如何才能讓房價不漲

文/李　光

聚焦鏡FOCUSING MIRROR

如何才能讓房價不漲

文/李光

當超發貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產市場中的黑天鵝便會出現。當房產稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現之時。

咱先來說說這房價是怎么漲起來的，房價，永遠是百姓最為關注的話題。2016年春節過后，一線城市和部分熱點城市房價更出現一輪暴漲。初步來看，2016年以來，房價受到去庫存等系列寬松政策影響率先快速拉升，之后再帶動房地產成交量的放大，進而帶動房地產投資回暖，最后是房價全面反彈。中國房價20年來一直“高歌猛進”，保持著只漲不跌的態勢，即使在中國經濟整體下行和國家去庫存策略的背景下，房價依舊扶搖直上、地王頻出。在中國，地王沒有最大，只有更大。日前，上海110億新地王打破中國土地成交記錄，未來項目售價或接近20萬/平方米。高房價把中國人壓得氣喘吁吁，目前中國居民購房的商業貸款杠桿率大約為42%左右，消費能力也遭到束縛。

只漲不跌的中國房價成為了一種中國式魔怔，以至于“賣掉北京就可以買下美國”這樣的戲謔之語5年前便開始不絕于耳，中國的房地產泡沫由此可見一斑。

經濟下行、去庫存壓力下的北京、上海、深圳、南京等一線城市房價不跌反漲。1999年到2007年是中國經濟連續快速增長的8年，經濟增長率一路走高到14.2%，隨后，從2007年開始，中國經濟增速開始呈現減緩趨勢，2015年經濟增長率為7%，2016年上半年中國經濟增長率為6.7%……中國經濟增速越來越慢。此前曾有權威人士發文給出中國經濟進入“L”型時期的判斷，認為未來很長一段時間中國經濟將在底部徘徊。在這種背景下，2016年中國政府把化解房地產庫存作為經濟社會發展的五大任務之一，即去庫存。

政府去庫存主要通過四種方法：其一，放開戶籍限制，放開外地人本地買房的政策限制，釋放政策抑制的房產需求；其二，鼓勵房地產企業的兼并重組，促使房地產行業集中度加大；第三，取消限購和限貸；第四，政府自身的購買和消化。

但兩個可以促使中國房價下跌的宏觀背景并未奏效，根據國家統計局發布的2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，同比上漲城市個數繼續增加，下降城市個數繼續減少，漲幅仍在擴大，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個。房價依舊漲不停，而中國房價的漲勢正從一二線城市向三四線城市傳導。

為什么？概括來說有三點原因：第一，在中國的房子不僅是用來住的，更是一種金融工具；第二，貨幣超發，引發中產階級對通貨膨脹的恐慌，房地產成為財富保值的避險工具；第三，中國其它投資渠道缺失，股市長期低迷和較差的信用環境，使房地產成為財富增值的唯一手段。

常識認為房價會隨著經濟的下行而下跌，但中國經濟下行的大背景下，中國房價反而逆勢上揚。這是因為經濟下行只是意味著中國社會創造新增財富的能力變弱了，但過去30多年中國經濟發展的高速列車積累了大量的財富。在經濟下行的時期，其他投資機會的減少，蓄積的社會財富便會涌入房地產市場，推高房價，所以出現了中國式的經濟低迷、房價上漲現象。

商品化的房產和其他商品一樣，其價格是由市場的供需關系決定的，房地產市場的需求影響著市場供給量。房產首先滿足的是人們居住的需求，但隨著中國居民住房市場化，房產衍生出投機需求，中國房地產市場金融產品的屬性進一步強化。人們買房是為儲存財富、獲取房產帶來的時間收益。由于房地產長達幾十年只漲不跌，成為中國人心中最可靠的金融工具。房地產巨大的財富增值能力，導致在炒房這條財富快車上的人越來越擁擠，有職業炒房團、房產投機的中介機構、家庭和個體炒房者，更有甚者在房產限購的政策下夫妻假離婚投機炒房。具有居住功能和投機功能的中國房地產鑄就了一個惡性循環，即房價越漲買房投機的人越多，買房投機的人越多房價上漲的越厲害。

當貨幣供應量超過社會生產生活所需要的資金量時，通貨膨脹就產生了。超發貨幣使得房地產成為中產階級應對通貨膨脹、財富縮水的工具。有統計數據顯示，中國在1980～2016年這37年的時間里，只有四個年份沒有出現通貨膨脹，而最高值出現在1994年，高達24.1%的通貨膨脹率。最近的2015年通貨膨脹率也達到6.9%。持續增長的通貨膨脹率意味著手里的錢即使存在銀行分文不動，也在隨著時間而縮水。房地產連年增長的態勢，成為中國人較為重要的財富保值增值工具，成為吸收通貨膨脹的資產池。有錢就去買套房，沒錢貸款也要去買套房，已經成為國人的常態。

只漲不跌的中國房價成為了一種中國式魔怔

前有追兵，后有堵截，除超發貨幣帶來的資產縮水外，中國其他投資渠道缺失進一步把人們的財富趕到房地產市場。在正常的社會狀態下金融市場是人們實現財富保值增值的最有效工具，但是中國的股市就像一個大賭場，莊家不僅能看自己的牌還能看你的牌，在中國股市受傷的總是中小投資者。由于缺乏公正、透明的市場環境，中國股市并沒有成為人們保值、增值財富的首選，人們更樂于選擇安全、穩健的房地產作為投資的載體。

房價上漲背后的根源在于人們對房價的預期，人們都認為房地產價格會一直上漲，于是房地產成了投資品，造成整個房地產資源稀缺、不買還會漲的氛圍，形成了一個越吹越大的泡沫。

城市化帶來的房地產市場紅利也正在褪去，新生代消費者對房屋“不求所有，但求所用”的消費觀念進一步掏空中國房地產市場需求。當超發貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產市場中的黑天鵝便會出現。

中國的房價還會漲，但卻不會一直漲，有波峰就有波谷。當房產稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現之時。

如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品。

價格是由市場的供需關系決定的

據發布的百城價格指數顯示，2015年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較10月擴大0.16個百分點。自2016年5月份房價止跌回升后，百城住宅均價已經連續七個月出現環比（與上月相比）上漲。同比（較2015年同期）來看，在經歷連續十個月下跌后，目前已連續四個月呈現上漲態勢。

在商品社會里，房屋是最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價值規律。猶如股票的基本價值是從企業未來的盈利中獲得，住房的基本價值是源于未來出售或出租住房產生的收入。但當一種資產的價格脫離了基本價值，泡沫就形成了。

目前的國內樓市，除了具備剛需的正常消費品屬性之外，同時還是作為一項保值增值的投資產品。由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以避險、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，因此，對于缺乏投資渠道的普通投資者來說，只有房子才能抵抗財富縮水。根據國家統計局公布的數據：截至2015年10月底，中國商品房待售面積68632萬平方米，同比增加14%，創下歷史新高，也就是說，買房只等升值的投機行為占了相當比重。

近年來，城市化發展和經濟發展推高房價預期，提供了抬高房價的環境條件。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，因為他們相信有人會接手他們的房子。

無論是股票還是房子的價值，都是根據眾多購買者對未來回報的預測而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在價格低位進場的投機客拋售房產后所得的利潤也越高。這就像進入股市那樣，誰能抄到底，誰能保證在價格點拋售呢？

他山之石，可以攻玉。在歐美，平均2%的房地產稅是一個有效控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以，一方面，歐美的房價不可能像中國漲到天上去，另一方面，歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋，一樣能夠安居樂業。

總體來說，如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念，將房子作為消費品而非投資品，在房產稅征收上，對第一套自住房采取免繳房產稅，第二套自住房或出租房少繳稅，第三套以上仿照歐美，每年按房子的市場價格，按各地房價泡沫程度不同，征稅1%到3%的房產稅，或稱“奢侈消費品稅”。

此外，對空置房征重稅，對出租房減免稅收，可以逼迫炒房者將空置房出租，以加大市場上的供應，以此扭轉租房市場成為買方市場。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來，盡快達到“居者有其屋”。