去庫存遭遇高價地

本刊記者/周強

去庫存遭遇高價地

本刊記者/周強

杭州市主城市區一處新竣工的城市商業綜合體

上海、深圳地價持續“高燒”，南京、合肥等熱點二線城市地價還沒“降溫”，鄭州、武漢地價又在不斷“高攀”，一直“落后”的一線城市廣州終于耐不住地“燒”起來了，最近一段時間里連續出了兩塊“高價地”。專家表示，“高價地”可能會給樓市去庫存增添新難題。

高價地再襲

廣州長嶺居宅地起拍價10.792億元，26日上午，經過2個小時200多輪競價，央企中冶置業以36.792億元拿下，折合樓面價每平方米27274元，成為廣州黃埔區新高價地。此前，黃埔高價地是在2014年由保利學府里創造的，樓面價為每平方米17564元。

在不久前，廣州民企雅居樂房地產開發有限公司憑借21.7338億元和27450平方米配建安置房，競得荔灣區華大物流地塊，折合樓面價每平方米高達36773元，拍出了廣州單價高價地。中原地產項目部總經理黃韜直言：“相比荔灣區高價地，屬于郊區的黃埔高價地‘更離譜’。”

綜合中原地產等市場機構提供的數據顯示，截至8月26日，2016年全國已出現單宗土地總價超過10億元的地塊300余宗，其中，溢價率超過100的地塊達到150余宗。其中，8月份全國單宗土地總價超過10億元的地塊合計40余宗，溢價率超過100的地塊高達30余宗。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，與過去不同，一般一個城市出一個“高價地”或少數幾個“高價地”，而2016年以來“高價地”卻是批量出現，即使郊區土地也能高溢價拍出，倘若遇到市場周期性調整，一旦有風險就是系統性的。

多項指標回落樓市趨緩

盡管當前土地“高燒”，但房地產市場多項指標呈現回落。國家統計局數據顯示，2016年7月全國房地產開發景氣指數在6月份回落0.39點的基礎上繼續下滑至94.01點。1至7月，全國房地產開發投資同比名義增長5.3，增速比1至6月回落0.8個百分點，其中住宅投資增速回落1.1個百分點。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個百分點，而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個百分點，顯示出房價上漲動力有趨緩跡象。

深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，7月份新建商品住房每平方米成交價為56720元，環比下跌8.15，為2012年以來環比最高跌幅。中國指數研究院公布的7月份百城房價指數顯示，南京7月份房價環比漲2.39，而6月份是3.82。廈門雖然房價還在漲，但7月份一二手住宅成交量均下跌，一手住宅成交同比下跌43.07，環比下跌38.52，二手住宅成交環比下跌24.83。

在最近海南舉行的2016博鰲房地產論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌、全國工商聯地產商會創會會長聶梅生等專家表示，上半年房價漲幅已形成階段性高點，目前市場已現趨緩跡象。

據合富輝煌數據顯示，在廣州近幾年的土地出讓中，10余宗高價地中多數至今尚未脫困，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆業天御至今銷售資金回籠未達到土地出讓金額的50。

市民在合肥市經開區一處樓盤營銷中心內了解售樓信息

“高價”庫存引發風險擔憂

“高價地”頻出引發業界對未來“高價”庫存去化的擔憂。

有專家表示，與其他行業降價去庫存不同，房地產行業是買漲不買跌。房價上漲能短期內消化庫存，但必然又刺激開發商繼續拿地，繼續加杠桿，形成新的庫存，而新產生的庫存價格更高，如此累計的高價庫存，如何消化？

多位從業者告訴記者，隨著高價地的入市，近期在一線城市，高端住宅市場正出現供應過剩的端倪，并將給這些項目帶來去化壓力。上海易居房地產研究院統計數據顯示，二季度一線城市高端住宅成交量環比下降29，已經是連續兩個季度出現回調，究其原因之一就是不斷推高的成交價，導致一部分置業需求轉向場外觀望。

為抑制土地“高燒”，多個地方政府出臺新一輪調控政策。上海在8月17日靜安高價地出現后，一周之內叫停了3次宅地出讓公告；蘇州提高開發商拍地的保證金和首付款比例，并要求全額土地出讓金須在3個月內繳清；南京要求在網拍后競價達最高限價九成，就需現房銷售。

對此，經濟學家馬光遠表示，目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得，在推動地價的同時，也大大推高了未來對房價的預期。一旦斷裂，后果不堪設想。

有業內人士表示，在當前土地供應制度下，地方政府供地時機、供地數量極為重要，影響著市場走勢。黃韜建議，政府應該錯位推地，改變土地出讓方式。

Destocking Suffered High Price Land