解析房地產經濟波動的影響因素及對策

摘要：房地產產業對于國民經濟總值的增長貢獻較大，屬于國民經濟發展的重要支柱。為確保房地產經濟可以保持相對穩健的發展態勢，需要切實掌握與了解影響房地產經濟的現實性因素，探究房地產經濟波動與發展的內在規律，并采取一定的應對策略，科學應對房地產經濟波動及其相關問題。

關鍵詞：房地產經濟波動；影響因素；對策

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-0000-01

引言

事實上，房地產經濟發展并非呈現出一條平穩曲線，而是處于波動發展的動態過程中。從長期發展的層面來分析，房地產經濟發展整體表現為向上與增長態勢，長期趨勢以向前發展為主。而房地產經濟波動，則是以長期趨勢為軸心，不斷上下浮動。衡量與評價房地產經濟波動的指標較多，如房地產消費數據、房地產經濟增長率等，此外還包括房地產就業指數與產業結構等。通過探究與認知房地產經濟波動的現實性因素，有助于提出具備操作性與科學性的應對策略，以保障房地產產業長效穩健發展。

一、房地產經濟波動影響因素的認知與分析

在房地產經濟發展中，對其發展狀態與形勢構成影響的現實性因素較多，通過理性分析這些影響因素與房地產經濟波動之間的關系，有助于強化房地產經濟波動控制與管理措施，從而更好地規范與保障房地產經濟的穩健發展。具體分析其影響性因素主要表現為以下幾點：其一，土地因素。該因素是影響房地產經濟的重要因素。土地管理與提供的主體為國家，房地產開發商則需要通過購入土地為房地產建筑建設提供基本元素，即土地屬于市場交易的重要對象，這就構成了地產市場，屬于一級市場。而房地產開發商在完成房產建設后，則面向購房者進行房產所有權與土地使用權交易，構成二級市場。該因素影響房地產經濟的重要指標為土地出讓收入、土地開發面積、房屋新開工面積與竣工面積等；其二，市場因素。受房地產需求關系影響，房地產價格會出現一定水平的波動，從而對房地產經濟發展態勢構成影響。市場商品房面積在另一方面也反映著市場消費需求，可以將其作為評估與預測未來一定時期房地產價格走勢的重要依據。如預測房地產價格下跌，則房地產需求會出現一定幅度的減少；其三，金融因素。資金屬于房地產開發的重要基礎。借助金融對房地產調整，其主要是通過利率調控、貸款規模與貸款投向調整等措施來實現的。房地產發展需要通過金融市場的方式來解決其資金問題；其四，政策因素。政策因素對房地產發展狀態與形勢存在著重大影響，具體政策可以表現為貨幣政策、產業政策，也可以表現為經濟體制改革政策，或是區域性經濟發展政策等。而政府對于房地產經濟的調控，多是通過這些政策性因素來實現的。

二、基于房地產經濟波動的操作性對策分析

在多種現實性因素影響下，房地產經濟在發展進程中會存在一定幅度波動的現象，為保障其波動幅度可控，確保房地產經濟良性發展，要求采取具備針對性與有效性的應對策略，具體表現為：

（一）針對土地市場開展規范化措施

針對房地產經濟波動控制，需要以土地市場規范為前提。具體規范化措施表現為：其一，針對土地批租開展深度管理，要求實施總量管控方式，對土地管理權進行統一規范，切實完善與細化行政劃撥用地審批機制；其二，依照規范操作機制進行土地市場管理。依據規范具體內容，要求對土地招標拍賣等進行科學規范，推動土地招投標市場化進程；其三，切實提高與保障政府土地供給能力，促使土地轉讓機制更為透明、開放，在確保土地供給量的同時，要求針對土地使用權進行優化，并借助市場方式進行調控，以實現土地資源重組與配置。強化土地出讓管理，是加強房地產經濟波動管控的重要舉措。

（二）合理調整房地產投資政策，發揮政策導向作用

基于我國房地產經濟發展實際，編制符合房地產長期發展的投資政策。如一些政策可能會對當前經濟運行帶來一定壓力，也應堅持貫徹實施，但需要采取一定的輔助方式來做好經濟調控。而針對不符合當前實際的投資政策，應采取必要措施進行改正或放棄。在出臺房地產相關投資政策時，需要充分關注以下問題：充分界定投資主體，切實說明產權與職責問題，以規避相關風險性問題的發生；政府編制與出臺相關政策性文件，應尊重房地產經濟發展規模及其現實性問題，應充分做好市場調查工作，理性認知市場需求信息，維護市場投資理性化。

（三）提高房地產金融制度完善性

確保房地產金融制度建設的完善性與充分性，是合理控制房地產經濟波動的重要措施。具體操作內容可以表述為：其一，推動房地產融資體系多元化，可以采取市場直接融資方式，也可以通過商業銀行貸款或房地產信托，引入產業基金等，確保房地產融資高效；其二，推動住房融資渠道多元化。除了政府優惠政策與商業按揭房貸外，還可引入其他融資方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理機制的完善性，發揮金融管理機制優勢，切實為房地產融資創造一個相對良好的市場環境，并推動整個金融體系的良性發展，切實保障房地產經濟穩健發展。

三、結語

將房地產經濟波動控制在一定范圍內，保障房地產產業穩健發展，是我國經濟發展的重要問題。事實表明，影響房地產經濟波動的現實性因素較多，如土地、市場、金融與政策等因素，這些因素綜合作用于房地產經濟發展態勢，對其發展形勢構成影響。為合理應對房地產經濟波動問題，提出以土地市場管理為基準點，落實規范化措施以奠定房地產經濟調控的基礎，并通過調整房地產投資政策，發揮政策導向作用，完善房地產金融制度等措施，切實將房地產經濟波動控制在合理范圍內。

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作者簡介：何聿文（1989-），女，漢族，北京人，本科，職員，研究方向：西方經濟學。