無地不歡

龔小鋒

“一二線城市地價高，競爭激烈，拿了有風險，可是不拿，沒項目發展，風險更大。”類似的吐槽可見于各家開發商的口中。

在眾多房企追逐之下，一線城市和部分熱點二線城市，地價超過房價已成為一種普遍現象。但房企不太理性地搶奪地王，可能導致后續房地產市場醞釀巨大風險。

地產業績饑渴

盡管中國經濟在不斷轉型，轉向科技創新和制造業，國家還出臺了一系列措施鼓勵大眾創新等，但在宏觀經濟增速放緩的前提下，轉向房地產的投資仍然在增加。

“現在實體經濟仍然偏弱，房地產行業一枝獨秀?！毖胍曍斀浽u論員薛建雄指出，房企融到的錢越多，就越去拿地，地價也越高，形成相互刺激。

“現在房地產與宏觀經濟已經陷入一個奇怪的循環，大家都覺得房地產有前景。”中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，所有的需求端無論是中低收入者、中產階級還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準了房地產，尤其是中等以上的收入階層。

房地產領域的一枝獨秀，使得無論大小房企，均鉚足勁頭發展地產板塊，試圖通過攫取更多優質土地，換取規模和利潤的增長，正因此，多數房企在上半年創造了歷史最好成績。

萬科自3月以來，一直保持著每月300億元以上的銷售額，其今年上半年，銷售金額歷時僅118天即突破1000億元大關，比去年同期足足縮短了59天，達到歷史最短水平。截止到6月份銷售額達到1877.7億元，按照這個速度，全年突破3000億元不在話下

恒大地產以1428.1億元占據第二。碧桂園以1226.2億元位居第三，增速堪稱強勁。排在第四、第五分別是綠地集團、保利地產，銷售額均破千億。這些房企業績得以迅猛增加，無不是在土地市場上敢于拼搶的結果。

此前出現的央企搶地潮原因也是如此，無論是水電系的電建地產和葛洲壩、魯能，還是鐵路系的中鐵、中鐵建等，為了擺脫被整合或重組的風險，都在積極謀求自己在21家央企地產內部的話語權。

大型企業如此，小民企也不例外。地產行業是一個任何企業都無法茍安的行業，要么強者愈強，要么等待破產。小企業只能冒更大的經營風險，才能實現自身從小到大的夢想。

中信證券在一份地產報告中提出，由于金融機構往往只優先滿足銷售額排名靠前的大企業融資需求——大企業可以享受低資金成本和多元化的融資渠道。而中小企業只有通過拿地，才能成為銷售額靠前的大企業。

實際上，這不僅涉及資金成本的問題，更有團隊職業生涯持續性的問題。如果項目斷檔也會導致企業開發團隊無事可干。一些企業管理層為了保證職業生涯可持續發展，也很容易更激進地搶奪地王。

垂涎一二線

在三四線城市銷售不濟之際，一二線城市成了房企避險最好的港灣，今年上半年市場火熱很大程度歸功于二線城市的爆發，尤其傳統強二線城市表現搶眼。

從克而瑞監測的2016年上半年57個城市成交數據來看，南京、武漢、天津、鄭州等熱門二線城市成交量同比漲幅已超50%，其中南京、天津較去年同期翻了一倍。

在這樣的背景下，房企在一二線城市火力全開，在不少房企的業績結構中，一二線城市幾乎占據了絕對主力。

根據龍湖中報，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長 78.4%，再創歷史新高。

今年龍湖的銷售結構中，96%的貢獻來自一二線城市，而2015年，龍湖在一線城市及重點二線城市銷售額占比也高達77%，比2014年相比提高了3個百分點。

旭輝集團2016年上半年完成合同銷售金額276億元，同比增長163%，該公司有約77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區域城市，有97%的銷售收入來源于一二線城市。

由于房企區域戰略趨同，專注一二線主流城市業已成為業內共識。但由此導致拿地難度不斷提升，一二線城市面粉貴于面包，房企在規模與盈利之間進退維谷。

與房企熱衷優質土地相對的是，一二線城市土地的短缺，使得核心區域一地難求的現象越來越嚴重。北京年內已有3個月份無宅地推出、4個月份無宅地成交。

上海方面，年初以來，上海宅地入市量整體走低，至5月起才有所回暖，上半年也僅完成不到三分之一的土地供應，二線城市也是如此，土地供不應求，使得這些城市成為2016年地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，地價超過房價已經是行業普遍現狀。

“保利在廣州布局很簡單，中軸線、市中心的寫字樓用地、住宅用地堅決拿。有一塊拿一塊?！北＠禺a集團副總、保利東南區域董事長余英近日在談及拿地之道時坦言。

在他看來，二線城市拿地同樣要選市中心，因為人們還是習慣住在市中心。此外，鄰近大城市的片區比如東莞、中山、惠州靠近深圳的片區，我們在東莞拿的地靠近深圳就賣得非?；鸨?。

“從歷史看，除了三線城市，房企買高價地塊都可以賺錢，以前這個行業的波動是爬山型的波動，這一輪的低點比上一輪的高點還要高，所以只要捂得住，現金流足夠，就可以賺錢。”高和資本董事長蘇鑫認為，但目前地價居高已使得風險明顯上升。

融資環境寬松

房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是一大原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，在貨幣超發、流動性過剩的背景下，房企借錢的成本變得越發低廉，缺地不缺錢成了房企的共性。

薛建雄認為，現在的市場環境下，很多資金都愿意給開發商錢，“既然如此為什么不抓住擴張的機會呢？就算后面不賺錢，規模在也有利于后續融資與項目的開發。”

廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，上半年貨幣政策持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業成為吸收流動性的重要載體。

從開發貸的定價來看，銀行幾乎是通過“倒貼”方式支持房企爭當地王。去年金地集團整體平均融資成本為5.32%，有著國資背景的廈門國貿銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠遠低于商業銀行的一年期貸款利率。

房企融資渠道也更加多元化，相比過去依賴銀行的開發貸款和銷售資金回籠。不少房企融資來源于公司債和企業債等，還有相當一部分資金則來源于各類資金托管計劃、地產信托等融資渠道。

以風頭正勁的融信為例，今年1月登陸港股IPO融資17億港元，上半年的銷售額為174.1億元，通過發行公司債等手段，完成了超過100億元的間接融資。

大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，這也使得上市公司融資洶涌。Wind資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發債就達125只。

土地調控在路上

盡管一二線城市項目火熱，但高企的地價也嚴重透支了未來的發展空間。薛建雄指出，如今的土地市場已經嚴重過熱，特別是一線城市和熱點二線城市，土地市場已經遠遠超過了應有的投資價值。

中原地產首席分析師張大偉指出，對于一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿下高價地的企業都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

不少房企都表示出了謹慎態度，融創中國董事長孫宏斌對土地市場一直抱有審慎態度，他一直強調融創未來要“判斷”，謹慎選擇城市、區域以及產品。在其看來，房地產市場風險很大，盡管利率越來越低，但利率不會永遠下降，2011年前后出現的房地產低谷也表明，房價不可能像大家想象的一樣“一漲起來就停不住”。

對于一線城市土地市場頻現的地王現象，碧桂園集團總裁莫斌近期強調：“我們一定不會拿面粉比面包貴的土地，這是我們的原則，也是公司的一條紀律?！庇嘤⒁蔡寡?，碰到個別特別瘋的開發商就回避。很多特別瘋的拿了地王，最后基本都是虧的。

樓市和土地層面政策的收緊，也讓業界多了一重擔憂。

一線城市中，上海因為地王頻出引來各方關注，自融信110億元拍下地王之后一周，上海陸續暫停4地塊的出讓。關于將收緊調控的傳言在上海廣泛流傳。北京、深圳也有類似的風聲傳出，政策繼續從緊將不可避免。