房地產項目開發的策劃及經營管理

張銳

【摘要】項目開發策劃工作以及房地產經營管理工作是房地產業生產經營活動業務版圖中的重要組成內容，做好上述工作對我國房地產業的發展發揮著不可替代的影響作用，本文圍繞房地產項目開發的策劃及經營管理展開了簡要闡述。

【關鍵詞】房地產；開發項目；策劃；經營管理

房地產業是我國當代國民經濟增長發展版圖中的支柱性產業領域，這一產業的長期有序發展對于一系列相關產業的良好發展都有著深刻的影響和助力作用。在房地產業良好適當發展的歷史背景下，我國各項社會建設事業勢必也能夠獲取到充足有序的環境支持條件。從房地產行業的基本業務開展路徑角度展開分析，不難發現項目開發策劃以及經營管理工作，對行業良好經營收益獲取的影響，有鑒于此，本文將會針對房地產項目開發的策劃及經營管理展開簡要論述。

一、房地產開發項目公司的組建以及公司團隊的人員構成

房地產項目的開發策劃以及經營運作能否順利取得預期的工作效能，除卻遭受現實市場環境因素的制約之外，與房地產項目開發與經營公司的行業經營資源占有應用狀態，以及內部的員工群體配置結構等因素之間都有十分緊密的聯系。

在中國特色社會主義市場經濟體制快速有序發展的當下時代。企業在實際開展投資實踐活動的過程中如何把握現實市場環境的供需結構和發展趨向，如何借助獨立企業組織之間的相互聯合促進企業自身綜合市場競爭實力的有效提升，以及如何借助對資本市場運作行為的應用切實解決企業在實際發展過程中面對的項目資金運作問題，都成為了現代企業家在開展基本的生產經營實踐活動過程中所必須面對和思考的現實經濟因素。在企業之間通過某些具體的項目開展聯營合作實踐行為的過程中，具備較多資金占有水平以及較強員工運作團隊的企業主體往往能夠在項目合作組織結構中獲取到絕對性的控制權地位，由此可見房地產公司的員工團隊建設工作質量對房地產開發策劃工作，以及經營管理工作預期效果的取得所發揮著深刻制約作用。

二、房地產投資活動與房地產開發項目的實際獲取

房地產投資活動是開展房地產開發事業實施過程中的首要環節，在房地產項目的開發策劃，以及經營管理活動開展過程中有著舉足輕重的影響地位。

房地產開發產業本身屬于典型的資源密集型行業類型，其基本的經營活動開展特征是：資金投入規模較大、資金使用時間以及回收周期較長、高回報率伴生高風險。有鑒于此，在房地產項目開發企業決定投入大量經營性流動資金、人力資源，以及其他的物質資產和無形資產來獲取某一具體的房地產項目的開發和經營運作權利之前，必須預先針對即將獲取的房地產開發項目展開全面系統的分析和調研活動，要基于商業經濟學的成本收益結構分析角度，全面針對房地產開發和經營活動開展過程中可能出現的、影響項目開經營企業成本收益獲取狀態的各類因素展開全面評估，并在此確保實際獲取的房地產開發經營項目能夠順利取得預期的收益狀態。

開展房地產開發領域的投資決策行為，本身要求從業人員具備基本的宏觀經濟和微觀經濟質指標測算與分析能力，能夠獨立完成房地產開發項目從開發建設用地獲取、房地產建設項目設計施工、到房地產開發項目的銷售等整個業務運作流程中的經濟業務模擬測算。而這一測算工作事實上囊括了房地產開發企業開展項目開發運作過程中需要經歷的以開發項目策劃、施工方案規劃設計、工程預算及造價、工程建設、開發報建、經營銷售、財務管理以及資金籌措等多個不同領域的工作任務。而這一測算工作過程中獲取的相關結果，事實上也是房地產企業項目開發投資決策形成過程中的重要數據準備。

三、開展房地產項目開發經營管工作的實施方法

（一）建構高質量人才隊伍保證經營管理工作綜合效應

房地房地產開發企業想要在經營活動的開展過程中長期維持穩定的發展狀態，必須建構具備較高綜合素質水平的人才隊伍。結合我國房地產開發企業的業務發展現狀，應當重點培養和關注企業員工在開展日常工作業務過程中的創新意識和獨立思考能力，敦促企業員工在日常工作任務的履行和達成過程中，盡可能多地使用創新性工作思維，并通過建立針對性的員工激勵機制，對在日常業務開展過程中具備優秀表現或者是給企業的經營發展帶來良好制度改善，以及經濟收益的員工給予適當的物質性或者是精神性獎勵。

為切實實現房地產項目企業高素質員工隊伍的建設發展目標，企業管理人員應當逐步加大針對企業員工的日常表現考核力度，并借助周期性召開企業全體職工大會的方式，不斷提升企業職工在日常工作業務開展過程中的自身身份角色定位。在此基礎上，還要不斷建設和完善針對企業內部員工的崗位培訓工作制度，周期性地針對企業內部員工開展針對基本工作能力和綜合性自身素養表現狀態層次的培訓工作，并以此保證企業員工隊伍始終具備較高水平的自身素質。

（二）切實提升對內外經營風險因素的控制和應對能力

企業的經營風險，是指企業在實現占據和擴大市場份額過程中實施的一切經濟決策行為所引致的風險。從來源角度分析。可以將企的經營性風險劃分為內部風險和外部風險兩個類型；而從內容性角度展開分析，可以將企業的經營性風險劃分為投標風險、市場風險，以及意外風險三個類型。企業風險是企業開展基本經營業務活動過程中不可避免的因素，但是切實探索和應用企業應對和控制內外經營風險因素的實施策略，對于企業基本經營活動的有序推進發揮著不可替代的實踐影響作用。

結語：

針對房地產項目開發的策劃及經營管理，本文從房地產開發項目公司的組建以及公司團隊的人員構成、房地產投資活動與房地產開發項目的實際獲取，以及開展房地產項目開發經營管工作的實施方法三個具體方面展開了簡要分析，預期為相關領域的實務人員提供借鑒。

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