如何客觀看待中國的房地產前景？

高峰

不久前，中國指數研究院發布的百城價格指數顯示，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為11026元/平方米，環比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個百分點；而同比則上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個百分點。分析人士指出，在各項利好政策的“暖風頻吹”之下，居民自住型消費需求正在有序釋放，但樓市庫存高企、房價分化的格局卻難以在短期內改變。

根據央行和銀監會的最新政策，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

如果在不限購城市一套總房款200萬元的房子，那么首付款將從50萬元降低至40萬元；而首套房貸未結清的人如果想買這套房子，首付則可從80萬元降至60萬元。

樓市有所分化，一線城市的交易量開始活躍，房價也上漲較決，而二三四線城市的房價卻依然低迷。盡管自住型需求不斷釋放，但各地樓市卻依舊“冰火兩重天”。統計顯示，過去的一年中，北京、上海、深圳、南京等熱點城市均有較大漲幅，其中深圳更足以44.98%的年度漲幅傲視全國；相比之下，福州、三亞、呼和浩特等地的房價相比去年同期則明顯收跌。

樓市分化很大一部分原因在于不少三四線城市房地產開發過快，造成其房價在“概念”“藍圖”的支撐下跟風上漲，但事實上這些地方所能提供的就業機會、發展空間、公共服務等內在供給卻并沒有與房價相匹配，如今房價下跌是一種理性回歸。

同樣是房子，為何在三四線城市的售價就和一二線城市有天壤之別呢？這背后反映的是不同地區房屋可替代性較差。不久前，芬蘭坦佩雷大學專門就歐洲二線城市的發辰發布了一份報告，其中反映出很多西方國家重視二三線城市發展的理念，這很值得我們借鑒。如果在中國做強一批二三線城市，其對一線城市的替代性就會提高，一線城市“高房價”與三四線城市“高庫存”并存的問題就會相應緩解，房地產市場就會更加健康。

各地房價冷暖不一，市場各方對于猴年樓市的表現也是預測迥異。2016年政策面保持寬松已成定局，二三線城市的市場很可能出現弱復蘇，一線和部分強二線城市則仍將保持較強態勢。相比之下，大多數大中城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，未來樓市仍然會面臨階段性調整。

2016年樓市整體會以穩為主、略有下降，不會暴漲暴跌。由于中國目前仍然處于降息通道之中，貸款成本將會徘徊在低位，因此對于自住型剛需來說，可以考慮在今年下半年適時出乎，但對于投機炒房者而言就要三忍而后行了。

盡管房屋具有商品屬性，但由于對百姓的生活質量影響很大，因此其不同于一般商品。

近年來，一方面政府加大了時“保障房”“廉租房”的建設和供應力度，剛需問題有所緩解；另一方面，社會也意識到了房地產畸形發展對經濟的危害，而且客觀上中國整體房價仍處于較高水平，因此繼續炒作獲利的空間已經不大。