福州向一線樓市看齊

龔小鋒

東南沿海，閩江浩浩蕩蕩，穿過福州，匯入太平洋。這個中國沿海的重要港口城市，海岸線長達1137公里，占福建全省的三分之一。如今，福州的房價和地價正如閩江海岸水漲船高，正在經歷一輪上漲大潮。

去年至今，在各種政策利好的刺激下，福州樓市行情不斷升溫，一級市場更加上演“瘋狂的土地”，陽光城拿下的一幅地塊樓面價達到驚人的4.55萬元/平方米，比肩一線城市地價。一二手房價格不斷攀升，有的豪宅項目甚至直接一平米跳漲萬元。

樓市瘋漲

“我現在最擔心的是，把這個小房子賣了，再買新房，這周期能接得上嗎？”在福州從事金融行業的王女士說。今年以來，福州房價蹭蹭往上漲，讓王女士動了換房的念頭。

王女士在福州的閩侯有一套尚未交房的三居室，另外在靠近市區的地段還有一套公寓，但福州核心區房價的跳漲，讓她明白一個深刻的現實，必須把名下偏遠和偏小的房子賣了，到市中心置換一套，哪怕小一些。

為此，她將手上的小公寓先掛了出去，有買家出價每平米兩萬，而王女士幾年前買入單價才一萬，這意味著她凈賺了一倍。但在市中心看過一些房子之后，她發現業主掛牌價格高了很多，拿下一套房子會很吃力。

王女士擔憂的正是眼下福州房價高速上漲的現實。如今，福州鼓樓和臺江等核心區域單價動輒三四萬起價，偏遠一些的倉山區價格也逼近兩萬，而郊區閩侯價格也超過了一萬。

現在福州的二手房業主預期變高了，都看好下半年市場，開始提高掛牌價觀望。以福州核心的鼓樓區為例，福州新浪樂居的一份數據顯示，鼓樓8月二手房均價20162 元/平米，7月二手房均價20079 元/平米。環比上月上漲1.96%，同比去年同期上漲21.47%。

新房市場，更是如此。剛剛進入8月，福州樓市一片紅火。“陽光城大都會不限購，是真的一房難求，預約已經爆滿。”福州陽光城一名內部人士告訴記者，現在大波的客戶襲來，好多都是一層半層的買。

8月，福州各大樓盤不約而同打出“漲價牌”。名城東江濱六盤全線大漲；泰禾瓊林臺，8月1日立漲1000元/平方米；融信雙杭城、龍旺理想天街和中庚香山天地，幾乎都跳漲千元。

幅度最大的一個濱江項目——中庚紅鼎天下更是宣布單價跳漲1萬元，高調報出4.5萬元/平方米的天價。“和中庚最接近的陽光城金融街官邸售價也僅為25000元/平方米左右。”福州一名地產業內人士質疑道，這么高的價格該如何實現？

中原地產福建分公司董事總經理蔡俊表示，今年上半年樓市行情較火，各開發商業績都完成得不錯。進入年度下半場，開發商的目標有所調整，從追求業績完成率到趨向于提升利潤，因此選擇漲價，甚至不惜犧牲一些銷售速度為代價。

福州的庫存正處于歷史低點。2016年以來，福州整體市場去化周期持續下降之后，如今五區庫存已下滑至歷史最低位7.9個月，且創下歷史最低庫存去化周期值。

瘋狂的地王

地價的上漲，為福州樓市注入了亢奮的強心劑。在最近一次的8月11日土地拍賣會上，福州一次性推出了5幅地塊，出讓總面積達325.53畝，成為今年福州出讓土地面積最大的一次。

其中有4幅地塊高價出讓，成交總金額為55.86億元。其中最引人關注的就是螺洲小鎮地塊和五一新城地塊。首開地產花了19.50億元拿下螺洲小鎮地塊，樓面價15038元/平米。這塊地位于倉山區南三環路以南、螺洲大橋東側，總面積155.91畝。

陽光城拿下的一幅地塊樓面價更是達到了驚人的4.55萬元/平方米，一舉成為福州新樓面價“地王”。這一位于福州核心區的五一新城地塊，經過近60輪競拍，最終被陽光城集團以15.5億元收入囊中，參考樓面價21685元/平方米，實際可售樓面地價4.55萬元/平方米，溢價率高達106%。

五一新城地塊是福州市中心稀缺地塊，拍出高價是在預期之中，但最后的價格仍然震驚了全國業界。當天下午，多個開發商內部通知，要求各項目立即封盤議價。還有項目臨時取消開盤，“要重新定價”。

地王拍出后，一則來自陽光城集團的“封盤”告示隨即發布了出來，這一告示稱：“經陽光城集團研究決定：自2016年8月11日15：00起，陽光城金融街官邸項目封盤，暫不對外銷售！若有不便之處，敬請諒解！”

有福州地產界人士對記者透露，地王拍出后，福州開始流傳一種預測，“據此地價，最快今年內福州市區將形成7-5-3格局。即市中心7萬，二環內5萬，三環內3萬。”不過，上述福州地產業內人士苦笑道，“炒作，短期內福州不可能達到這樣的價格。但是現在大家都是要瘋的節奏。”

下一站限購？

關于福州是否會迎來調控，成為近期福州業內人士談論的焦點。同處于福建的熱點城市廈門，已經推出了政策。

8月31日，廈門市國土房產局發布消息，9月5日起至2017年12月31日，廈門將執行住房限購政策。政策將針對建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，對三類居民家庭實施限購。在此前的7月15日，廈門剛剛推出限貸政策。

與廈門同一天，武漢宣布于9月1日起實行限貸政策。加上近期蘇州祭出的限購政策，以及南京合肥等地的土地調控，這讓市場對于樓市走向逆轉的預期更強烈，也說明二線城市“去資產泡沫”的序幕已經開啟。

從政策后續對于二線城市的啟示來看，未來有10來個其他城市或模仿上述城市啟動樓市調控政策，包括天津、濟南、鄭州、杭州、南昌、福州、昆山、廊坊和惠州。

這些城市多數被認為存在房地產泡沫堆積風險。“德科地產”團隊層梳理發布今年6月“房價泡沫指數排名前十城市”，就包括南京、西安、惠州等地，其中福州排名第六位。

這些城市普遍被認為將在廈門等地之后，迎來新一波調控。從房價抑制角度來看，房價上漲態勢會趨緩。

“福州市下半年的房價走勢是可以預測得到的，肯定是往上走。”蔡俊表示，不過，去年地王項目將在年底入市，到時銷售情況如何，還有待檢驗。如果房價持續上漲，不排除會超出市場購買力，導致有價無市，開發商不應盲目漲價。

無論限購是否祭出，政府調整土地的決心已經很明確，一旦加大土地供應，預期也會隨之逆轉。今年福州土地供應稀缺，最近的這次土拍會，是福州今年舉行的第三次土地拍賣會，五宗地塊的出讓面積共325.53畝，已經是今年福州土地市場出讓面積之最。

此外，2016年上半年福州舉行的兩次土地拍賣會，土地面積總和僅有194.88畝。因此，福州一旦有土地拍賣，尤其是優質住宅用地，都會引發房企爭搶，今年福州前2次土地拍賣會，吸引了超過20家房企競爭購買。

福州市政府已經表明加大土地供應的態度，似乎要給“高燒”的土地市場降溫。為此，近期福州市已經啟動了“抓征遷、促落實”百日攻堅行動，羅列了福州市12個縣（市）區和高新區列入征遷交地的項目共269項，計劃在8-12月實現交地面積22103.3畝。

根據中國土地市場官網5月曾公開《福州市2016年度國有建設用地供應計劃》，今年福州市區（不含馬尾）擬出讓5805畝土地，其中商住用地1830畝。這也意味著，未來4個月福州至少會有超過千畝商住用地將推向市場。市場分析人士猜想，今年福州逢土拍就有“地王”的高地價現象，將在之后得到緩解。

長期仍看漲

盡管福州可能迎來新一輪房價跳漲，但福州業內人士似乎仍然看好本地的房地產市場。

“各個新盤的入市都會帶動包括二手房價格的上漲。高房價短期內會阻礙客戶的購買欲望，促使成交量的收縮。”蔡俊認為，但長期來看，客戶會慢慢地發現整個市場都是這樣的行情，又由于剛性需求的入市，再包括目前福州大量的拆遷客戶，手上有閑置資金、有購買力的客戶入場也會推高房價的上漲。

近些年福州經濟在突飛猛進的崛起，從2015年起經濟總量和GDP就已經超越廈門。加上福州地鐵1號線北段擬10月上線調試，全線通車在即；又有消息稱福州年內將計劃建設BRT （快速公交系統）1號線，可以一路暢達福州南北。這些利好消息刺激著福州的樓市。

經濟增長強勁之外，福州當地的樓市需求十分旺盛。對于福州房價的居高不下，福州大學房地產研究所所長王阿忠就對媒體解釋稱，福州現有的中心城區是300平方公里，300平方公里承載了400萬左右的人口，高于香港和新加坡的人口密度，“這就是福州的房價居高不下的主要原因”。

福州新區的建設顯得尤為迫切，一方面是舒緩人口往外移，另一方面是發展產業。作為導向，福州市政府希望把城市的基礎設施建設都可以規劃到新區去，來緩解主城區的壓力。

不過，對于近期盛傳福州房價將趕超廈門的觀點，多數人士認為并不可能。僅從土地供應方面，福州土地面積廣闊，為12154平方公里，廈門的土地面積僅為1699平方公里，廈門目前島內已經三年沒有土地供應了，廈門供需已經出現極度不均衡。

從需求方面，廈門人口聚集效應也比福州好太多，無論是省內泉州、龍巖等城市，還是省外其他城市的人，更多人想擠入廈門這個花園城市。

糾結的王女士，仍然沒有想好到底該不該把手頭的小房子賣出去，“萬一賣完之后，沒買上滿意的房子怎么辦，錢不就貶值了？”王女士說，她還得再想想。

就在王女士猶豫的時候，福州房價仍然在攀升。國家統計局公布了7月份70個大中城市住宅銷售價格指數，福州新房價格增幅“十四連陽”，環比上漲1.7%，同比上漲15.4%。而各個機構顯示的一二手房數據，仍在往上走。