中小城市土地儲(chǔ)備制度存在問題分析

文繼明

摘要：在分析土地儲(chǔ)備制度的深刻內(nèi)涵基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前中小城市土地儲(chǔ)備制度的實(shí)際情況，分析了中小城市土地儲(chǔ)備制度存在的主要問題。以提高土地儲(chǔ)備制度的完善性與合理性為目的，提出了對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，為中小城市土地儲(chǔ)備制度的完善提供對(duì)應(yīng)的參考。

關(guān)鍵詞：中小城市 土地儲(chǔ)備 土地流轉(zhuǎn)

一、土地儲(chǔ)備制度的深刻內(nèi)涵

廣義的土地儲(chǔ)備制度，是指當(dāng)前我國土地管理方式從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的情況下，土地的使用方式從之前的外延粗放方式向內(nèi)涵集約型的方向發(fā)展，以經(jīng)營(yíng)城市、發(fā)展城市為基本出發(fā)點(diǎn)，將提高城市土地利用率、優(yōu)化土地的資源配置作為基本目標(biāo)，采取社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作為基本手段，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值、增值。

狹義的土地儲(chǔ)備制度，是指由城市當(dāng)?shù)卣跈?quán)或者委托的對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換、回收、整理等方式，將規(guī)劃用地或者分散在其他用地者受眾的土地集中起來，通過政府授權(quán)的一系列前期開發(fā)之后，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械膶?shí)際發(fā)展規(guī)劃和要求，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式將土地再次投入到市場(chǎng)中，其主要目的在于調(diào)控城市建設(shè)用地的實(shí)際需求，具有一定的經(jīng)營(yíng)性、微利性特點(diǎn)。

二、中小城市土地儲(chǔ)備制度存在的主要問題

（一）思想觀念滯后

中小城市當(dāng)前大多只是構(gòu)建了形式上的土地儲(chǔ)備制度，在土地儲(chǔ)備實(shí)際操作過程中并沒有對(duì)土地使用機(jī)制予以足夠重視。還沒有構(gòu)建一個(gè)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式為一體的完善的中小城市土地儲(chǔ)備制度體系。部分中小城市在土地出讓過程中依然以眼前利益或者小集體利益為主，不愿意完全推行土地儲(chǔ)備制度，部分城市甚至還采取傳統(tǒng)方式供地。

（二）市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制沒有完全建立起來

從屬性上來講，土地是一種具有明顯的異質(zhì)性的特殊商品，其價(jià)格只有在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中才能夠得到較為公正、合理的確定。但是，在部分中小城市，依然還存在著“規(guī)劃選址、先行定價(jià)”的現(xiàn)象，政府行政科室替代執(zhí)行機(jī)構(gòu)的情況還存在，導(dǎo)致土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化成為空話，城市存量土地盤活工作依然不能夠正常進(jìn)行，導(dǎo)致城市土地規(guī)劃、使用不能得到完全落實(shí)。

（三）城市規(guī)劃與土地功能規(guī)劃較為落后

部分中小城市在推行土地儲(chǔ)備制度的過程中還沒有完全做好土地的功能規(guī)劃工作，因?yàn)闇?zhǔn)備工作不到位，使得土地儲(chǔ)備在推行的過程中出現(xiàn)了一些問題。因?yàn)闆]有扎實(shí)的土地規(guī)劃設(shè)計(jì)作為依據(jù)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備對(duì)象主體不夠清晰，開發(fā)商對(duì)土地的開發(fā)投資方向不能夠很好的把握，使得其投資意愿不清晰，造成招投標(biāo)效果不佳等問題。

三、中小城市土地儲(chǔ)備制度問題應(yīng)對(duì)策略

（一）靈活采取土地出租運(yùn)作方式

當(dāng)前，土地出租在我國的實(shí)際應(yīng)用還較少，而從土地出租的操作方式上來講，土地出租是一種相對(duì)較好的土地出讓方式，通過這種方式能夠有效的抑制國有資產(chǎn)的流失，使得政府能夠從中獲得一定的收益。例如，在土地出租一段時(shí)間后，收回再出租時(shí)的價(jià)格就是以土地新的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)制定的，使得政府能夠從中獲得一定的收益。通常使用的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式還不能實(shí)現(xiàn)該目的，在該種模式之下，土地增值的收益都被房地產(chǎn)商得到。

在做好前期的土地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工作支持，中小城市通常就能夠?qū)⒅鳛榻ㄔO(shè)項(xiàng)目標(biāo)的物進(jìn)行出讓。短期經(jīng)營(yíng)或者“出租”的方式在任何中小城市中都較為適應(yīng)。但是，對(duì)于預(yù)定房?jī)r(jià)與土地使用權(quán)招標(biāo)方式相結(jié)合的中小城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不佳的城市，該種方式則應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。

（二）合理拓展土地儲(chǔ)備融資渠道

當(dāng)前，中小城市土地儲(chǔ)備融資中大多以商業(yè)貸款為主，需要繼續(xù)予以保留。但是，當(dāng)土地儲(chǔ)備部門從商業(yè)銀行獲得貸款時(shí)，政府此時(shí)還沒有向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放對(duì)應(yīng)的使用權(quán)證。因此，可以在征地文件完整、貸后資金監(jiān)控合理的情況下，聯(lián)合土地部門簽訂監(jiān)管合作協(xié)議，并出具合法的承諾書、承認(rèn)貸款行抵押權(quán)利的基礎(chǔ)上，貸款商業(yè)銀行可以預(yù)先發(fā)放貸款，在土地征用環(huán)節(jié)完成之后再辦理對(duì)應(yīng)的抵押手續(xù)，確保土地出讓之后能夠及時(shí)的收回貸款。在當(dāng)前既有條件還不十分成熟的情況下，中小城市必須克服困難，對(duì)土地儲(chǔ)備的融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)土地融資主體的多元化，通過成立土地銀行、土地證券公司等方式，構(gòu)建起土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資框架，達(dá)到抵消因?yàn)橹饔^操作失誤造成的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)土地規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理工作

城市土地的經(jīng)營(yíng)工作就是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，將城市土地所蘊(yùn)含的巨大產(chǎn)能釋放出來，使得城市土地的資產(chǎn)得到持續(xù)增長(zhǎng)，能夠?yàn)槌鞘械某掷m(xù)發(fā)展及建設(shè)提供足夠的支撐，帶動(dòng)城市的持續(xù)增值和發(fā)展。但是，要注意到，城市土地經(jīng)營(yíng)不是單一的“賣地”，而是通過科學(xué)規(guī)劃、完善管理、精心組織等方式逐步培育市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源投入到產(chǎn)出的良性循環(huán)。在具體的實(shí)施過程中，積極貫徹實(shí)施國發(fā)15號(hào)文件，切實(shí)保證政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于新增的建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一規(guī)劃、征用、開發(fā)、出讓、監(jiān)管的方式進(jìn)行管理。對(duì)于存量建設(shè)用地，則應(yīng)該積極推動(dòng)土地的合法、公開流轉(zhuǎn)。對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部位的農(nóng)村集體土地，則應(yīng)該鼓勵(lì)其中的部分土地依法流轉(zhuǎn)，使得其能夠得到充分利用，但是又要防止出現(xiàn)新的供地源頭，從而影響城市土地的整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，保證供地的有計(jì)劃性。

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