務、不泄露客戶信息、及時處理投訴糾紛、營造行業良好環境”十大承諾，切實維護消費者的合法權益，保障房地產交易安全，提高中介服務水平。

創新與服務成為中介行業最為關心的話題，從而引出新的意義——基于命運共同體的行業生態構建。

一、創新的邊界

臺灣信義企業集團（以下簡稱信義）董事長周俊吉認為，誠信是企業發展的基礎，一切創新都要以誠信為基礎。信義在臺灣地區做到了：客戶在信義買到的二手房如果出現漏水的情況，信義出錢替客戶補漏；如果客戶買到兇宅，全額退款。

此外，為提高企業整體水平，提高應屆大學生待遇和就業率，信義拿出比市場平均水平更高的價格聘請應屆大學生。同時，為保證員工的歸屬感和積極性，新入職員工在入職后的1個月內離職，可獲得額外1個月的工資；對懷孕的婦女給予更優越的待遇，鼓勵生育。這些優越的待遇和鼓勵政策，使信義的員工離職率基本為零，信義員工從入職的第一天起就成為了名副其實的“終身制”。

二、美國夢

全美經紀人協會（NAP）會長Tom Salomone提出，中國現在到處都在說“中國夢”，而創新則是“美國夢”的重點。進入21世紀以后，美國的中介行業開始以中介機構為主轉為以中介經紀人為主，中介機構開始萎縮。時代的發展要求中介機構必須進行自我革命，到目前為止，80%的中介機構縮減到只有1個辦公室。通過移動互聯以及大數據的應用，50%的人群開始在網上搜索房屋信息，“80后”與信息化開始改變世界。反觀我國的行業現狀，野蠻式的門店擴張究竟還能夠“火”多久，是中介行業亟需思考的一個問題。

三、新中介

目前鏈家已經進入了24個城市，覆蓋了2.5億人口，有1億套住宅需要他們去服務。“我們每新進一個城市，對當地人意味著什么？對當地的中介意味著什么？是我們需要思考的問題。”鏈家董事長左暉指出，鏈家目前擁有11萬經紀人，到2020年預計會產生15萬億元的交易額。這是一個很大的數字。鏈家從二手房開始，到現在又新增了新房業務。在這個發展過程中，要注重兩個方面：一是資本的力量；二是互聯網的力量。

此外，鏈家目前關注的重點是優秀人才的引進。中介行業一直以來是一個低門檻的行業，從業人員素質良莠不齊，如何吸引優秀的年輕人加入，是目前迫切需要關注的問題。如果一個行業不值得優秀的年輕人加入和奮斗，那這個行業的未來并不值得期待。在“新中介”的概念上，左暉提出4點要求：信息真實、公開、透明；流程規范；資金安全；經紀人職業化。只有做到這些，中介行業才能得到健康穩定的發展。

四、“被動”轉型

房天下自2015年開始從媒體平臺延伸到交易平臺、金融平臺，直接介入房地產相關交易市場，開啟轉型大幕。房天下董事長莫天全談到“被動”轉型，“挺苦也挺快樂”。

作為搞研究出身的莫天全為房天下轉型找到了兩大案例，一個是互聯網企業京東，另一個是傳統企業家樂福。在莫天全的眼里，這兩家公司在自營業務和開放平臺方面的做法都是有可圈可點之處，值得借鑒。據了解，目前京東第三方業務增長已超過自營電商。京東開放平臺與自營業務制定了嚴格的規范，并從內到外嚴格遵守，保證了開放平臺的公平、公正、公開。家樂福30%的產品實際上是自有品牌，70%產品是合作伙伴，本身就是一個開放平臺。這兩家企業的特質為房天下的轉型提供了參考，也為莫天全制定發展戰略提供了依據。為此，6月2日上午，莫天全給房天下全體5萬名員工發了一封“獨立宣言”內部郵件，宣言要求全體員工站在房地產經紀行業的角度，把房天下打造成一個“公平、公正、公開”的開放平臺，并與自營業務全面分開。

莫天全的“獨立宣言”不僅僅是一個承諾，而是要讓房天下的開放平臺成為所有經紀人買房賣房的大平臺，以推動中介行業的技術進步，讓每一個企業，不論大小，都能享受互聯網帶來的紅利。

五、行業生態平衡

MLS，即Multiple Listing Service （房源共享系統），是一種發源于美國的獨家房源共享系統。它不僅是一種營銷模式，也是被美國行業廣泛接受的行業準則和經營管理模式。目前MLS的發展以美國最為成熟，MLS聯盟已成為該國第一大行業組織，幾乎90%的經紀人成為該系統的會員。每一位會員在收到客戶的買賣委托信息后，就會把相關的房源信息上傳到平臺上，所有加入系統的會員都能共享此信息。這種模式帶來的威力是巨大的，全美有85%的房屋買賣是經過經紀人代理售出的，而這些成交中，有95%的房源是由其他經紀人帶來的客戶完成交易。MLS在美國的成功證明，我國的中小經紀機構能夠借助MLS系統彌補獲取資源的局限，并以聯盟的方式構建新市場主體。

作為全球最大的房地產特許經營機構——21世紀不動產，是美國Realogy公司旗下最大的不動產服務體系，依靠美國房地產背景和MLS實踐經驗，為該品牌在中國創建MLS提供了豐富的參考依據和教材。以溫州為例，一年的時間內溫州門店數量從2015年初的40余家激增至2016年初的140多家。21世紀不動產溫州區域試行房源共享的經驗，將全國通用的內部房源信息管理系統打通開放，實行全公盤的資源共享模式，滿足中小經紀機構對資源的強烈需求，促進業務范圍的拓展，提升成交效率。

21世紀不動產對MLS的成功踐行，證明了不同經紀公司間房源共享、傭金分成的模式在中國完全成立。“目前，中介行業存在無序競爭，資源壟斷型商業模式大肆其道，中小經紀公司陷入重重困境，房源價格被無形操控，消費者失去自由選擇的權利。引入MLS房源共享體系能讓所有中小經紀公司擁有公平競爭的機會，最終整個行業會由拼資源過渡到拼服務，健康平衡的行業生態得以重建”。21世紀不動產中國區董事長兼總裁盧航表達了要在國內推行MLS的堅定態度，可以看出，21世紀不動產擔當起了行業生態健康發展的領跑者。

六、“黑中介”與“白中介”

在2016中國房地產經紀年會上，鏈家研究院發布了《中國房地產經紀行業規范與發展白皮書》（以下簡稱《白皮書》）。《白皮書》指出，我國房地產市場正處于從增量向存量市場過渡的重要時期，但行業整體卻仍然深陷在“叢林法則”下的草莽時代，“黑中介”仍然是戴在從業人員頭上的一頂帽子。因此，無論從房地產業轉型發展，還是中介行業自身健康發展的角度，“白中介”的崛起都勢在必行。

《白皮書》提出了規范健康經紀行業的“六大關鍵支柱”和“三步走政策清單”。“六大關鍵支柱”是指信息的生產、分發與匹配支柱，交易制度支柱，流通性金融支柱，移動互聯網支柱，行業監管體系支柱，職業化的經紀人隊伍支柱；“三步走政策清單”是指要樹立起經紀行業運行基本底線，建立從業者行為和業務流程規范，促進行業向專業化、深度化轉型發展。

在資本市場、互聯網及移動互聯網等新力量的綜合推動下，中介行業正以迅猛的速度發展，創新與服務將成為必然趨勢。對此，只有審視行業的現狀和未來，主動承擔使命，才能促進行業的良性發展。在此背景下，中介行業更需要不斷自我調整和自我進步，適應不斷變化的市場。