品牌房企與險(xiǎn)資“結(jié)盟”

2015年以來(lái)，金融資本與地產(chǎn)的結(jié)合越發(fā)緊密，尤其是險(xiǎn)資入股房企腳步明顯加快。房企與資本的結(jié)合絕非偶然，而是當(dāng)前形勢(shì)下利于雙方快速實(shí)現(xiàn)發(fā)展壯大的必然之舉：

一方面，2015年股票和債券市場(chǎng)相繼呈現(xiàn)震蕩和波動(dòng)局面，收益率持續(xù)走低，導(dǎo)致金融市場(chǎng)出現(xiàn)“資產(chǎn)配置荒”。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和相關(guān)利好政策刺激下，金融資本的投資重心向穩(wěn)健性高、回報(bào)率穩(wěn)定的地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜，開(kāi)始以股權(quán)投資的形式加盟部分業(yè)績(jī)優(yōu)異、有估值優(yōu)勢(shì)、流通市值較大的百?gòu)?qiáng)上市房企，分享投資收益。

而另一方面，面對(duì)低廉且規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)資金，百?gòu)?qiáng)房企同樣看到了機(jī)遇，不再閉門(mén)造車(chē)，或引入，或聯(lián)合，積極借助資本的資金力量與金融化管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化提升住宅主業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)在商業(yè)、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)有益延伸，以及加速推動(dòng)金融化、輕資產(chǎn)等轉(zhuǎn)型發(fā)展。那么，房企與資本的結(jié)合到底有多緊密？他們的結(jié)合又將為雙方發(fā)展帶來(lái)怎樣的優(yōu)勢(shì)？

一、房企與資本的“結(jié)盟”

房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是百?gòu)?qiáng)企業(yè)依托優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，吸引金融資本投資，緩解因拿地成本不斷上升為企業(yè)帶來(lái)的資金壓力，與金融資本合作加強(qiáng)。地產(chǎn)與金融資本結(jié)合的日益緊密，一方面是金融機(jī)構(gòu)看好百?gòu)?qiáng)企業(yè)豐富的項(xiàng)目資源、穩(wěn)定的收益、良好的發(fā)展前景；另一方面，有利于房企緩解資金壓力，實(shí)現(xiàn)拿地意愿以及推動(dòng)業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，持續(xù)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

從具體數(shù)字來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)前十大股東中包含金融資本機(jī)構(gòu)的大約有18家，其中險(xiǎn)資在百?gòu)?qiáng)房企前十大股東中占比顯著提升。年底的寶萬(wàn)之爭(zhēng)中，雙方的接洽雖不順暢，但仍無(wú)法阻擋房企與險(xiǎn)資結(jié)合的大趨勢(shì)，萬(wàn)科、金地、遠(yuǎn)洋、金融街等企業(yè)的前十大股東中，第一或第二大股東均為險(xiǎn)資，且險(xiǎn)資股份占比均超過(guò)20%，房企與險(xiǎn)資的結(jié)合越發(fā)緊密（見(jiàn)圖1）。

二、房企與險(xiǎn)資緣何牽手

保險(xiǎn)資本涉足地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩方面的原因：一方面，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大多擁有較為充裕的流動(dòng)資金。2015年1-10月，保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)保費(fèi)收入2.4萬(wàn)億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破12.6萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)11.2萬(wàn)億元。

但另一方面，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金投資渠道長(zhǎng)期以來(lái)一直受到嚴(yán)格限制，投資收益普遍較低。保險(xiǎn)公司持有的大量資金多數(shù)情況下只能投入到銀行存款、債券、股票或基金中，隨著利率持續(xù)走低及股票市場(chǎng)震蕩，保險(xiǎn)資金的投資回報(bào)率普遍較低。而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、投資期限長(zhǎng)、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)與國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金使用時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性相匹配，因此吸引了險(xiǎn)資等金融資本的相繼進(jìn)入。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是百?gòu)?qiáng)企業(yè)而言，積極深化同險(xiǎn)資合作，不僅能夠有效緩解目前核心城市拿地成本高企、規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的資金壓力；更重要的是，合作中雙方能夠充分發(fā)揮業(yè)務(wù)互補(bǔ)性，推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合，從而有利于百?gòu)?qiáng)房企持續(xù)提升住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)優(yōu)勢(shì)以及實(shí)現(xiàn)在養(yǎng)老、商業(yè)等多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有益延伸。

長(zhǎng)期來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企還可同險(xiǎn)資旗下的多元金融業(yè)務(wù)單元實(shí)現(xiàn)更為深遠(yuǎn)及廣泛的合作，持續(xù)強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)作能力的同時(shí)創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品及服務(wù)，以不斷提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)金融化和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

住宅主業(yè)方面，房企與險(xiǎn)資的合作主要集中于社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。雙方以社區(qū)為中心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺(tái)，以平臺(tái)為基礎(chǔ)向社區(qū)理財(cái)、社區(qū)保險(xiǎn)等領(lǐng)域延伸，有利于雙方拓寬社區(qū)客戶(hù)資源，增加利潤(rùn)來(lái)源。代表企業(yè)有碧桂園聯(lián)手平安布局社區(qū)金融等。

其他業(yè)務(wù)方面，雙方合作主要涉及養(yǎng)老、商業(yè)、資本運(yùn)作等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)方面，資金投入量大，回收期長(zhǎng)是制約其發(fā)展的瓶頸，而具有資金成本優(yōu)勢(shì)和金融產(chǎn)品工具的險(xiǎn)資成為房企聯(lián)姻發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不二選擇，代表企業(yè)有碧桂園、保利、恒大、金茂、遠(yuǎn)洋等；持有型商業(yè)物業(yè)因其持續(xù)穩(wěn)定收益受到險(xiǎn)資的青睞，成為險(xiǎn)資入駐房企合作的重要方向之一，但目前險(xiǎn)資與房企在商業(yè)物業(yè)合作方面仍處于初步階段，代表企業(yè)有碧桂園；資本合作方面，房企可借助險(xiǎn)資在資本運(yùn)作方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，迅速布局金融領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在金融資本資金充裕和房企拿地成本上升的雙重因素作用下，金融資本尤其是大規(guī)模、低成本、長(zhǎng)周期的險(xiǎn)資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相融發(fā)展成必然趨勢(shì)。

房企應(yīng)正視金融化發(fā)展，一方面，外部資本的介入為房企帶來(lái)充足的現(xiàn)金流和豐富的資本運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，雙方可充分發(fā)揮彼此優(yōu)勢(shì)，有效整合資源，拓展業(yè)務(wù)渠道，快速成長(zhǎng)；另一方面，在行業(yè)利潤(rùn)率下行的壓力下，房企也應(yīng)更具金融思維，在險(xiǎn)資獲取房地產(chǎn)投資收益的同時(shí)，作為需要大量現(xiàn)金流運(yùn)作的房企，未來(lái)應(yīng)提升駕馭金融工具、并從險(xiǎn)資手中回流所需資金的能力。

在“競(jìng)爭(zhēng)加劇、現(xiàn)金為王”的大資管時(shí)代，房企如何有效借助金融資源進(jìn)一步發(fā)展壯大才是需要深入思考的問(wèn)題。

本文由中國(guó)指數(shù)研究院供稿