淺談商業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及解決策略

劉靜

摘 要：房子與人們的生活息息相關(guān)，近年來(lái)房地產(chǎn)也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來(lái)，同時(shí)為我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其在會(huì)計(jì)核算中仍面臨著諸多問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常重要的財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，從會(huì)計(jì)核算的重要性出發(fā)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策，意在房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況的同時(shí)，保障資金安全，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常、健康與穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

一、引言

2016年初開(kāi)始全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)迅速飛漲，僅合肥這樣一個(gè)準(zhǔn)二線城市由于其頻臨長(zhǎng)三角地區(qū)，從年初到現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅始終位居第一，由此可見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土地開(kāi)放、房屋銷(xiāo)售的企業(yè)，其會(huì)計(jì)核算工作仍存在一定的弊端和問(wèn)題。由于其行業(yè)特殊性，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算明顯存在不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征，為滿足房企的正常運(yùn)作，應(yīng)對(duì)其會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題加以規(guī)范。

二、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)為“財(cái)大氣粗”，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量大、耗資多、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)高，一個(gè)知名項(xiàng)目可影響到周邊區(qū)域的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域GDP的增長(zhǎng)，這些外在條件和影響力足以看出房地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金實(shí)力，因此準(zhǔn)確的反映其會(huì)計(jì)成本和收益是十分有必要的。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算工作，明確企業(yè)每一階段損益狀況，有目的、有計(jì)劃、有預(yù)見(jiàn)性的組織各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，了解每筆資金的去處，保障企業(yè)的資金安全，促使整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，這些都需要從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來(lái)。除此以外，稅務(wù)部門(mén)按照國(guó)家法律對(duì)其征收稅款，必須從房地產(chǎn)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有所不同，其資金投入量大、產(chǎn)出高、戰(zhàn)線長(zhǎng)，絕大部分款項(xiàng)都是從銀行貸出，在運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售過(guò)程中，只要房地產(chǎn)企業(yè)拿到預(yù)售許可證后，則會(huì)對(duì)其項(xiàng)目下的樓盤(pán)展開(kāi)大幅度宣傳和銷(xiāo)售。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的任何費(fèi)用與支出，都需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)管和審核，而每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)所采用的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)手段不一樣，因此在會(huì)計(jì)科目設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、收入隱匿的情況也都不同。總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的諸多問(wèn)題亟待解決。

1.會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置復(fù)雜

會(huì)計(jì)科目是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或?qū)ο缶唧w內(nèi)容的分解，會(huì)計(jì)科目設(shè)置的要求必須符合國(guó)家法律規(guī)定，按照統(tǒng)一的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其項(xiàng)目從拿地到項(xiàng)目竣工，短則兩三年，長(zhǎng)則七八年，經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，投資成本大，很大一部分資金是由銀行貸款所得。在現(xiàn)實(shí)操作中，不難發(fā)現(xiàn)由于其行業(yè)的特殊性，實(shí)際的會(huì)計(jì)核算中并不是完全按照統(tǒng)一的科目設(shè)置而統(tǒng)計(jì)的。一般房產(chǎn)企業(yè)采用的是年終結(jié)舊帳建新賬的方式，一個(gè)項(xiàng)目要有多個(gè)賬本，資金流入與流出必須要有連貫性，由此可見(jiàn)房企財(cái)務(wù)處理和核算工作相當(dāng)麻煩，會(huì)計(jì)人員的工作量非常大。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的披露不完全

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，受政策、市場(chǎng)環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)結(jié)果可能會(huì)不一致，這些外在的不確定性，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)前所未來(lái)的機(jī)會(huì)或者前所未有的經(jīng)濟(jì)損失。如合肥北城新區(qū)在2015年仍是一塊不被看好的區(qū)域，早期入駐的金大地集團(tuán)以其較低的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋兀?016年房?jī)r(jià)上升期建房銷(xiāo)售，其利潤(rùn)就非常可觀。總之，房企在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中因投資數(shù)額較大，可難面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要有自身較為完善的財(cái)會(huì)管理制度，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.企業(yè)收入隱匿現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)行業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品銷(xiāo)售額較大，一般采用分期付款或墊付的方式，因此為了節(jié)省納稅成本，一些財(cái)務(wù)人員會(huì)將企業(yè)已收的預(yù)售款長(zhǎng)期不入賬，用這種不健康的、病態(tài)的手段謀取商業(yè)利益，以達(dá)到少納增值稅的目的。在實(shí)際的財(cái)務(wù)核算中，根據(jù)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特性，刻意的規(guī)避上款的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，這是因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，房企會(huì)計(jì)信息隱匿的情況更為嚴(yán)重。因此，制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度，真實(shí)的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況是關(guān)鍵。

四、改善善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，國(guó)內(nèi)一二線城市去庫(kù)存率較高，每日房地產(chǎn)交易量較大，因此所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)費(fèi)用也會(huì)較多。如何改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題，是房企財(cái)務(wù)人員必須考慮的事情，真實(shí)的、準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，是保證其項(xiàng)目順利進(jìn)展的前提。

1.不斷優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目

根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)模大小及經(jīng)營(yíng)狀況，在設(shè)置房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目時(shí)，應(yīng)將其固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái)，采用收益法、成本法、市場(chǎng)法等不同的價(jià)值評(píng)定方法。如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)將開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置為兩個(gè)科目，其目的就是為了更好的反映和了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。換句話來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)科目設(shè)置的越細(xì)致則越能夠真實(shí)的反映出企業(yè)損益情況，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目是行業(yè)發(fā)展的必然。

2.做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，首當(dāng)其沖的是完善其財(cái)會(huì)管理制度。財(cái)會(huì)管理制度不僅僅針對(duì)的是財(cái)務(wù)部門(mén)工作人員，也包括每一位設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)支出和報(bào)銷(xiāo)的人員，也就是說(shuō)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是全員應(yīng)該做的事情。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須要根據(jù)國(guó)家政策市場(chǎng)發(fā)展情況做出準(zhǔn)確的決策，有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)的一個(gè)思想和決定將影響著整個(gè)企業(yè)的成敗。對(duì)于發(fā)現(xiàn)病態(tài)的、不健康的、不合法的隱匿收入應(yīng)及時(shí)上報(bào)或糾正，避免造成更大的錯(cuò)誤，影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展和形象。

3.完善企業(yè)收入確定制度

房地產(chǎn)企業(yè)的收入具有不固定性，其財(cái)務(wù)收入收到多方面因素的制約，隨著房企營(yíng)銷(xiāo)手段、業(yè)績(jī)大小、銷(xiāo)售時(shí)間、市場(chǎng)價(jià)格的不同，同一項(xiàng)目、同一樓層、同一面積的商品房?jī)r(jià)格也并不一致，因此在房企財(cái)務(wù)賬面上顯示的數(shù)額也存在很大差距。商品房對(duì)外銷(xiāo)售，只要是在不高于備案價(jià)價(jià)格的前提下，可以采取各種形式的促銷(xiāo)、打折活動(dòng)，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)處于銷(xiāo)售旺季時(shí)，案場(chǎng)活動(dòng)少、折扣低、價(jià)格相對(duì)高，反之房企的賬面收入低。會(huì)計(jì)核算是最能夠清楚反應(yīng)出房企收支的數(shù)據(jù)，因此根據(jù)市場(chǎng)行情，對(duì)商品房?jī)r(jià)進(jìn)行估算，并采取一定的措施加規(guī)范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度，這些都能夠有效地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

五、總結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，成為增加國(guó)家GDP收入的重要組成部分，特別是2016年后全國(guó)70多座城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)，因此如何真實(shí)、準(zhǔn)確、健康的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，成為全社會(huì)都在關(guān)注的問(wèn)題。會(huì)計(jì)核算要符合國(guó)家法定依據(jù)和行業(yè)規(guī)范，同時(shí)要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，采取一定的措施才能保障企業(yè)的資金安全及合理利用。綜上所述，不斷優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目、做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效方式。

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