住房領域潛伏兩大危險的分析

包宗華

據一些國家的經驗教訓，推行住房商品化制度，往往會在住房領域潛伏兩大危險。我國推行住房商品化制度十幾年，目前住房領域也潛伏著兩大危險，簡析如后。

一、我國走上住房商品化道路的一條重要原因

1998年頒布的房改23號文，決定在我國推行以保障房為主體（保障房面對中低和最低收入者，要占住房總套數的85%左右）的住房分類供應制度（這是國外行之有效的新制度），受歷史局限，我們又在文中寫入要以住房商品化為指導思想。這就使得各地不推行新制度而推行住房商品化制度，也有紅頭文件為依據。

建設供應保障房，要求免費供應土地和稅費減半。這一制度雖然可以解決好廣大中低收入者的住房問題，但大比重地建設保障房，如無有效的辦法，城市政府要承受較大的負擔，被有些人稱之為“大賠錢”。而建設供應一億元商品房，城市政府通過土地批租就可以收入五六千萬元，被有些人稱之為“大賺錢”。由于當年我們不了解國外的有效辦法，未能拿出一套既保證大比重建設保障房，又能減輕城市政府負擔的辦法，致使城市政府自然而然地“厭保愛商”。前些年我國每年建房總量中，保障房只占百分之幾，商品房卻占了百分之九十幾，結果是住房新制度成了住房商品化制度。

二、我國住房領域潛伏的一大危險

房價連年高漲，就潛伏著最終發生房地產泡沫經濟破滅的危險，典型的事例發生在日本。20世紀上半葉，日本主要是搞侵略戰爭，下半葉又忙于戰敗后的經濟起飛，因而它在發達國家中，是一個特殊的一直堅持住房商品化制度而未改行新制度的國家。其突出的負作用是，從1960年至1990年的30年時間里，以6大城市為代表，土地和住房價格上漲56倍多，其中不少年是高漲幅。經濟學界認為，每一次土地和房價的高漲，都會產生一定程度的泡沫。因為有國家強大經濟實力的支撐，次數不特別多的房價高漲所產生的泡沫，一般不會破滅，只有一年又一年地積累，達到國民經濟無力支撐的驚人程度才會破滅。日本就是經過30年的泡沫積累，于1990年發生了舉世聞名的房地產泡沫經濟破滅事件，也是一種特殊的經濟危機。泡沫經濟破滅在日本產生深重危害的主要表現，是因之出現了長達幾十年的國民經濟蕭條。

我國許多大城市的房價，如以2000年為基數，與而今的城區（國外的城市不包括郊區的縣鎮）房價相比，大都漲了幾十倍。因此有人認為泡沫經濟破滅已經迫在眉睫，去年習總書記明察秋毫地發現商品房嚴重庫存積壓就是一個信號；有人則認為我國而今已具有強大的經濟實力，因而可能抗得住更長的時間。總之，對這一潛伏的危險決不能掉以輕心。如果我們不能及時明察而未雨綢繆，“萬一”發生了房地產泡沫經濟破滅，對我國大好形勢的嚴重沖擊和危害將不堪設想。

推行住房商品化雖然存在著房價連年高漲的可能性，但許多國家這種可能性卻沒有變成現實性。因為要變成現實性都有其特殊原因。我國就存在幾條特殊原因，其中最突出的一條就是出現了世所罕見的土地財政。原來，我國中央和地方的四大共享稅都由地方得大頭，從2000年以后，經過幾次調整，都轉為中央得大頭。城市政府稅收大減，只得在批租土地上狠下功夫。據了解，許多城市的財政收入，來自土地的要占40%—50%，確實是名副其實的土地財政。而要保持土地財政的常盛不衰，一要不斷地擴大商品房建設規模，二要房價不斷地高漲。有城市政府的支持，就形成了房價上漲的強大推動力。

三、我國住房領域潛伏的另一大危險

另一大危險是有可能形成“住房災難”。西方國家進入資本主義后，普遍地推行了住房商品化制度，其要害是解決不好中低收入者的住房問題。隨著西方國家國民經濟和城市化的加速發展，住房問題也與日俱增。到了19世紀，已成為嚴峻的社會問題。恩格斯在19世紀70年代著文，把它定性為“住房災難”，并嚴厲抨擊資產階級政府不去關心和解決居民的住房問題。

這些年，我們在解決以中低收入者為主體的廣大居民的住房問題上很不得力。主要表現：一方面是每年只建設比重很小的保障房；另一方面是商品房價連年高漲達到若干倍的高度。其結果是，廣大中低收入者，特別是其中的中中和中下群體（含屬于中下群體而要在城市定居的農民工）居民的“住房難”日益突出。由于他們人數眾多，其“住房難”如果長期拖延不得解決，完全有可能形成“住房災難”。

四、解決問題的根本是落實習總書記的重要指示

三年前，習總書記在聽取住建部有關住房問題的匯報時，做出了要把住房事業辦成民生工程的重要指示，給我們提出了要全面解決好廣大居民住房問題的總任務。這是社會主義本質和以人為本方針在住房事業上的具體體現。遺憾的是，我們既未宣傳學習，又未制定落實重要指示的規劃措施。而今，鄭重地提出要抓緊落實習總書記的重要指示，就抓住了消除住房領域潛伏危險的關鍵。落實重要指示，要抓好以下工作：

其一，下大力氣推進以保障房為主體的住房分類供應制度，通過一段時間的艱苦努力，實現全面解決好廣大居民住房問題的總任務，從而把住房事業辦成名副其實的民生工程。屆時，就從根本上消除了出現“住房災難” 和泡沫經濟破滅的潛在危險。

其二，土地財政是推行住房分類供應制度的最大障礙，也是房價上漲的推力，必須下決心解決。

其三，責成各城鎮根據本地的實情，制定出推行住房分類供應制度、實現人人享有適當住房總目標的規劃。由于我國房改迭受波折，有些城市已不可能在2021年實現總目標，可允其適當延長。各城鎮的規劃經批準后，由上級政府監督其執行并實行問責制。

其四，要敢于和善于克服困難。實行十幾年的住房商品化，給我們推行新制度增加了許多嚴重困難。例如，有的國家以房改前的低房價為基礎，對中低收入者保障房的套型和房價實行級差供應，既保證中低收入者買得到和買得起保障房，又保證政府建設保障房的投入產出略有盈余。大家知道，2000年北京市的房價每平方米才1000多元，如果當年要實行以上辦法就比較容易。而今房價漲了幾十倍，要做到供應中中和中下群體買得起、買得到的保障房，所碰到的困難就可能要增加幾十倍。

總而言之，完成以上4項任務，要碰到十幾年來推行住房商品化形成的習慣勢力和各方面利益的強大阻力，十分艱巨復雜。只有在黨中央、國務院的領導下，統一思想，群策群力，一步一個腳印地去克服困難，才能落實好習總書記的重要指示。

王春敏/責任編輯