“大金融”時代品牌房企的“掘金術”

所謂“大金融”主要涵蓋銀行、保險、基金、信托、資管、證券、租賃、期貨、金融交易所、典當、擔保、互聯網金融等12個領域，圍繞這些領域，品牌房企金融化的領域與路徑各有差異。

基于對房地產金融化的共識，2015年以來，萬科、萬達、泰禾、華夏幸福等品牌房企紛紛加速房地產金融化的嘗試，搶占“大金融”布局的制高點。

一、備受房企追捧的金融領域

從具體金融領域來看，銀行、保險、證券、資管、基金、資產交易所以及互聯網金融是房企布局的熱門領域。從品牌房企金融化階段來看，部分品牌房企涉足多個金融領域，形成各業務之間的合縱連橫、緊密結合，力求打造金融地產財團模式，形成“大金融”的綜合布局，如綠地、萬達、泛?？毓傻葘嫿ㄈ轿弧Ⅲw系化的大金融平臺；部分房企涉足與實際需求相關的金融領域，如保利、新湖中寶等圍繞交易環節建立的互聯網金融，萬科圍繞社區商業、購物中心等基礎資產的房地產基金（REITs）等（見表1）。

二、品牌房企的“金融化路徑”

總的看來，品牌房企主要通過以下幾種路徑布局“大金融”戰略。

第一，通過參股或者收購的方式，深度涉入銀行、保險、證券和基金等金融領域，探索房企業務創新的同時，融通資金。其中，銀行領域投資最熱，保險領域熱度提升。2013年下半年以來，地產參股銀行熱度加速提升，萬科、恒大、越秀、世茂等品牌房企扎堆入股商業銀行，目前已有30多家房企涉足銀行領域，銀行成房企涉足金融業的首選。2015年以來，房企涉足保險行業也蔚然成風。5月，泰禾、陽光城發起設立海峽人壽；6月，迪馬股份擬出資2億籌建三峽人壽，而保險資金因其資金成本低、與地產業務結合緊密加上政策支持等原因將更受房企青睞。

第二，成立地產基金公司、投資管理公司或小額信貸公司等金融公司，實現主業與金融的協同發展。通過成立公司的方式涉足金融業務領域的門檻相對較低，可直接為地產業務提供支持，促進地產與金融的協同。其中，保利、越秀、金地、金融街、北京城建等企業均已自建房地產基金公司，綠地在多個城市成立小貸公司，通過此種路徑布局金融業務是房企“大金融”戰略的一種較為便捷的方法。

第三，搭建金融資產交易平臺，盤活資產，實現開發與金融業務的良性循環。2014年以來，綠地先后在貴州和黑龍江成立金融資產交易中心，創新房企金融業務布局路徑，不僅通過該交易平臺為自身地產項目融資，還能通過為其他企業融資獲得一定比例服務費。此外，企業還可通過該交易平臺盤活金融資產（債權、土地抵押物等），實現與開發、不同業務環節之間的良性循環。

第四，商業資產證券化，主要通過REITs和ABS實現。通過此種路徑可盤活企業流動性較差、但可以創造一定穩定現金流的資產，滿足企業長期資金需求，是未來我國房地產金融化的重要方向。因其運營模式的特殊性，資產證券化項目主要適用于能夠獲取穩定收益的商業資產，包括租金收入、物業費等。2015年，萬科首支公募REITs和世茂首單物業費ABS成功實施，隨著政策的完善，房企資產證券化試水將更進一步，目前，華潤置地、保利、龍湖、中海、恒大地產等品牌房企均有商業資產證券化計劃。

第五，積極探索互聯網金融，創新地產金融理財產品、P2P線上網貸平臺、房產眾籌等多種融資方式?；ヂ摼W金融市場空間較大，具有模式多樣、運作靈活等特點，可最快盤活存量資源、增強企業盈利能力，成為房企布局金融領域的新興渠道。目前，萬科、綠地、萬達、碧桂園、龍湖等龍頭房企持續引領互聯網金融創新（見圖1）。

三、綠地集團的“大金融”體系

綠地集團將金融產業作為僅次于地產的重要戰略領域，不斷拓展和完善“大金融”布局，目前涵蓋了除資產證券化以外的四種布局路徑，其布局深度和廣度為行業領先。2014年，綠地正式提出全國化、產業化的“大金融”戰略，年底其大金融業務規模達200億元，2015年的目標鎖定業務規模超過500億元（見圖2）。

綠地“大金融”布局思路是主要以投資并購的方式，獲取核心金融資產，逐漸建立起全金融牌照的金融集團，目前已獲得了包括銀行、保險、證券、信托、小貸、資產管理等在內多元化金融服務牌照，并積極布局互聯網金融。

布局路徑方面，首先，投資金融機構，2011年金控平臺成立后先后入股錦州銀行、上海農村商業銀行和東方證券等金融企業，2015下半年還加緊籌劃對第三方支付牌照、人壽保險、信托等項目的收購；其次，設立金融公司，在上海發起設立了中國規模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特、貴州等多個城市成立小額貸款公司，通過綠地香港子公司成立資產管理公司、國際資本公司和海外投資融資，金融產業初具規模；再次，創新性組建金融資產交易平臺，2014年與貴州省政府戰略合作，在貴陽開設第一家金融資產交易中心，2015年在哈爾濱成立了黑龍江省綠地股權金融資產交易中心，進一步體現綠地打造金融平臺公司的戰略；最后，互聯網金融創新方面，2015年聯合互聯網公司搭建互聯網房地產金融平臺——“綠地地產寶”，綠地“大金融”進一步完善和壯大。

綜合來看，綠地集團的“大金融”戰略主要有以下幾個特點和經驗值得企業借鑒：

第一，依托央企背景優勢，善于利用政府資源。綠地多元金融牌照的獲得離不開政府的支持，如2013年綠地與貴州省政府達成金融戰略合作，將在小貸、商業銀行、組建交易所、金融租賃等領域開展合作，2014年8月貴州省綠地金融資產交易中心成立。

第二，利用資源整合優勢，搭建融資平臺，創新融資方式。從綠地金控的組建，到金融資產交易平臺、綠地地產寶等金融平臺的建立，都體現出綠地具有較強的資源整合能力和金融創新能力。2015年7月，綠地集團與中金達成全面戰略合作，涉及戰略咨詢及產業研究、投資業務合作、產業基金合作、收購兼并、股權融資、債券融資、RQFII額度等多種領域，其中以“并購重組”為主題的并購基金和以“新科技、互聯網+”為主題的綠地創新投資基金已初步落地，不斷提升了企業在金融產業的發展能級。

第三，投資標的方面，更青睞投資有主導權的非銀機構，并且自主參與經營管理。綠地金融領域投資以打造“大金融”為目標，在政策框架內深度介入銀行、信托等金融業務領域，參與運營和管理，提升金融運作實力，為資產和投資者兩端提供服務。

四、總結

金融行業規模大、盈利能力強，作為投資標的，房企可獲取豐富的投資收益；房地產金融化可為房地產產業生態鏈提供金融服務，實現與房地產主業的協同發展，也可作為房企業務轉型的重要戰略方向，開辟新的利潤增長點。伴隨大資管時代的深入發展，房企應具有充分的前瞻意識，盡快熟悉和介入金融行業，更好地與金融融合發展，幫助企業挖掘行業的無窮機遇，提升競爭力。

本文由中國指數研究院供稿