一二線樓市“彈藥”不足

龔小鋒

有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。實際上不只如此，在許多重點二線城市，搶房現象也是如火如荼。

目前各城市房地產市場分化十分嚴重，在部分城市庫存嚴重積壓的同時，一線城市和少數二線城市卻處于住宅庫存短缺、供不應求的狀態，如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個月以下，有的甚至更低。

京滬深搶房

最近，北京多個售樓處都上演了搶房大戰。8月27日，位于門頭溝的電建·金地華宸售樓處開盤售罄后，工作人員現場慶祝這場熱銷：40分鐘內賣光156套房子，一分鐘4套房的速度，刷新了北京今年開盤速度紀錄，一棟樓賣了13億元。

前去搶房的人實在太多，以至于有媒體報道，這次開盤是幾百號人爭一百套房子。現場搶房的購房人感嘆，“這市場，客戶搶800萬元一套的房子，怎么跟搶白菜一樣！” 同日，昌平區的“萬科翡翠公園”，也有購房者因未能排上號而與銷售人員爭論。

北京的二手房市場雖然比上半年有所降溫，但依然價格高高掛，有些熱點區域的優質小區，房源和購房者的比例達到1：5以上，由于價格上漲較快，業主普遍都有明顯的惜售心態。

亞豪機構研究總監郭毅認為，搶房的現象不太正常，其根本原因是市場供需關系發生了變化。北京正是如此，根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數為28932套，可售現房住宅套數為32450套，當前庫存期房加現房的合計住宅套數也僅為61382套。

按照去化周期來計算，當下的庫存6.1萬套。北京前八月，月均新房成交量為9000多套。按這個速度，現有的新房庫存可賣半年，也就賣到2017年3月就消化完了。

此外，前八月北京商品房住宅供應也刷新了歷史最低，僅供應了1.8萬套，相比2015年同期減少了37%，供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄。

和北京群眾表現方式不一樣的是，上海群眾也用自己獨特的“圖騰”——離婚，宣告加入這場一線城市庫存少的戰役中。“男方與女方感情破裂，即日起兩人正式離婚……”最近，上海民政局工作人員可能會念這句話念到反胃。

上海離婚買房進入了白熱化階段。由于網傳針對個人買房將出臺調控措施的消息近日不斷“發酵”，前往民政局登記離婚的人數也隨之“水漲船高”，不少區民政局辦理的離婚數量為平時的兩倍。

此前，位于徐匯區南寧路的該行政服務中心離婚登記處大門緊閉，本該16：30才下班的離婚登記處采取了臨時“封閉”措施。與離婚潮相對應的是，上海連續3天新房成交量超千套。據上海房產交易中心數據8月29日1066套，8月30日2042套，8月31日1974套。

上海市房地產交易中心數據顯示，8月共成交新房21141套。若按照這個速度發展下去，目前44372套一手房庫存，只需2個多月便去化完畢。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，上海新房交易活躍令庫存告急，或會使得二手房市場的銷售開始上升，尤其是部分單價在5萬元、面積在40平方米的小戶型，或更為暢銷，但價格上漲幅度也會開始增大。

深圳也是如此，過去10年，在房地產市場逐漸形成了京滬永遠漲的神話，在最近兩年又被改寫成“京滬深永遠漲”。深圳作為后起之秀從去年開始到現在房價一直呈現上漲態勢。

強二線城市庫存逼近紅線

一線城市上演搶房大戰和離婚戲碼，二線城市也不得消停。合肥、廈門、南京和蘇州等“四小龍”，由于價量不斷上漲，帶來了庫存的大量消化，目前樓市庫存也逼近告急的紅線。

被上海易居房地產研究院副院長楊紅旭調侃為“不敢在調控上動真格”的南京，在經歷政府多個組合拳之后，仍然難掩樓市火熱。南京房價從去年開始經歷17月連漲后，庫存一直保持低位，庫存壓力可能比北京和上海等一線城市還要大。

去年3月，南京樓市的新房庫存量尚有5.7萬套，處于歷史高位。僅用一年多的時間，南京樓市便去庫存3.5萬套。據南京當地媒體報道，截止到今年8月份，南京住宅可售套數23766套，而7月份南京全市的住宅成交套數11882套。這意味著，按目前的銷售速度來看，南京的住宅庫存將在兩月內消化完畢。

從南京房價上漲上，不難看出樓市需求的旺盛，近期南京各區的純新盤首次申報價格出來后，均刷新了區域的“天花板”，位于南京城東的一個新盤——銀城東岳府就火了。

這注定是塊神奇的土地，做火鍋店能全城轟動，蓋房子也能把大家驚呆。銀城東岳府原來是海福巷總參涮羊肉的舊址，去年羊肉館拆除，今年則建好了這一樓盤。

8月30日，此樓盤迎來首開，逼近4.2萬元/平米的均價成就了南京城東第一貴樓盤，也一舉捅破城東房價的“天花板”。區區60套房，最終網絡搖號人數總共261位，其競爭激烈程度可想而知。

“近日備受關注的就是炒房號事件，日益泛濫，價格都高得離譜。連夜排號、帶棉被、坐輪椅、拄拐杖搶房、孕婦搶房等等也常被披露。為了買房也是拼了！”南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠說。

南京多個項目也都開盤售罄。據不完全統計，僅在8月份，南京金象朗詩紅樹林推出388套房源，現場選房的有600度組客戶，最終項目宣告售罄；六合區的冠城大通藍郡推出234套房源，開盤當晚基本去化完畢；礦晏山居推出296套房，413組客戶搶房。

按照目前的庫存量預測，進入9月后南京樓市也很難降溫。據南京當地媒體報道，很多開發商因為此前限漲令的影響，開始刻意捂盤惜售。有些開發商被限價后甚至放言，暫時不賣了。

與南京相似的例子比比皆是。12841套，這是9月4日合肥樓市住宅庫存數據。按照合肥近期一周2000套左右的銷量計算，只要一個月出頭的時間，這些房子就會被賣光。

一房難求，價格上漲，構成了今年合肥樓市的景象。在安徽，商品房備案量最多的是合肥市，合肥市商品房的備案量接近4000套，其備案量占到了全省商品房備案量的34.2% 即使限購傳聞不斷，安徽人依然喜歡在合肥買房，“千人搶數百套房”、“合肥跑”等合肥式買房現象依舊。

廈門庫存也已逼近歷史最低線。中國指數研究院日前發布的報告顯示，7月廈門可售住宅套數為14727套，環降8.7%， 降幅全國最大，目前的庫存水平已逼近歷史最低。目前廈門樓市庫存正在不斷萎縮。

然而這幾個強二線城市房價上漲的態勢，暫時還在保持。8月18日，國家統計局公布數據顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領跑，同比漲幅達到30%以上，環比漲幅達到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。

真實庫存更堪憂

目前，北京樓市的庫存住宅基本處于歷史最低點。單獨從數據看，6.1萬套的庫存量，是從2014年10月一路跌下來的。最高點曾是9.2萬套，當下庫存已經去化了3萬多套。

在一些業內人士看來，樓市實際的庫存甚至低于統計數據。中原地產首席分析師張大偉就表示，在樓市庫存的6.1萬套住宅中，其中還包含1.7萬套的回遷房庫存。剔除回遷房之后，剩余的庫存房源中還有大量的無效庫存，這類未簽約的無效房源基本都是有問題的資產或者是開發商自用的資產。

張大偉認為，在剔除了2016年新供應待簽約的房源，剔除2013年前多年未出讓的無效房源，可以稱為庫存的只有大約1.5萬套住宅房源。

不過，北京樓市的庫存緊張并不是最近才有的，一直以來已經多次經歷庫存低谷。

我愛我家集團副總裁胡景暉就表示，庫存量應動態看待，并不是一個靜態數字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上緩解庫存的壓力。

庫存告急，除了和新盤數量大幅減少有關系以外，一些人為因素確實也進一步加劇了供需矛盾。在一些熱點區域，各個項目也都很有“默契”地錯開了開盤時間，這就導致每一個新項目入市時都幾乎沒有競爭對手，很輕松地實現了熱銷甚至日光。

部分項目每次開盤只拿出幾十套房源，通過連續多次加推，營造出火熱銷售的氣氛。有的購房者甚至“為了保證搖上號，愿意多出幾萬塊錢”。

“開發商虛報價格，放風價遠遠低于銷售價，就是為了拉抬市場預期。加上媒體的炒作成分，一下把價格拉得比較高，造成市場恐慌，很多買房人都是恐慌性入市。”孟祥遠說。

在孟祥遠看來，很多樓盤都稱日光肯定有虛假宣傳的成分。如橋北朗詩金象紅樹林，比如說上個月，各家樓盤推出來都是日光，銷售卻比供應量少，其實有些日光是有水分的，所以“日光”的說法“我一直不太相信的”。

無錫一名業內人士則表示了不同看法，他認為，盡管一些城市商品房庫存量銳減，但不代表整體庫存量就會緊缺，原因是，“目前還有大量的存量土地還在開發商手上，只是一直不開發而已。”

無論如何，一二線城市這樣庫存告急的局面還會持續一段時間。“地產大炮”任志強最近表示，從庫存情況看，房地市場整體處于去庫存過程中，寫字樓和商業庫存持續增長，但住宅庫存總量在下降。任志強強調，房地產行業仍是支柱性產業，上半場還沒有完。