2016年上半年品牌房企的融資“戰況”

一、2016年上半年行業融資環境

2016年上半年，央行繼續降準，維持貨幣信貸寬松政策，內地融資環境持續改善。在此背景下，各大房企緊抓去庫存機遇，在本輪熱點城市量價齊升火爆行情帶動下，贏得驕人業績，房企投資信心更是進一步確立，投融資活躍度呈現明顯升溫。

（一）1-6月到位資金同比增長15.6%，環境寬松房企融資積極

1.房地產開發到位資金同比快速回升

2016年上半年，房企開發到位資金快速升溫，較去年同期增長15.6%，雖較上月增速回落1.2個百分點，但與去年同期相比仍增長迅速，去年同期為微增0.1%。尤其是3月以來，房地產開發到位資金始終維持在14%以上的增長。

2.月均到位資金規模破萬億

市場火爆行情延續，銷售端資金再創歷史新高，房企資金狀況持續改善。1-6月，房地產開發到位資金68135億元，月均到位資金規模突破萬億大關。而根據歷史數據，房企月度融資規模破萬億要到6月左右，月均破萬億通常要到9、10月份。

（二）1-5月國內貸款低位回升，首付及按揭貸成為資金主力

1.定金及預收款、個人按揭貸款為主的其他資金成為主力

從2016年上半年房企開發資金來源來看，以定金及預收款、個人按揭貸款為主的其他資金逐漸回歸為房地產開發資金來源主力。1-6月，國內貸款和利用外資比例持續下降，自籌資金占比35.0%，其他資金占比達48.9%，同比提高8個百分點，其占比更達2011年以來的歷史高位。

2.定金及預付款、個人按揭貸款同比增幅逐月擴張

寬松政策利好購房，各類需求大幅釋放。自去年7月起，定金及預付款累計同比增幅即逐月擴大，個人按揭貸款自去年3月起同比增速逐月擴大。2016年1-6月，定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長34.1%和57.0%，增速雖較上月略有回調，但仍為2014年以來高位。

（三）融資環境“內松外緊”，房企融資開啟直融時代

1.整體“內松外緊”分化趨勢日益明顯

在國內金融改革與資本市場管制放松背景下，內地房企繼續把握窗口期，積極通過增發、中期票據、公司債等國內資本市場進行融資；海外融資持續降溫，人民幣貶值、美元走強以及國際信用評級下降等多因素影響，海外融資優勢不再，房企轉向國內趨勢強化。

2.房企開啟直融時代

以公司債、中票和定增為代表的直融化趨勢繼續強化，尤其是成本低、期限長、額度大的公司債深受房企青睞，發行火爆。銀行貸款、信托等成本高、期限短的間接融資占比呈下降趨勢。

3.資產證券化進程明顯加快

相關政策的進一步落實，使得以REITs、ABS、MBS等為代表的資產證券化探索持續深入并取得積極進展，成為房企融資渠道的重要方向。

4.互聯網金融熱度下降

由上至下開啟互聯網金融風險整治，房企互金熱度下降，作為融資補充渠道優勢弱化。

二、銀行貸款

銀行信貸一直是國內房企快速拓展的重要支撐，在近年來房企的資金來源結構中，銀行貸款占比最高。銀監會于年初召開的2016年全國銀行業監督管理工作會議提出著力整合銀行資金支持供給側結構性改革。銀行基本建立“名單制”管理體系，對存在較高經營風險的房地產開發企業進行規避，嚴格把控貸款風險，同時也會對優質客戶在提供信貸方面予以更優質的服務和并且展開適度合作。

（一）房產開發貸增長趨緩、地產開發貸款增速回升

2015年至2016年一季度，全國房地產開發貸款余額平緩增長，房產、地產開發貸余額增速總體呈下降趨勢。2016 年一季度房地產開發貸余額7.02萬億元，同比增長15.5%。其中，房產開發貸款余額5.22萬億元，同比增長13%；地產開發貸款余額1.8萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末高10個百分點（見圖1）。

（二）銀行“名單制”深化實施，品牌房企融資實力突出

銀行深化執行“名單制”，有國企背景、綜合實力強或區域發展潛力突出的品牌房企倍受青睞。金融機構在當今市場環境下對企業名單更加重視，對存在較高經營風險的房企進行規避。各大銀行在開發貸發放的項目選擇上，更加重視城市準入標準，強化重點地區和項目風險監控，所在區域、地段優勢明顯的項目也更容易獲得貸款。

（三）保障性住房開發貸規模持續提升

持續加大剛需、棚改、保障性住房等項目貸款支持力度。4月20日，財政部、住建部聯合發布《關于進一步做好棚戶區改造相關工作的通知》，提出2016年中央財政將繼續加大對各地棚戶區改造工作的支持力度。2016年，全國保障性住房貸款規模延續去年的上漲趨勢。據人民銀行統計：2016年一季度全國保障性住房貸款達1.9萬億元，同比增長了45.4%，一季度新增額度為396.3億元，占同期房產開發貸款增量的22%。政府加大資金支持力度推動棚改可實現一舉多得的效果，既能改善群眾住房條件，對部分城市房地產去庫存也將產生一定影響。

三、股權再融資

股權融資成本低、風險小，有利于房企規模化發展及公司治理結構改善，是房企重要融資渠道之一。2016年上半年，在資本市場持續“內松外緊”的背景下，房企內地定增規模繼續擴大，海外配股融資則大幅縮水。總體來看，綜合實力強勁的品牌房企依舊是資本市場的寵兒，優秀房企通過股權融資獲取了大額優質、低成本資金，用于投向重要項目、實現債務置換、加快收并購步伐，助力企業規模化發展加速、財務安全性進一步提升，推動企業健康、可持續發展。

（一）內地資本市場：增發熱度持續，上半年募資687億元

自2015年內地資本市場監管再放開以來，房企積極把握融資窗口期開展資本市場再融資，增發數量及規模呈現出大幅上漲態勢，2016年上半年增發市場熱度持續，募集規模再上新臺階。

據統計，2016上半年共有34家A股上市房企發布增發預案，融資總額達2271億元，同比增長41.9%，19家房企增發預案成功實施，募資總額高達687億元，是去年同期的3.7倍。

（二）海外資本市場：配股融資大幅縮水，醞釀回歸A股

2016年上半年，在香港股市陷入走弱態勢、估值偏低及內地融資環境改善等多重因素的綜合作用下，在港房企通過H股平臺進行擴股融資的意愿降低，上半年共有15家房企香港配股融資84.2億元，較上年同期大幅下降近九成。面對估值偏低和融資環境趨緊，部分品牌房企如首創置業、富力地產等在“高估值、低融資成本”的吸引下醞釀回歸A股。

此外，值得注意的是自保險資金投資房地產開閘以來，國內保險公司逐步加大對房地產行業的投資力度。保險公司通過認購、不斷增持上市地產企業股份或者購買房地產項目部分股權。據統計，目前133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。險資的低成本及大規模，為房企獲取優質資金打開了新的渠道，推動資本和實業的融合。當然，從萬寶之爭等事件來看，也應該警惕險資入主給企業經營管理帶來的挑戰。

當前，股權再融資收緊信號頻現，通過窗口指導監管層強化對募集資金用途、募集資金規模等的監管。然而，在國內大盤處于相對低位的背景下，定增仍是較佳的融資渠道，定增規模將進一步擴容，只是在監管趨緊下，實力品牌房企的融資優勢將進一步凸顯。從資金投向來看，隨著行業進入深度整合期，并購重組進入爆發式增長階段，資產收購成為房企再融資的重要訴求。

四、債券融資

2016年上半年的“地王”熱潮以及顯著回升的房地產交易市場等倒逼房企融資行為活躍起來。2015年監管層進一步放松公司債和再融資限制以及2016年2月發改委將擴大企業債發行規模及專項債支持范圍等一系列利好政策的出臺，使得本身具有較低融資成本優勢的公司債、中期票據、短期融資劵等備受房企青睞。

（一）發債規模爆發式增長

2016年上半年，發債條件持續放寬，上市房企把握有利時機通過發行中票、企業債、公司債等加大融資力度，融資規模顯著提升。其中公司債憑借條件寬松、利率較低、多期發行等優點成為房企最熱衷的融資手段，公司債發行火爆；截至至2016年6月30日，房企公司債發行415筆，平均利率僅為5.09%，融資規模達到4958.15億元，已經達到2015年全年規模的114%。

（二）分化趨勢顯著

1.發債規模與成本分化顯著

國企、央企背景、綜合實力強的品牌房企發債規模、發債成本優勢明顯。其中A股上半年發債規模排行前三的房企包括保利地產、華夏幸福、金科股份中，保利發債平均利率僅為3.38%，而華夏幸福和金科平均利率為5.12%和6.59%；此外，華夏幸福和金科發債規模分別實現230億和79.5億，5月份華夏幸福和金科均發行了5年期公司債中，華夏幸福發債利率為5.38%，金科發債利率為7.2%。

2.港股房企境內融資

內地資本市場直接融資提速、資金成本下行背景下，海外上市的品牌房企積極把握窗口期探索國內融資通道，世茂、碧桂園、萬達、富力等品牌房企紛紛發行內地公司債融資，融資成本也處于較低水平。

（三）發債規模或下降

1.公司債發行助推樓市成交規模

據統計，2016年上半年，房地產市場在全國去庫存政策支持下，交易市場異常火爆，成交規模再創歷史新高。1-5月，全國商品房銷售額為36775億元，同比增長50.7%，全國商品房銷售面積為47954萬平方米，同比增長33.2%，重點監測房企年度目標平均完成60%；火爆的樓市交易市場進一步刺激了房企發債規模的增長。

2.銀行信貸與公司債的政策性收緊概率增大

上半年“地王潮”再起，房企杠桿率增加，金融系統風險的加大，銀行信貸與公司債的政策性收緊概率也相應增大。6月3日，央行上海總部宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，將對房地產金融活動實施全方位監測與管理。信貸監管力度的提升等政策性收緊將直接影響企業發行公司債的規模。

（四）海外融資

海外融資難度加大、融資成本優勢弱化，房企紛紛贖回美元債。2016年上半年，海外融資難度加大，而國內相對寬松的融資環境使得房企紛紛把國內作為主要的融資渠道。此外，人民幣貶值以及美元周期性走強、國際信用評級下降等因素使得房企境外融資成本相對較高，境外融資優勢不斷弱化，房企紛紛贖回美元債。

五、資產證券化

資產證券化是以特定資產組合和現金流為支持，發行可交易證券。從形式上看，資產證券化將房地產投資直接轉變成有價證券的形式，把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證。資產證券化有利于房地產企業盤活存量優質資產、拓寬融資渠道、優化資本結構、分散經營風險，隨著國內資產證券化條件日趨成熟，房企扎推資產證券化，創新企業融資渠道，獲取資金支持。

（一）品牌房企資產證券化品種不斷創新

2016年上半年，不少品牌房企發行的ABS或REITs填補了國內資產證券化領域的空白，推動房地產金融加速發展，如碧桂園發行了首單以客戶自付合同收款權作支持的資產支持證券，寶龍地產發行國內首單商業地產資產支持證券，新城控股發行了首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。

（二）品牌房企資產證券化的融資額度再創新高

2016年上半年，品牌房企通過資產證券化獲取的融資額度不斷提升，如世茂房地產博時資本-世茂酒店資產證券化項目，發行額度為26.9億元，成為國內已發行酒店資產證券化項目產品的規模最大單；綠地控股發行的Amare-綠地酒店業房地產投資信托，融資額度高達210億元，成為國內最大規模REITs。

（三）品牌房企的物業資產證券化產品大行其道

隨著存量房時代的到來，物業服務成為企業發展的新風口，物業管理帶來的穩定現金流成為物業資產證券化的重要保障，繼2015年世茂推出首支物業資產支持證券后，2016年上半年雅居樂、建業、榮盛發展等品牌房企相繼推出物業資產證券產品。物業資產證券化對應的物業費市場容量很大，有望成為房地產市場資產證券化產品的重要組成部分。

資產證券化為房企開辟了新的融資渠道，有利于企業盤活存量資產、提高資產流動性，克服傳統融資渠道的局限性。目前，我國房地產資產證券化仍處于初級階段，但隨著政策的放開，房地產行業的資產證券化的產品種類和發行規模快速增長、基礎資產范圍不斷擴容，資產證券化市場潛力凸顯。預計，未來房企利用資產證券化進行融資將呈現出“頻率高、規模大”的特點，產品種類也將不斷創新，前景可期。

當然，在資產證券化的發展過程中，依然面臨著法律、稅收等諸多方面的制約，相關稅收制度的缺乏、土地制度引發的物權風險以及租金回報率不穩定等因素都成為房地產資產證券化發展道路上的攔路虎。因此，資產證券化相關的制度和政策法規仍需逐步完善，推動金融創新，促進我國資本市場健康發展。

六、融資新趨勢

2016年年初以來，針對互聯網金融規范發展的政策頻出，尤其是在李克強總理在《政府工作報告》報告中指出要規范發展互聯網金融，為其發展定調，互金進入規范發展之路。在此背景下，各級政府和部門紛紛加強監管，尤其是涉及房地產領域的首付貸和房地產眾籌等業務列入重點監管、整治之列，品牌房企通過互聯網融資、發展互聯網金融遇冷，其作為補充融資渠道以及營銷工具的功能減弱。

今年以來，房企互聯網金融領域和產品推出熱度明顯降溫，尤其是首付貸、房地產眾籌產品在去杠桿政策影響下明顯受阻，行業逐步走向規范化。在此背景下，品牌房企調整互金產品結構，加速打造獨立金融業務板塊，完善多元化業務發展。

截至目前，共有3家房企上線了互聯網金融平臺。其主要特點為：業務更加規范、產品定位圍繞產業企業和供應鏈企業融資需求、純金融業務拓展更明顯。

2016年上半年，在融資環境整體寬松的大背景下，品牌房企獲得充裕的資金支持，銷售業績再創歷史新高，同時也為全年銷售業績及土地儲備奠定了堅實的基礎。

但也應該看到，伴隨熱點城市地價、房價的快速上漲，房企的資金風險正在聚集，對政策的敏感度也相應增加，預計下半年分城施策的概率將加大，尤其是熱點城市對供給端和需求端的限制性政策將提高，融資政策或出現定向收緊。這將極大考驗房企的產品運營、資金周轉以及營銷能力，房企應未雨綢繆，盡快完成融資置換，完善多元融資渠道，加強金融創新，從而保障自身資本結構的健康。

本文由中國指數研究院供稿