保利地產整合面臨難題

武化

【述評】

中航和保利本身均屬于軍工類的央企，從央企改革的角度看，保利地產收購中航地產原本屬于情理中的大概率事件。然而，二者的整合遇到了整合壓力。究其原因，主要源于中航地產的表現相對平庸。

素有“大背景小公司”之稱的中航地產僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產品的限制，這份資產包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。

除了資產包質量一般外，較低的盈利能力和負債也是中航地產難解的問題。2015年，該公司實現營業收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬于母公司所有者凈利潤4.01億元，較上年同期減少9128萬元，下降18.53%。

一直以來，中航地產的業績表現和資產都頗為平淡。2015年銷售規模僅在50億元，合計的55億元營業收入也僅有約36億元來自房地產板塊。這在中航工業集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

基于此，此次保利地產與中航地產的整合可以理解為中航工業集團剝離旗下地產業務。其中最有可能的是，中航地產剝離非商業地產業務，保留上市公司殼資源，轉型以航空科技文化業務為主業的上市平臺。

而事實上，中航的資產重組步伐早已邁開。中航工業集團旗下有上市公司近30家。近年來，集團層面業務板塊整合動作逐步展開，2015年8月中航旗下發動機板塊三家上市公司已率先實現整合。此次中航地產并入保利地產，也是其總公司的戰略步調之一。

另一方面，對于保利來說，也需要通過此類重組來擴大地產業務。因此，二者的籌劃重組源于各取所需。只不過，這個過程不會一蹴而就，后續不可避免地會遇到股價受挫下行的壓力、人事和管理層關系的變動等一系列問題，這或許會增加保利后續協調的成本，并購的前路還很曲折且漫長。

【事件】

近日，中航地產和保利地產先后發布公告披露，雙方正在進行所屬地產相關業務資產的重組整合方案。據悉，保利或收購中航旗下房地產項目70個左右，金額不超過公司凈資產的15%，相關交易金額達不到須提交公司股東大會審議的重大事項標準。

然而，中航地產一直以來業績表現和資產均一般，2015年銷售規模僅在50億元，合計的55億元營業收入也僅有約36億元來自房地產板塊。營收下降，公司的負債也不低。該公司2015年的資產負債率為79.48%，負債合計181.85億元，短期借款為26.74億元。

這些都為保利收購中航增加了不確定因素，并購整合的前路充滿坎坷。