下半年樓市走勢三大政策影響

張宏偉

7月18日，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力，并為下一步政策調整支招。

湊巧的是，7月18日這一天也是國家統計局發布70個大中城市房價的日子，數據顯示，6月55城房價環比上漲，合肥領漲。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，上漲的城市有55個，持平的城市有5個。環比價格變動中，最高漲幅為4.9%，最低為下降0.5%。

另外，從市場表現來看，去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場也是“地王”頻現。

筆者認為，住建部選擇在7月18日約談房企意味著中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對房價上漲過快與“地王”頻現的城市來講，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當樓市進入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面不確定性因素的影響。比如，政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調整期等，在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。同時，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這時“去庫存”的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。

一、“控地王”成為下半年土地市場核心主題

住建部約談房企之后，下半年熱點城市土地市場的重點將是“控地王”。那么，怎樣可以防止熱點城市“地王”頻現？哪些措施可以減少“地王”的發生？筆者認為，對于京滬深等“地王”頻現一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下半年土地市場的重點是防“地王”。可以通過增加有效土地供應、改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止“地王”再現。

首先，針對熱點城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設法增加土地供應，緩解供求矛盾，還應該適時引導市場輿論和預期，緩解由于地價上漲而帶來的房價上漲預期。

一是，針對新增建設用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點城市土地事物交易中心每年盡早公布當年的土地供應計劃，盡量避免市場等待與供求緊張預期的積累。

二是，就供地節奏來講，一般上半年供地較少，下半年供地較多，建議適當加大上半年供地節奏，避免供地量過于集中或有的時間段出現“零供地”的不合理供地現象，也可以避免由于企業集中拿地而導致“地王”頻現。

三是，對于盤活存量用地方面，當前政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執行層面也會遇到困境，比如土地轉性方面。因此，當務之急就是盡快出臺盤活存量用地“操作細則”，掃清盤活存量用地政策執行的障礙，然后進行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業切實感受到操作的可行。熱點城市每年推出一批“盤活存量用地”的地塊或項目，根據計劃使更多的存量用地進入房地產市場，緩解當前供求相對緊張的市場局面。

四是，推動非住宅用地轉性住宅，這也是增加住宅市場有效供應的手段。

其次，從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調節未來1-2年內供求關系，并且可以起到初步效果。然而當前的土地市場上出現的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套銷售，因此，當前土地供應對于未來1-2年樓市難以起到市場調節作用，反而因為地價的攀升而推動房價繼續上漲。因此，針對房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：

一是，加快已經出讓地塊的項目建設進度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發企業拿“地王”后“囤地”，防止開發企業“捂盤惜售”，通過加快開發節奏與供應節奏調節市場供求關系。

二是，對于已經進入開發階段的項目，建議出臺相關措施，加快開發進入，加快發放預售許可證，加快市場供應。同時，一方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，另一方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期內市場供求關系緊張的局面。

三是，改變土地出讓金的支付方式，降低激進的房企拿地杠桿。為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資金較為緊張的現狀而制定相對應的措施，以防止“地王”的產生。

最后，加強土地市場監管，全國范圍內建立土地利用動態巡查制度，對建設用地開發利用情況實行全程監管，防止土地閑置浪費。同時，針對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違規行為的房地產開發企業，住建部、國土資源部可對典型房企進行約談，證監會可以暫停上市，再融資和重大資產重組。

二、“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫

7月9日，廈門市國土資源與房產管理局發布通知，宣布自7月15日起調整住房信貸政策，對樓市進行新的調控。至此，廈門成為合肥之后第二個出臺限貸政策的二線城市（盡管后期因為政策制定權限等問題官方撤銷該政策，但是由于房價上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情）。

此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內容來看，二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發點也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險。比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例；部分基金開始上調利率。

此外，從開發貸款的角度來看，為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國范圍內的措施，不僅僅針對上海），此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看，對于住宅市場來講，由于市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。住建部約談房企之后，熱點城市也應該開始思考接下來樓市政策走勢了，尤其是國家統計局公布的房價上漲幅度排名TOP10以內的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。筆者認為，預計南京、蘇州、武漢、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續上漲，但是，由于首付比例的提高導致的杠桿率降低、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱的之后將面臨調整的風險，市場也會因此而降溫。

三、“去庫存”仍然為下半年非熱點城市樓市主流政策

對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

事實上，從短期內來看，當前上述城市樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量價的回升而明顯改變；此外，去年下半年以來，由于上述部分城市銷售面積的回升，東部的三四線城市房地產投資增速開始回升。筆者認為，這些城市的房地產投資的回升并不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進一步增加，這些城市未來仍然將面臨去庫存壓力。

國家統計局數據顯示，截至6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米，辦公樓待售面積減少86萬平方米，商業營業用房待售面積增加44萬平方米。雖然住宅待售面積減少，但是待售面積絕對量還是較大，另外，從商辦市場來看，庫存面積并未明顯減少，也存在“去庫存”壓力。

因此，對于大多數非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，下半年及明年，“去庫存”仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，鼓勵住房消費，包括暫停供地、調整普通住宅標準、契稅優惠等稅費措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

作者系上海同策房產咨詢研究部總監