房企搶地背后的困境

龔小鋒

在今年的房企搶地大潮中，第一波是實力雄厚的央企和國企，此后則是來勢洶洶的民營企業(yè)。房企拿地態(tài)度如此堅決，當然和上半年銷售量暴增有關(guān)，為了保證銷售規(guī)模能夠持續(xù)，房企賣出多少項目，也要同時補充地塊。但何以搶地現(xiàn)場如此激烈，價格被抬到那么高呢？歸根到底，還是一個賭字。融信拿下上海地王后就對媒體說：“我們沒有能力預(yù)判未來房價是否會大漲，但對我們來說，激進拿地可能會死，不拿地肯定會死。”

確實，在宏觀經(jīng)濟不振的大環(huán)境下，房地產(chǎn)仍然一枝獨秀，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地，堪稱稀缺的增值資產(chǎn)。這導致房企在土地市場集中拿地，導致投資金額高。但隨之而來的，是房企的困境，首先是毛利潤的下降。二線城市雖然相對樂觀，但過多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度。此外，地價透支了房企的利潤。

最近泰禾集團董事長黃其森就說，“比如我們的廈門院子，泰禾當時拿這塊地的時候是廈門高價地，花了三十幾個億，如果泰禾現(xiàn)在再去拿這塊地，再加一百億也拿不下來了。大家會感覺到泰禾可能賺了大錢，事實上我告訴大家，在這一百億增值里面，泰禾僅僅賺了20%。”這已經(jīng)是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。中金公司在最近的一份房地產(chǎn)研究報告中稱，從2007年初到2016年第二季度，A股地產(chǎn)累計毛利率已從接近30%下降到21.1%。

利潤減少，畢竟這還是屬于房企能夠轉(zhuǎn)得動的時候，萬一連利潤都轉(zhuǎn)動來了呢？實際上，未來，高價地才是房企最大的風險。一塊地，拿地成本超過房價一半，甚至高于周邊房價，一旦房價進入調(diào)整周期，很可能房企面臨著巨大的銷售難題。

別忘了，如今，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點二線城市房價也已透支，如果調(diào)控政策升級，信貸政策寬松不能持續(xù)，房地產(chǎn)市場的風險也將隨之爆發(fā)。

即使你可以說，樓市長遠看是穩(wěn)步增長的，房企終究有解套的那一天，問題是，目前拿了那么多高價地的房企，個個都能保證能熬至三五年解套之后嗎？別忘了，即使是當年的遠洋，也一度被那些地王逼得差點緩不過來。