7月上海商業用地供應量創年內新高

袁靜

上海商業用地供求兩旺，新增商業用地供應量相較前月翻翻，創下2016年內新高。一直以來以低價或是零溢價成交的商辦土地在7月也拍出了高價，溢價高企。

一、商業土地市場火熱，商辦用地溢價高企

上海7月份商業用地供應量呈爆發式增長，相較前月上漲104.5%。在新推出的12宗商辦土地中，樓板價最高的地塊為靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，樓板價達到41871元。該地塊出讓土地面積為31034.1平方米，用途為住宅和商辦用地，容積率為3.5。

土地成交方面，7月上海土拍市場共有7宗商業地塊成交，其中4宗地塊以較高溢價拍出，楊浦區平涼地塊溢價更高達177.6%。據了解，由于該地塊緊鄰軌交12號線江浦公園站，具有交通利好；其次，雖然地塊出讓條件要求對物業持有20年，并且若建造成酒店式公寓須按出讓年限整體持有，但是伴隨東外灘整體發展以及地塊近地鐵的優勢，整個項目的售價會有一個不小的提升。除此以外，閔行區莘莊鎮閔行新城MHPO-0201單元18A-01A-1B地塊、閔行區莘莊鎮閔行新城MHC10204單元32A-01A地塊、青浦工業園區和諧路北側C-08B-01地塊也分別以74.9%、96.7%、52.6%溢價率成交。

二、商業地產呈整體性困難，去庫存形勢嚴峻

近幾年來，百貨商場關店倒閉的現象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內主要的百貨公司，都宣布關閉旗下部分虧損門店。另一方面，根據國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%，部分城市商業用房等消化周期高企，商業地產去庫存形勢嚴峻。造成商業地產呈現的整體性困難現象，一方面原因來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大等；另一方面，電商沖擊、宏觀經濟下行等外部因素也帶來不小影響。針對此現象，政府需要從供應端控制增量，而開發商需要在商業地產的運營上逐漸去順應新的消費趨勢，從跨界、體驗式業態等方面進行運營升級，促進國內商業地產健康持續發展。

三、商業供求平穩，成交均價創年內新高

據統計，7月份上海商業供應量與上月基本持平，為22.7萬平方米，環比微跌6.2%，同比增長24.8%；入市項目數量為29個，其中閔行區新華紅星國際廣場供應面積最大。據了解，新華紅星國際廣場地處古北金虹橋板塊，周邊華潤萬象城、W-square等合聚200萬方的商業集群，西中環最大體量商圈。項目是由新華發行、紅星地產兩大行業巨頭聯合打造，坐落于大虹橋輻射范圍之內。項目坐擁地鐵十號線龍柏新村地鐵上蓋，交通便利，與市區各大商圈直接聯通。未來的的新華·紅星國際廣場將會是一個從外到內、從上到下的立體式全方位的藝術、生態體驗式購物中心。在浦西環內土地供應日趨緊張的現狀下，對投資者來說，該項目還是有著不錯的溢價空間。

成交方面，上周上海商業成交面積小幅上漲，為18.1萬平方米，環比微增2.3%，同比增長39.2%。今年3月份以來，上海商業成交放大并在較長時間內保持穩定；成交均價止跌回升至25451元/平方米，較上月上漲15.1%，同比上漲18.4%，并創下2016年內新高。7月成交前十的商業物業各產品類型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業廣場居多。

本文由上海瑞鉑慧家商業地產研究部提供