曾經(jīng)愛搭不理，如今高攀不起

張佳竹

自2015年8月14日限購政策落地后，通州就成了北京房地產(chǎn)市場上一個“特立獨行”的區(qū)域。最嚴(yán)限購和副中心重大利好的疊加，令房價急速暴漲，一年漲幅超過60%，區(qū)域二手房房價更是高過一手房，部分小區(qū)成交均價甚至邁過了5萬元/平米的門檻。一年后，通州又出臺商住限購，然而雙限并沒有帶來理想的效果，通州的房價，尤其是二手房價仍然直線上漲，價格洼地已成為歷史。

報價攀升至5萬+

“中介告訴我小區(qū)一套90平米兩居成交價530萬元時，我都驚呆了。”陳先生口中的小區(qū)是位于通州新城核心區(qū)的京貿(mào)國際城西區(qū)，2014年年底，陳先生在該小區(qū)購買了一套90平米一手兩居，總價約250萬元，算下來27500元/平方米左右。

之后很長一段時間內(nèi)，通州新房和二手房價格都停滯不前，京貿(mào)國際城西區(qū)一手房均價8個月內(nèi)沒變，一直維持著27300元/平方米的水平，二手房均價也徘徊在27000-28000元/平方米之間，業(yè)主報價也十分謹(jǐn)慎，討價還價的空間也較大。

直到行政副中心定位落實（2015年7月中旬），加上一紙限購（2015年8月14日），打破了通州房價的平靜。一二手房迎來集體狂歡，二手房房價跳漲，業(yè)主報價也開始“突破天際”，邁過4萬元的關(guān)卡，向著5萬元進(jìn)軍。

“我很慶幸我去年年底買了，到現(xiàn)在也就7個多月，同樣戶型已經(jīng)漲了15000元/平方米左右。”王小姐告訴記者。據(jù)其介紹，她去年12月在通州梨園附近買了一套當(dāng)代名筑的二手房，90多平米的兩居，成交價格為30600元/平方米。而現(xiàn)在，同樣的戶型、朝向、裝修情況的二手兩居，報價已經(jīng)高達(dá)45876元/平方米。

“因為戶型朝向較好，靠近九棵樹地鐵站，且是運河小學(xué)的學(xué)區(qū)房，所以當(dāng)代名筑的報價和成交價一直都比較高。”鏈家通州梨園南當(dāng)代名筑南門店的置業(yè)顧問李海青告訴記者，自從城市副中心和限購落地以來，通州房價連番上漲，業(yè)主的心理預(yù)期也不斷攀高，報價也漲得厲害，有時候僅隔一個月，報價就調(diào)了近20萬元。

“現(xiàn)在當(dāng)代名筑在售的8套住宅掛牌價基本都在4萬元以上，其中，精裝修的50平米大開間報價已經(jīng)超過5萬元。”

在通州，二手房報價超過5萬的小區(qū)不在少數(shù)。

記者在鏈家網(wǎng)看到，位于武夷花園附近的BOBO自由城，一套100平左右的兩居4月成交單價為43039元/平方米，現(xiàn)在同樣的戶型房型，業(yè)主報價已接近六萬五，為64115元/平方米。

此外，受益于環(huán)球影城板塊影響，華業(yè)東方玫瑰二手房小戶型業(yè)主報價有的每平方米高達(dá)5.2萬元。此外，加州小鎮(zhèn)、金隅花石匠、K2海棠灣等多個二手房小區(qū)的部分業(yè)主都將報價提升至每平方米5萬元水平線。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，K2百合灣、龍湖蔚瀾香醍、BOBO自由城、京貿(mào)國際城西區(qū)、新華聯(lián)運河灣、K2清水灣等小區(qū)，不僅報價超過5萬元，成交均價也在5萬元以上。

近日，北京市人大代表、北京市市長王安順參加通州代表團(tuán)審議時表示，通州的限購令雖然頒布得比較早，但房價控制得并不理想。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月通州二手房掛牌均價為42773元/平米，環(huán)比上月上漲了9.46%，同比去年上漲62.49%。8月成交均價為38526元/平米，環(huán)比上月上漲4.38%，同比去年上漲60.23%。

年漲幅超過50%

“在10年之前，通州還是一個城鄉(xiāng)接合部，因為地方政府對土地財政的過度追求，造成交通擁堵、配套匱乏，而備受吐嘈之地，就像今天的燕郊。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，她在通州曾有一套房，但當(dāng)時整天想的是怎么掙錢賣了通州買朝陽，躲開沙丁魚罐頭一樣的八通線，遠(yuǎn)離周末堵得水泄不通的新華大街，放棄這個連家像樣的飯館都沒有的所謂的CBD后花園，最終也確實從通州換到了朝陽。

“但是現(xiàn)在，通州的發(fā)展速度卻快過越走越慢的朝陽。”郭毅笑言，曾經(jīng)的通州你愛搭不理，如今的通州卻讓人高攀不起。

去年，在被確定為北京的行政副中心之后，為抑制房價過快上漲，通州立刻出臺了“史上最嚴(yán)”的限購政策，限購后，通州的商品住宅成交量大幅下滑。

然而，房價卻連番跳漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年7-8月，北京通州新建商品房住宅簽約均價大約在2.3萬元，到了今年7-8月，通州新建商品房住宅簽約均價大約在3.5-3.6萬元，漲幅在50%左右。

比新房漲幅更“離譜”的是二手房。鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月通州二手房均價38526元/平方米，環(huán)比7月上漲4.38%，同比則大漲60.23%。

“去年9月的時候，金隅花石匠的二手房成交均價還是2.6萬元左右，今年8月成交均價已經(jīng)跳漲到了4.5萬元，年漲幅超過70%。”我愛我家華業(yè)東方玫瑰門店置業(yè)顧問告訴記者，跟去年同期相比，通州不少二手小區(qū)的成交均價都翻了一倍多。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，包括世紀(jì)星城、運河明珠、珠江拉維小鎮(zhèn)、京貿(mào)中心、K2百合灣、K2清水灣、瑞都國際南區(qū)、達(dá)富雅園、DBC加州小鎮(zhèn)、華遠(yuǎn)銘悅、金隅花石匠、華業(yè)東方玫瑰等十多個小區(qū)的二手房年漲幅都超過60%（跟去年8月相比）。月季園、紫荊園、荔景園、龍湖蔚瀾香醍、BOBO自由城、京貿(mào)國際城西區(qū)、DBC加州小鎮(zhèn)C區(qū)、月亮城堡、新華聯(lián)運河灣等小區(qū)與去年同期相比，漲幅更是超過80%。而這其中不乏2000年建成的老小區(qū)，如漲幅高達(dá)99.8%的紫荊園于2001年建成，漲幅達(dá)94.73%的荔景園建成于2002年。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在全市近一年（2015年8月-2016年8月）房價漲幅TOP10榜單中，通州就占了8席，月季園和紫荊園分別以103.17%和99.8%的漲幅穩(wěn)坐冠軍和季軍寶座。

“通州，是北京唯一個二手房價超越新房的奇葩之地，通州的二手房報價甚至超出了城六區(qū)的部分區(qū)域。”郭毅直言。

下半年或量跌價升

在走訪中，一位中介人士告訴記者，他不太看好通州二手房市場。“自從開始限購以后，符合購房資格的客戶大幅減少，近幾個月來成交一直在下降。”上述中介人士稱，目前通州二手房大多是“有價無市”。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年限購后，通州二手房成交量明顯下降，9月778套，10月509套，11月 638套。12月和今年1月略有回升，成交超過900套。隨后在3月達(dá)到頂峰，為1017套。但其他月份成交量則徘徊在300-700套之間。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，由于2015年二手房交易量的大增在很大程度上是彌補(bǔ)2014年交易量的不足，加之通州嚴(yán)格的限購政策，今年二手房交易縮水可以理解。

不過，胡景暉也表示，在通州行政副中心開始建設(shè)，以及積分落戶等利好政策的影響下，通州的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等各方面配套設(shè)施也將在未來兩三年內(nèi)得到快速完善和升級，與此同時，在政策引導(dǎo)下，隨著部分企事業(yè)單位遷址通州，也將帶來更多的購房需求，所以，通州的二手房市場依然備受關(guān)注。

“北京剛需群體仍然龐大，很多剛需客戶都將通州作為首選，區(qū)域二手房基本保持著每天15套以上的成交量。”鏈家一中介告訴記者，他們每日的帶看量基本都在450-500次，上個月的帶看冠軍是京貿(mào)國際城西區(qū)，帶看量達(dá)879次。

“其他小區(qū)如金隅自由筑、華業(yè)東方玫瑰、百合灣、長城國際，上個月的帶看量都在750次以上。”上述中介人士介紹說。

北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月通州二手房網(wǎng)上簽約1307套，2015年至今，通州二手房共成交9201套。

“通州二手房市場需求旺盛的另一個因素就是新房住宅產(chǎn)品的供應(yīng)稀缺。”中原地產(chǎn)研究員數(shù)據(jù)顯示，目前通州市場的庫存持續(xù)走低，截至8月13日，通州可售的新建商品房住宅只有3631套的歷史低位，相比去年同期的5258套，下調(diào)3成多。

如今，行政副中心已確定選址于東六環(huán)西側(cè)，潞城鎮(zhèn)南側(cè)區(qū)域，地鐵M6號線郝家府站南行即是，規(guī)劃的6平方公里已經(jīng)100%完成拆遷，具備開工條件，規(guī)劃設(shè)計一旦完成即可施工建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述利好肯定會對通州樓市產(chǎn)生積極影響，即使限購后成交量下降，但有購買資格的客戶，和有房可售的開發(fā)商對通州房源的價值都有買入的預(yù)期，下半年通州一二手房的火熱還將持續(xù)，房價或持續(xù)上漲。