二手房短缺，賣方強勢提價

張佳竹

北京新房市場的全面豪宅化和郊區化，將剛需和改善型購房人推向了二手房市場。在剛結束的8月，北京二手房成交量再次回到2.9萬套的高點，而今年前八個月，北京二手房成交量創下2010年以來的新高。

在購房者相繼入市，二手房源卻供給短缺的背景下，賣方再次占據強勢地位，漲價意愿強烈，提價房源占比逐步上升。

重回賣方市場

北京市住建委網站數據顯示，2016年8月北京全市二手住宅共計網簽25670套，環比7月上漲了15%。在全年多月成交沖高的背景下，1-8月北京二手房的成交總量再攀高峰。多家房產研究機構根據北京市住建委公開數據統計，今年前八個月，北京二手房共成交18.35萬套，比去年同期上漲46.1%，同時創下6年以來新高。

偉業我愛我家集團市場研究院最新數據表明，8月29日-9月4日，北京全市二手住宅共網簽6604套，環比增長11%，時隔18周后，單周交易量再次突破6000套。

在短暫的冷卻之后，8月北京二手房市場再度升溫，市場重新向賣方傾斜，坐地起價、違約、惜售等現象也開始卷土重來。

“我一套40多平米的小一居，從190萬漲到230萬，只用了不到3個月的時間。”吳先生告訴記者，他這套位于玉林東里的老房子在7月之前還乏人問津，報價也只有185萬。到了7月中旬，市場轉熱，吳先生也試探著將報價提高到了200萬，十多天后，又將報價調高了5萬。

“調到205萬沒幾天，就有人要簽約。原本傍晚就要簽了，我卻反悔了。”吳先生認為房價還有上漲的空間，此時簽約“虧了”。隨后，吳先生又將房價漲到了210萬。

“有一個購房者愿意全款購買，我本來也打算賣了，但臨到最后還是拒絕了。”一方面，吳先生覺得以后手中的房子還要漲，所以舍不得賣；另一方面，由于房價持續上漲，吳先生也不敢賣，怕萬一賣早了再買不到合適的新房。

“反正不著急賣，先掛個230萬看看。”

“現在市場變化最明顯的是業主惜售現象大幅度增加，出于對后市房價繼續上漲的預期，很多業主都在不斷調高房屋售價，甚至出現已簽約房子，原業主寧可支付違約金也要毀約的現象。” 北京市海淀區中關村一家中介門店的店長告訴記者，隨著政策效果的逐步釋放，北京重點區域的成交呈現明顯升溫態勢，作為市場的一線，二手房中介最能感受到這個變化。

二手房大量提價

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，7、8月份北京二手房市場的持續上漲，除了有6月份技術性回調后市場補漲的因素外，近期限購和信貸政策將進一步收緊的傳言，也在一定程度上導致了購房人群的心理恐慌，促使了部分購房人群提前出手入市。

“從七月底以來，前來小區看房的客戶明顯增多，部分客戶的決策也十分果斷，基本上有符合總價要求的房源就不會再猶豫。”東城區左安浦園附近的中介門店經紀人介紹，近一年來左安浦園的二手房成交價格已經上漲近40%。

根據鏈家研究院數據顯示，從6月第三周至8月第二周的7周里，鏈家門店的帶看量和帶看房源套數已經增長了8.75倍和5.75倍，僅8月第一周北京二手住宅市場調價中漲價占比就高達68.5%。

“剛進入8月，我們就明顯感到業主漲價的強烈意愿。”鏈家國風美唐店的置業顧問小焦告訴記者，他代理的一套國風美唐93平米的兩居，6月報價428萬元，到了7月下旬猛漲到465萬元。進入8月后，業主又再次提價，報價498萬元，接近54000元/平米。

不到一個月的時間，報價漲了33萬元，這還不是個案。

根據房天下、鏈家提供的數據顯示，在通州、大興、房山和門頭溝四個行政區中，除房山外，二手房均價均已超過3萬元/平方米。其中，就在8月份，門頭溝二手房掛牌價環比上漲了10.05%，甚至超越了通州9.46%、大興8.02%的漲幅，高居四個行政區漲幅第一位。

與此同時，受益于通州房價上漲，燕郊二手房也出現抬頭跡象。據房天下二手房數據顯示，8月份第2周，燕郊二手房價格突破單價2萬元大關，環比8月第1周的19811元/平方米上漲2.94%，達20394元/平方米。

目前，燕郊傳統核心區的星河皓月小區二手房成交均價在2.2萬-2.5萬元左右，報價卻已高達2.5萬-2.9萬元，部分房源報價甚至超過3萬元，環比漲幅超過8%。天洋城二手房報價在2.6萬-2.9萬元/平方米之間，環比漲幅超過9%。

鏈家地產研究院數據顯示，今年8月北京二手房成交均價為51558元/平方米，環比上漲4.32%；掛牌均價為52789元/平方米，環比上漲4.46%，同比去年上漲34.79%。

鏈家研究院方面認為，在上半年樓市消耗大量優質房源的同時，股市、匯率和債市卻表現平平，房產作為主要的資產配置標的備受市場追捧。在這種形式下，二手房市場的供需矛盾再次趨于緊張，并導致掛牌價格的持續走高。

供需矛盾緊張

數據顯示，8月市場整體新增房源量、新增客源量、客房比環比均上升，市場供給緊缺，需求旺盛，矛盾延續。我愛我家新龍城店的一位置業顧問告訴記者，二手房市場的議價正越來越難，業主方諸多要求的背后也難有價格的讓步。

“北五環外一套兩居房源，業主提出要繳納100萬元的定金和過戶后5-6個月的騰房時間，但在價格上幾乎沒有讓步。”上述中介表示。

鏈家研究院數據顯示，如果用最后掛牌價和最終成交價之間的差值來衡量進入談判環節后客戶的議價能力，8月第一周市場上的議價空間已經降到1.8%，到8月第四周時，議價空間僅為1.4%，這一指標持續數周下滑，可見目前市場上買方的話語權在逐步降低。

“8月第四周新增客源與新增房源比為5.19，這意味著每1套新增供給對應5.19個新增需求，雖然相對第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾還是比較緊張。”鏈家研究員方面認為，在這種市場下賣方占有絕對話語權，在基于市場判斷進行調價時，漲價業主的占比高達80.2%，且這一指標呈持續上升趨勢，短短兩個月的時間增加了30多個百分點。可見賣方的強勢地位在進一步增強。

與此同時，業主成交周期和客戶成交周期也分別降為54天、37天。客戶成交周期明顯縮短的原因是：目前市場預期高，客戶擔心錯過購房時機決策周期明顯縮短。

成交決策周期的縮短背后是賣家心態的變化。據鏈家研究院分析，目前業主主要分為兩類：手持一套或者多套房源，基于當前火熱的市場現狀，手持一套房源的業主基本不會選擇此時出手，因為這將冒著后期無法再次“上車”的風險。

在業內人士看來，供給不足、客戶入市熱情高漲帶來的是去化加速，進一步導致可售房源不足，如此相互作用，預計后期房源將變得更加稀缺。

面對市場持續回暖的趨勢，胡景暉表示，目前二手房房源相對稀缺，但歷史上北京二手房供求比最高達1：8，而目前的供求比維持在1：4左右，相對而言比較正常，預計未來兩個月二手房市場會趨向于平穩，單月交易量會維持在2萬套左右，具體走向還需要看9月情況。

同時，也有業內人士表示，隨著一線城市和部分二線城市二手房市場活躍度漸漸超越新房，未來預計這些城市的二手房市場或將面臨稅費政策的調整。