政府有為 亂象可治

廖俊平

8月16日，住建部、國家發展改革委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會七部門聯合召開新聞通氣會，共同解讀了七部門聯合印發的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號，以下簡稱《意見》）。

今年以來，住建部已經通過多種方式發出聲音，強調要開展專項整治，打擊違法違規的中介機構、從業人員，提高房地產中介服務的整體質量和服務水平（見5月本專欄《期待專項整治的效果》）。幾個月來，的確看到了地方政府有一些整治的動作，但對整個行業的觸動似乎尚不明顯。這次七部委聯合發文，讓我們看到了政府大力治亂的決心，也看到了即將采取的治亂手段，相信這些措施是能夠真正發揮作用的。

在七部委于2016年7月29日聯合發出的《意見》中， 除了在“規范中介服務行為”部分對房地產中介機構和中介從業人員提出了具體的要求以外，還對政府部門的行為提出了要求，這正是《意見》的關鍵所在。

首先在文件接收單位上，明確了物價局、通信管理局等單位（和發文的七部委對口的其他下屬單位當然是要收文并照辦的）。而在《意見》的第二和第三部分，涉及的都是對政府部門的具體要求。

《意見》的第二部分“完善行業管理制度”，全部是對政府主管部門的具體要求——

“（七）提供便捷的房源核驗服務。市、縣房地產主管部門要對房屋產權人、備案的中介機構提供房源核驗服務，發放房源核驗二維碼，并實時更新產權狀況。積極推行房地產中介服務合同網簽和統一編號管理制度。房地產中介服務合同編號應當與房源核驗二維碼關聯，確保真實房源、真實委托。中介機構應當在發布的房源信息中明確標識房源核驗二維碼。

“（八）全面推行交易合同網簽制度。市、縣房地產主管部門應當按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，全面推進存量房交易合同網簽系統建設。備案的中介機構可進行存量房交易合同網上簽約。已建立存量房交易合同網簽系統的市、縣，要進一步完善系統，實現行政區域的全覆蓋和交易產權檔案的數字化；尚未建立系統的，要按規定完成系統建設并投入使用。住房城鄉建設部將開展存量房交易合同網簽系統建設和使用情況的專項督查。

“（九）健全交易資金監管制度。市、縣房地產主管部門要建立健全存量房交易資金監管制度。中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。已建立存量房交易資金監管制度的市、縣，要對制度執行情況進行評估，不斷優化監管方式；尚未建立存量房交易資金監管制度的，要在2016年12月31日前出臺監管辦法，明確監管制度并組織實施。省級住房城鄉建設部門要對所轄市、縣交易資金監管制度落實情況進行督促檢查，并于2016年12月31日前將落實情況報住房城鄉建設部。

“（十）建立房屋成交價格和租金定期發布制度。市、縣房地產主管部門要會同價格主管部門加強房屋成交價格和租金的監測分析工作，指導房屋交易機構、價格監測機構等建立分區域房屋成交價格和租金定期發布制度，合理引導市場預期。”

上述要求，有些是地方政府主管部門已經在做的（但也不是全國各地所有的地方政府主管部門都已經做了），有些是幾乎從未做過的，例如“市、縣房地產主管部門要對房屋產權人、備案的中介機構提供房源核驗服務，發放房源核驗二維碼，并實時更新產權狀況?！闭裟苤鲃幼龊眠@些工作，監管到位也就指日可待了。

《意見》的第三部分“加強中介市場監管”，則既是對政府部門提出的要求，也是對中介機構和中介從業人員提出的嚴格要求——

“（十一）嚴格落實中介機構備案制度。中介機構及其分支機構應當按規定到房地產主管部門備案。通過互聯網提供房地產中介服務的機構，應當到機構所在地省級通信主管部門辦理網站備案，并到服務覆蓋地的市、縣房地產主管部門備案。房地產、通信、工商行政主管部門要建立聯動機制，定期交換中介機構工商登記和備案信息，并在政府網站等媒體上公示備案、未備案的中介機構名單，提醒群眾防范交易風險，審慎選擇中介機構。

“（十二）積極推行從業人員實名服務制度。中介機構備案時，要提供本機構所有從事經紀業務的人員信息。市、縣房地產主管部門要對中介從業人員實名登記。中介從業人員服務時應當佩戴標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。各地房地產主管部門要積極落實房地產經紀專業人員職業資格制度，鼓勵中介從業人員參加職業資格考試、接受繼續教育和培訓，不斷提升職業能力和服務水平。

“（十三）加強行業信用管理。市、縣房地產主管部門要會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門加快建設房地產中介行業信用管理平臺，定期交換中介機構及從業人員的誠信記錄，及時將中介機構及從業人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示。有關部門要不斷完善誠信典型“紅名單”制度和嚴重失信主體“黑名單”制度，建立健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度。對誠實守信的中介機構和從業人員，在辦理房源核驗、合同網簽、代辦貸款等業務時，可根據實際情況實施“綠色通道”等便利服務措施；在日常檢查、專項檢查中優化檢查頻次；在選擇中介機構運營管理政府投資的公租房時，優先考慮誠信中介機構。對違法違規的中介機構和從業人員，有關部門要在依法依規對失信行為作出處理和評價的基礎上，通過信息共享，對嚴重失信行為采取聯合懲戒措施，將嚴重失信主體列為重點監管對象，限制其從事各類房地產中介服務。有關部門對中介機構作出的違法違規決定和“黑名單”情況，要通過企業信用信息公示系統依法公示。對嚴重失信中介機構及其法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業人員等，要聯合實施市場和行業禁入措施。逐步建立全國房地產中介行業信用管理平臺，并納入全國社會信用體系。

“（十四）強化行業自律管理。充分發揮行業協會作用，建立健全地方行業協會組織。行業協會要建立健全行規行約、職業道德準則、爭議處理規則，推行行業質量檢查，公開檢查和處分的信息，增強行業協會在行業自律、監督、協調、服務等方面的功能。各級行業協會要積極開展行業誠信服務承諾活動，督促房地產中介從業人員遵守職業道德準則，保護消費者權益，及時向主管部門提出行業發展的意見和建議。

“（十五）建立多部門聯動機制。省級房地產、價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監督和指導，建立聯動監管機制。市、縣房地產主管部門負責房地產中介行業管理和組織協調，加強中介機構和從業人員管理；價格主管部門負責中介價格行為監管，充分發揮12358價格監管平臺作用，及時處理投訴舉報，依法查處價格違法行為；通信主管部門負責房地產中介網站管理，依法處置違法違規房地產中介網站；工商行政主管部門負責中介機構工商登記，依法查處未辦理營業執照從事中介業務的機構；金融、稅務等監管部門按照職責分工，配合做好房地產中介行業管理工作。

“（十六）強化行業監督檢查。市、縣房地產主管部門要加強房地產中介行業管理隊伍建設，會同有關部門建立健全日常巡查、投訴受理等制度，大力推廣隨機抽查監管，建立“雙隨機”抽查機制，開展聯合抽查。對存在違法違規行為的中介機構和從業人員，應當責令限期改正，依法給予罰款等行政處罰，記入信用檔案；對違法違規的中介機構，應按規定取消其網上簽約資格。對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場秩序的中介機構，工商行政主管部門要依法將其清出市場?！?/p>

我們尤其關注的是：“市、縣房地產主管部門要會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門加快建設房地產中介行業信用管理平臺，定期交換中介機構及從業人員的誠信記錄，及時將中介機構及從業人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示”以及“建立多部門聯動機制。省級房地產、價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監督和指導，建立聯動監管機制。”

有些看似危害不大的不良行為，卻給房地產中介行業帶來很壞的社會影響，例如中介從業人員亂打騷擾電話的問題一直是行業痼疾，如果政府通信主管部門能夠下力氣配合整治，就能從小處開始讓房地產中介行業向良性發展。

《意見》對行業協會也提出了非常具體的要求：“行業協會要建立健全行規行約、職業道德準則、爭議處理規則，推行行業質量檢查，公開檢查和處分的信息，增強行業協會在行業自律、監督、協調、服務等方面的功能。各級行業協會要積極開展行業誠信服務承諾活動，督促房地產中介從業人員遵守職業道德準則，保護消費者權益，及時向主管部門提出行業發展的意見和建議。”這些具體的要求給行業協會提供了具體的工作方向。

行業協會由行業從業機構和從業人員之間約定而來，政府所具有的行政權力行業協會是依法不能行使的，筆者曾經對行業協會的工作提出了八個字的定位：“協助、配合”，這四個字是協會面對政府所為，“引導、倡議”，這四個字是面對會員所為。說到底，只有在政府依法作為的前提下，行業協會才有可能發揮作用。所以，本次七部委聯合發布《意見》，強力作為，實乃行業從業者和行業協會從業者都撫掌稱快之事。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯