房價因何而痛

龔小鋒

唐代詩人白居易曾作詩曰：“物以稀為貴，情因老更慈。”現(xiàn)在一線城市及重點二線城市都應(yīng)驗了白居易的物以稀為貴，樓市庫存愈低，房價愈高。

實際上不只是低庫存，與其相對應(yīng)的是旺盛的需求，二者歷來是樓市價量上漲的直接決定因素。而要使得房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，也必須從供求兩端做好平衡。

低庫存之痛

由于土地供應(yīng)稀缺，北京近年來新房供給越來越少，目前北京新房合計庫存為6萬多套，處于低點。根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，9月，作為金九銀十的開端，預(yù)計北京入市的新盤項目僅有30個，拋去商住與別墅，普通住宅僅有十余個項目，完全沒有了往年銷售旺季的紅火。

與現(xiàn)在火熱現(xiàn)狀相反的是，每到樓市低迷期，庫存則攀升。北京上一輪樓市下行期為2014年，截至2014年6月20日，北京新房合計庫存80844套。2014年6月的高庫存，是繼2013年1月1日北京市住宅庫存達到80038套的高點之后，數(shù)據(jù)再次達到8萬套以上，并在當時創(chuàng)下近18個月以來的新高。

不只是北京，記者翻閱2014年根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，受銷售下降、供應(yīng)增加影響，2014年12月，四個一線城市商品住宅可售面積為3897萬平米，達近五年最高水平，較2013年12月增長近千萬平米。

一線城市出現(xiàn)這樣的規(guī)律，同樣適用于二線城市——庫存與房價高低在很多時候呈反向關(guān)系。在閩系房企根據(jù)地的福州，在2014年成交低迷的情況下，市場庫存逐步攀升，致使存銷比不斷加大，庫存去化周期不斷拉長。根據(jù)CRIC克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當時福州五區(qū)去化周期最高達17個月，步入中高風險周期。

2016年以來，福州市場則完全是另一番局面，利好政策持續(xù)加碼，成交量逐漸回升，整體市場去化周期持續(xù)下降之后，如今五區(qū)庫存已下滑至歷史最低位7.9個月，且創(chuàng)下歷史最低庫存去化周期值，處于供少于求的境地。

不管是從單個城市分析還是綜觀全局來看，物以稀為貴，低庫存直接為漲價提供了優(yōu)質(zhì)土壤，給開發(fā)商提供了漲價的理由，以至于出現(xiàn)一線城市和重點二線城市房價頻頻上漲的現(xiàn)象。

易居研究院報告指出，2016年7月，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10。這意味著市場僅需10個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比6月份的10.5個月收窄0.5個月。目前存銷比處于歷史低位，這也是近期房價持續(xù)上漲且漲幅偏大的市場邏輯。

限購、限貸政策祭出

雖然房價上漲的表面原因是庫存減少，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但事實上，樓市的漲跌是受到供求雙方影響，脫離需求端談庫存并不客觀，而難度在于，需求端卻無法衡量。

“很多人盯著庫存量談供需不平衡，但是實際需求如何衡量？涌入市場的真的是缺房子住的人嗎？成交量一放緩，庫存數(shù)量還是一樣，去化周期立刻就上去，究竟是去庫存還是補庫存？”南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華就曾提出過質(zhì)疑。

作為房地產(chǎn)市場中“看得見的手”——政府調(diào)控，終于還是放出限購、限貸的大招，此前一線城市以及部分熱點二線城市都出臺了新一輪調(diào)控政策，蘇州、廈門開啟限購，南京、合肥、武漢出手限貸，呈現(xiàn)出調(diào)控收緊態(tài)勢。

通過限購，能夠?qū)⒂邢薜姆吭磧?yōu)先分配給普通或剛需購房者。近期，廈門市國土房產(chǎn)局發(fā)布消息，9月5日起，廈門將執(zhí)行住房限購政策。政策將針對建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，對三類居民家庭實施限購。

廈門是繼蘇州之后，第二個重新?lián)]出限購大棒的二線城市，而且遠比蘇州嚴格。蘇州只限非戶籍人買第二套房，而廈門不僅限外地人買第一套，而且還限本地人買房。

南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示，隨著9月5日限購正式實施，廈門市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。廈門近期的樓市數(shù)據(jù)開始下行，這種態(tài)勢可能要持續(xù)一段時間。限購讓很多人喪失了購房資格，而且也讓不少剛需購房者進入觀望中，一些準備賣舊買新的客戶交易的意愿也在下降，開發(fā)商也開始觀望。

從后續(xù)市場走向看，業(yè)內(nèi)普遍認為，本輪房價上漲較快的城市限購可能性非常大，而限購是直接緩解樓市庫存壓力的通行做法。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，調(diào)控效果不明顯，市場持續(xù)高熱的城市，接下來政策仍有可能繼續(xù)加碼，如上海8月份成交量暴增至170萬平方米，南京、合肥也都在100萬平方米以上，杭州、天津下半年來成交量保持高位，這些城市都需要警惕政策出現(xiàn)。

在他看來，已經(jīng)取得明顯成效的城市，接下來調(diào)控“升級”的可能性不大，典型如深圳、蘇州，8月份成交量分別只有27萬、49萬平方米，市場熱度顯著回落，再度打壓需求已無必要。

除了限購之外，信貸政策，無疑是調(diào)節(jié)需求端的利器。廈門在出臺限購政策之前，在此前的7月15日，廈門剛剛推出限貸政策。不只是單個城市，國家層面對于房地產(chǎn)信貸也逐漸呈現(xiàn)緊縮的態(tài)勢。

今年7月份證監(jiān)會出臺政策，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策；8月初興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期，由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

“銀行信貸，可以說是影響房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

在其看來，本輪房地產(chǎn)政策的主要特征是加杠桿、降低資金成本。三四線城市銀行并未執(zhí)行優(yōu)惠購房利率，反而是一二線城市，利率執(zhí)行最優(yōu)惠的政策，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非常明顯的分化。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，信貸政策對樓市調(diào)節(jié)十分重要。他表示，未來，總體貨幣政策將趨于中性，在過去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費需求也將有所放緩。信貸收縮和市場趨淡，導(dǎo)致量價回落，將導(dǎo)致投資減緩。

增加土地供應(yīng)

“難怪人民日報撰文說，去庫存要避免翻燒餅現(xiàn)象，要警惕新一輪庫存增長風險。”杭州一名業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪房價上漲，地方政府看到這個景象，就慌亂出手，用限購限貸等手段為難需求側(cè)，而不是調(diào)控供給側(cè)。

上述杭州業(yè)內(nèi)人士認為，在當前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，去庫存和供給側(cè)改革常被各種官方文件捆綁在一起。但實際上，地方政府在去庫存上很賣力，但對于供給側(cè)改革基本上還是把它停留在口號上。

一二線城市土地供應(yīng)的不足，直接導(dǎo)致了高價地和地王頻出，成為這一輪房價上漲的重要推手。北京庫存從2014年上半年8萬多套的高點，降至2016年上半年6萬多套的低點，除了購買人數(shù)的增加，還有一個方面也正是土地供應(yīng)稀缺的原因。

而根據(jù)北京市國土局官網(wǎng)顯示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出讓總金額分別為1700億元、1800億元、2000億元。但實際成交的土地卻很少，從中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從2013年到2015年，北京土地市場供應(yīng)的住宅類用地為113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。

如果剔除地塊中包含的其他屬性地塊，只有1350萬平方米為住宅，這其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

今年土地供應(yīng)依舊稀缺。根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。 無論是土地交易宗數(shù)，還是交易體量均創(chuàng)下歷史新低。

不只是北京，幾乎所有一二線城市優(yōu)質(zhì)土地都成為爭搶對象。今年進入5月份開始，地王數(shù)量迅速增長，接下來每月呈現(xiàn)遞增趨勢。8月份，全國總價地王、單價地王頻頻被刷新，個別地塊剛成為地王不久，馬上被下一地塊刷新紀錄，搶地現(xiàn)象越來越明顯。

近期，國家發(fā)改委政策研究室就撰文建議，一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

此外，后續(xù)政府調(diào)控方面，還應(yīng)積極做好對荒廢用地的開發(fā)和土地整理，積極鼓勵和扶持舊城改造的各類企業(yè)成長。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，加大租賃產(chǎn)品的比例。比如，一線城市未來更應(yīng)發(fā)展長租公寓，使生活方式從購買向租賃轉(zhuǎn)變。

但長遠來看，一二線城市優(yōu)質(zhì)土地稀缺已經(jīng)成為常態(tài)。“從5月至今，北京土地市場已連續(xù)3個月沒有供一塊地。這并非因為北京無地可供，而是因為今年北京在土地供應(yīng)上實現(xiàn)嚴控政策，明確新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)。”知名經(jīng)濟學家馬光遠近期指出，土地供應(yīng)的減少一定會導(dǎo)致進一步看漲的預(yù)期，導(dǎo)致后市房價的大漲。