房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與管控

王軍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)如何采取有效措施不斷減低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成了企業(yè)發(fā)展中面臨的一大難題。如果不能有效的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)給企業(yè)的未來(lái)帶來(lái)巨大的隱患。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中仍然存在較多的問(wèn)題，筆者從目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)際情況出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各類(lèi)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出具體的管控措施，以期給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；管控措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）022-000-01

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與壯大，政府主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大，特別是在稅收監(jiān)管方面尤為突出。因此，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析與管控，已經(jīng)是擺在經(jīng)營(yíng)者面前的一個(gè)重要課題。為此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別入手，通過(guò)分析其中存在的問(wèn)題，并結(jié)合營(yíng)改增等新發(fā)布的稅收法規(guī)，提出稅務(wù)管控建議，以期達(dá)到幫助企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及其分析

（一）收入確認(rèn)方面

1.企業(yè)在開(kāi)盤(pán)預(yù)售前收取的購(gòu)房定金等預(yù)收款項(xiàng)，計(jì)入其他應(yīng)付款或不入賬，沒(méi)有按照營(yíng)改增政策的相關(guān)規(guī)定，申報(bào)繳納增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)擬定銷(xiāo)售價(jià)格或簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，將有些費(fèi)用不包括在合同價(jià)內(nèi)，形成價(jià)外費(fèi)用，為了減少應(yīng)按稅額，不將其并入銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅，而只是在往來(lái)款科目中按代收代付款處理。

3.以房抵頂債務(wù)或工程款，沒(méi)有按照營(yíng)改增相關(guān)政策及時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)企業(yè)由于銷(xiāo)售受阻或資金受限，不能及時(shí)支付施工單位的工程款或供應(yīng)商的材料款，只能以房抵頂債務(wù)或工程款，稅務(wù)處理上沒(méi)有及時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，從而造成增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅等稅款沒(méi)有及時(shí)申報(bào)。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：收入確認(rèn)環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅涉及到增值稅，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)所得稅、土地增值稅以及印花稅等稅種的正確計(jì)算和繳納。根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)文件規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項(xiàng)法規(guī)所稱(chēng)的預(yù)收款，包括預(yù)收定金”。房地產(chǎn)企業(yè)將收到的定金計(jì)入其他應(yīng)付款，未進(jìn)行增值稅申報(bào)，是延期納稅，可能面臨稅收稽查的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)文件以及營(yíng)改增辦稅指南的相關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，所以，企業(yè)沒(méi)有將價(jià)外費(fèi)用確認(rèn)為收入以及沒(méi)有將以房抵工程款確認(rèn)為收入的行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以認(rèn)定為偷稅行為。

（二）成本確認(rèn)方面

1.虛列或者虛增成本費(fèi)用。在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查案例中，虛列或虛增成本的方法不一而足，有的企業(yè)虛列建筑安裝成本，有的企業(yè)虛增材料成本，有的虛列拆遷成本，有的虛增融資成本，最終目的就是為了擠占企業(yè)利潤(rùn)，減少應(yīng)納稅額。

2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。有的企業(yè)未按照總局國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，合理區(qū)分期間費(fèi)用和歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，致使成本核算混亂，存在重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本以及人為調(diào)節(jié)成本的現(xiàn)象。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：成本確認(rèn)環(huán)節(jié)主要影響房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅以及土地增值稅的申報(bào)與繳納。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過(guò)建安成本數(shù)據(jù)的合理性分析，即可發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售成本虛增、成本結(jié)轉(zhuǎn)不實(shí)等情況。如果通過(guò)財(cái)務(wù)賬冊(cè)比對(duì)檢查核實(shí)，可以認(rèn)定為偷稅行為。

（三）發(fā)票的使用與管理方面

營(yíng)改增改變了房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)會(huì)計(jì)核算體系，而且?guī)?lái)了開(kāi)票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新變化，稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用和管理的實(shí)際情況，重點(diǎn)關(guān)注以下問(wèn)題：

1.虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

2.開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，發(fā)票項(xiàng)目填寫(xiě)不完整，遺漏納稅人的基本信息，這種情形會(huì)導(dǎo)致發(fā)票認(rèn)證通不過(guò)，影響進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣。

3.由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行增值稅時(shí)間不長(zhǎng)，許多應(yīng)該并且能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅票或抵扣憑證的情形卻沒(méi)有取得，失去了抵扣機(jī)會(huì)。取得符合要求的進(jìn)項(xiàng)稅票卻未能在規(guī)定時(shí)間到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，造成不能抵扣。

4.企業(yè)取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了認(rèn)證，但由于屬于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的業(yè)務(wù)，企業(yè)仍按照抵扣事項(xiàng)進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：

增值稅專(zhuān)用發(fā)票比以前普通發(fā)票的管理制度更加嚴(yán)格，違法后果也更加嚴(yán)重。我國(guó)《刑法》中涉及增值稅專(zhuān)用發(fā)票的罪名就多達(dá)五項(xiàng)，涵蓋虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票等。除刑事責(zé)任外，企業(yè)還可能面臨基于《稅收征收管理法》的行政處罰和因善意接受虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能抵扣帶來(lái)的稅款損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

（一）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的宣傳，提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去那種缺少風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，沒(méi)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施的做法已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的要求，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，為此，首先要在企業(yè)實(shí)行全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的宣傳，要讓每個(gè)人明白自己在日常工作中有可能涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。

（二）制定企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控流程，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息管理

每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有不同的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)和管理模式，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有投資大、周期長(zhǎng)、涉及面復(fù)雜等特點(diǎn)，企業(yè)需要根據(jù)自身的開(kāi)發(fā)特性和相關(guān)稅務(wù)政策，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控流程。不斷收集和更新本企業(yè)適用的稅收法規(guī)政策，建立稅務(wù)信息溝通機(jī)制，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的信息管理，使企業(yè)做到防患于未然，盡早形成應(yīng)對(duì)措施。

（三）建立良好的稅企關(guān)系，進(jìn)行有效的信息溝通

在稅法原則既定的情況下，各地的稅收征管模式也不盡相同。為了更加有效率的完成稅收工作，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在具體征管工作中具有一定的自由裁量權(quán)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)多變得市場(chǎng)變化和不斷推出的稅收法規(guī)政策，一定要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，爭(zhēng)取日常的涉稅處理得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的理解、認(rèn)可和支持，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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