商業銀行房地產信貸風險識別與防范研究

徐瑞麗

摘 要：在房地產信貸行業中，有很多因素，諸如經濟環境、產業結構和企業運營等，都會對金融體系產生深刻的影響。要實現房地產行業和金融業的雙贏，就有必要充分發揮市場的作用，建立風險分散、收益平衡和責任明確的保障機制。因此，對中國商業銀行房地產信貸風險識別進行分析，對房地產貸款風險管理的特點和存在的問題進行系統總結，并提出現實的建議，是我們迫切需要解決的問題。

關鍵詞：商業銀行；房地產；信貸風險

房地產信貸風險主要包括房地產開發信貸風險和個人消費信貸風險，這是長期以來困擾國計民生的重大問題之一。其原因在于，過去的十幾年里，國家減少了對房地產業的資金投入卻沒有完全開放房地產融資的渠道，而在當今國內資本市場處于初級階段的現實情況下，房地產業融資主要依賴銀行信貸。在這樣的現實狀況下，必然引起我國商業銀行的房地產信貸風險。

1 房地產信貸風險的現狀分析

商業銀行在金融體系中的作用是舉足輕重的，它是創造信用貨幣的主要機構，自然也承擔著巨大的風險。商業銀行主要是通過吸納部分群體多余的存款，向資金短缺的群體發放貸款的形式運營，這種運營形式平衡了各個利益群體的不同需求，同時也大大加強了資金的流動性。正是在這種資金的快速流動中，風險得以產生。商業銀行的風險被劃分為三大類別：信用風險、市場風險和操作風險。房地產市場容易受到利率和信貸政策變動的影響，例如抵押品價格的下跌會影響消費者信用的評估，造成違約率的上升，這樣房地產信貸風險就會加大，商業銀行的信用就會受到影響[ 1 ]。對于目前我國的房地產信貸風險，主要可以從宏觀和微觀兩個維度去考量。

1.1 宏觀方面

從宏觀方面來看，首先是宏觀經濟波動的風險，宏觀經濟波動風險是指經濟周期和匯率等基本因素的變化對房地產信貸市場的造成的影響[ 1 ]。主要表現為，當宏觀經濟增長率較高時，居民的收入就會增加，購買力也會隨之增強，這樣房地產投資和開發就會相對安全，房地產信貸風險相對降低。其次是國際匯率風險，例如當國外投資者對人民幣持升值預期時，就會加大對國內的資金投入，而過多資金的急速涌入必然提升國內房價，到一定程度時國外投資者撤出資金投入，就會導致國內資金鏈斷裂，造成銀行信貸風險。再次是政策風險，當國家政策緊縮時，信貸規模就會減小，人們的購房意愿也會減小，長期也會引起房地產信貸風險。最后是利率的風險，目前的可調利率貸款在一定條件下容易導致利率和月還款額超過固定利率抵押貸款，從而引發信貸風險[ 2 ]。

1.2 微觀方面

從微觀方面來看，首先是房地產企業開發經營風險，房地產企業運營過程中，任何一個合作方或工程環節出現的問題，都有可能給企業的貸款信用造成影響。其次是商業銀行經營管理風險，主要是銀行業的激烈競爭容易使銀行管理者忽視風險，造成不良貸款。此外，在貸款后，由于房地產行業產品完工時限較長，而在完工期間難免出現各種不可預料到的突發情況，如果不能事先預測和防范，不提前了解企業狀況，也會引發信貸風險。最后，地方政府擔保風險也是影響因素之一。當地方政府發生財政赤字等經濟問題，而短期內又無法恢復財政收支平衡，政府內部缺乏完善的干部問責制度時，政府擔保貸款的信貸風險就會不斷積聚，在這種高壓狀態持續下，就會造成信貸風險。

2 對中國商業銀行房地產貸款信用風險的政策建議

2.1 建立中國房地產信貸風險管理體系

由于我國目前商業銀行房地產信貸存在的多方面風險，我國的商業銀行應當建立更為科學的信用風險評估方法，既要提高資本的使用效率，又要加強對房地產信貸風險的管理。基于我國目前的信貸風險狀況分析，為了更好地加強對房地產信貸的風險管理，首先需要將我國的商業銀行根據其發展水平進行分類。第一類是發展和經營狀況較好的，如中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行等；第二類是總體發展趨勢較穩定的，如招商銀行、上海浦東發展銀行等；最后一類是規模相對較小的，如北京銀行、南京銀行等。根據不同銀行的發展程度和經營狀況，要制定不同的信用風險評估方法。

2.2 建立科學的商業銀行房地產信貸考核體系

建立科學的考核體系是增強商業銀行房地產信貸風險管理的有效保障措施。首先，建立考核指標體系[ 3 ]。一方面要創立風險資本計量部門，對銀行在房地產信貸過程中面臨的風險進行綜合性計量和考察，科學地規劃各部門的資本配置；另一方面，建立資本風險的信息系統。有效提高資本信息的獲取效率和資本的利用率，同時為建立考核指標提供數據和信息。繼而，還要通過有效措施加強商業銀行房地產信貸風險管理體系的有效運行。首先是加強風險評估，對于上文中總結的商業銀行房地產信貸過程中的各種風險，如運營風險、政策風險、利率風險等，進行系統考量和科學評估。同時也要加強內部審計，通過對各部門的嚴格審計確保各項指標的真實性。

2.3 建立靈活的商業銀行房地產信貸風險轉移機制

建立靈活的商業銀行房地產信貸風險轉移機制主要途徑就是引入信用違約互換機制，信用違約互換機制是在長期的實踐過程中被證明的可以有效緩解信用風險的手段之一[ 4 ]。它在解決“信貸悖論”問題、提高銀行風險管理水平、提高資本利用率和規避投資風險等方面能夠發揮重要作用。而引入這種機制需要滿足一系列條件，包括利率市場化、成熟的信用風險轉移市場和較為健全的法制和監管體系等，能否促成這些必要條件是能否建立靈活的商業銀行房地產信貸風險轉移機制的關鍵。

3 結語

目前大部分的房地產信貸風險管理研究還停留在房地產融資渠道單一的前提下，但新形勢下，房地產融資渠道的多樣化和銀行業的激烈競爭以及經濟的迅猛發展對商業銀行房地產信貸風險造成了巨大影響，在目前中國的發展狀況下，加強商業銀行房地產信貸風險管理，穩定國內經濟狀況十分重要，需要銀行部門和房地產部門等各界的共同努力。

參考文獻：

[1] 高珊珊.商業銀行房地產信貸風險識別與防范研究[D].西南財經大學，2013.

[2] 張楚良.商業銀行房地產信貸風險管理研究[D].武漢理工大學，2009.

[3] 杜江.我國商業銀行房地產信貸的風險管理研究[D].重慶大學，2006.

[4] 李蕊.我國商業銀行房地產信貸風險的識別與預測[D].陜西師范大學，2012.